Создан заказ №3467725
16 декабря 2018
Оглавление TOC \o "1-3" \h \z \u 1 Общие условия решения сквозной расчетной задачи PAGEREF _Toc534470509 \h 2 2
Как заказчик описал требования к работе:
Оформить все графики в контрольной; 2. начертить схемы в соответствие со стандартами (можно в графическом редакторе на пк). Работу нужно сдавать в пятницу, поэтому 2 дня на выполнение максимум. Подробное задание прикрелено.
Фрагмент выполненной работы:
Оглавление
TOC \o "1-3" \h \z \u 1.Общие условия решения сквозной расчетной задачи PAGEREF _Toc534470509 \h 2
2.Определение стоимости объекта недвижимости доходным подходом PAGEREF _Toc534470510 \h 3
3.Определение стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом PAGEREF _Toc534470511 \h 9
4.Определение стоимости объекта недвижимости затратным подходом PAGEREF _Toc534470512 \h 13
5.Определение согласованной стоимости объекта недвижимости PAGEREF _Toc534470513 \h 17
Список использованных источников PAGEREF _Toc534470514 \h 19
Общие условия решения сквозной расчетной задачи
Определить стоимость объекта недвижимости – складского комплекса кинокомпании, 1975 года постройки, одноэтажного, высотой 6,5 м, группы капитальности II, имеющего парковку для автомобилей сотрудников и благоустроенную территорию, но не имеющего офисного помещения, с целью решения вопроса о приобретении данного объекта недвижимости, возможной сдачи в аренду сроком на 5 лет и дальнейшей перепродажи. (работа была выполнена специалистами Автор 24) Для приобретения объекта недвижимости инвестор предполагает получить в банке ипотечный кредит в размере 30 % от стоимости объекта недвижимости сроком на 15 лет по ставке в 10 % годовых с ежемесячной равномерной оплатой (аннуитетом) в конце месяца. Площадь складского помещения, цена приобретения, цена продажи и территориальный (климатический) коэффициент размещения объекта для решения задачи представлена в Таблице 1.
Таблица SEQ Таблица \* ARABIC 1 – Исходные данные для решения сквозной задачи
Вариант решения задачи Площадь склада, кв.м Площадь земельного участка, кв.м Стоимость приобретения, тыс. рублей Стоимость перепродажи, тыс. рублей Территориальный (климатический пояс)
07 310 430 9 450 11 900 7
Определение стоимости объекта недвижимости доходным подходом
Условия решения сквозной расчетной задачи в части определения стоимости объекта недвижимости доходным подходом:
Определить стоимость складского комплекса доходным подходом. В ходе визуального осмотра выяснилось, что здание склада находится в хорошем состоянии и при сдаче в аренду может приносить постоянный доход. В условиях местного рынка прогнозируется, что ежегодный рост арендной платы составляет 10 %, а рост стоимости недвижимости за прогнозный период (10 лет) для данного вида недвижимости составит 65 %.
По данным анализа местного рынка недвижимости установлено, средняя ставка арендной платы подобных объектов недвижимости (складских комплексов) в первом году прогнозного периода, составляет 320 руб. за 1 м2 в месяц. Данные о недозагрузке площадей определены в размере 5 % от общей площади объекта для первого года прогнозного периода, для второго года они снизятся до 3 %, в третьем году – до 1 %, а в последующие годы объект будет загружен полностью. Неплатежи арендодателю предположительно ежегодно составят 3 % от потенциального валового дохода (ПВД). Владение доходной недвижимостью требует квалифицированного управления (управляющей компанией) и поэтому расходы на управление (комиссионные) составляют 5 % от действительного валового дохода (ДВД). Прочие операционные расходы по объектам такого вида составляют в среднем 10 % от ДВД.
Решение:
Поскольку доход от сдачи в аренду является не стабильным по годам прогнозного периода, то для определения стоимости оцениваемого объекта недвижимости доходным подходом выбирается метод дисконтированных денежных потоков с применением техники ДДП-анализа. Определение рыночной стоимости объекта оценки с использованием техники ДДП-анализа произведем при следующих исходных данных (Таблица 2).
Таблица SEQ Таблица \* ARABIC 2 – Исходные данные для решения сквозной задачи доходным подходом
Расчетные показатели Значение показателя
1. Площадь оцениваемого помещения, кв.м 310
2. Доля неиспользуемой площади, %:
- для первого года 5
- для второго года 3
- для третьего года 1
- в последующие годы - полная загрузка 0
3. Ставка аренды за месяц в первый год прогнозного периода, руб./ м2 320
4. Рост арендной платы в год, % 10
5. Доля потерь при сборе платежей, ежегодно, % 3
6. Расходы на управление, % в год от ДВД 5
7. Прочие операционные расходы, % в год от ДВД 10
8. Капитальные вложения, % в год от ЧОД 20
9. Стоимость приобретения объекта, тыс. руб. 9 450
10. Стоимость перепродажи объекта, тыс. руб. 11 900
11. Ипотечный кредит, % от стоимости приобретения 30
12. Ставка банковского процента по ипотечному кредиту, % 10
Расчет производится в следующей последовательности.
Определяем ДВД и ЧОД от использования объекта недвижимости в прогнозном периоде. Исходные данные, порядок определения и его результаты сведем в расчетную таблицу (Таблица 3).
Таблица SEQ Таблица \* ARABIC 3 – Порядок определения ЧОД
Расчетные показатели Значение показателя
Годы прогнозного периода, год
1 2 3 4 5
Исходная информация по объекту оценки
1. Площадь оцениваемого помещения, кв.м 310
2. Доля неиспользуемой площади, % 5 3 1 0 0
3. Ставка аренды за месяц в первый год прогнозного периода, руб./ м2 320 352,00
(320 ×1,1) 387,20
(352×1,1) 425,92
(387,2 ×1,1) 468,51
(425,92 ×1,1)
4. Доля потерь при сборе платежей, ежегодно, % 3 3 3 3 3
Расчетные показатели по объекту оценки
5. Потенциальный валовой доход за год, ПВД, руб. (стр. 1 × стр. 3 × 12 мес.) 1 190 400 1 309 440 1 440 384 1 584 422 1 742 865
6. Неиспользуемая площадь, м2 (стр. 1 × стр. 2/100) 16 9 3 0 0
7. Потерянный доход, руб. ((стр. 6× стр. 3× 12мес.) + (стр. 5 × стр. 4/100)) 95 232 78 566 57 615 47 533 52 286
8. Действительный валовой доход, ДВД, руб. (стр. 5 – стр. 7) 1 095 168 1 230 874 1 382 769 1 536 890 1 690 579
9...Посмотреть предложения по расчету стоимости
Заказчик
заплатил
заплатил
200 ₽
Заказчик не использовал рассрочку
Гарантия сервиса
Автор24
Автор24
20 дней
Заказчик принял работу без использования гарантии
17 декабря 2018
Заказ завершен, заказчик получил финальный файл с работой
5
Оглавление
TOC \o "1-3" \h \z \u 1 Общие условия решения сквозной расчетной задачи PAGEREF _Toc534470509 \h 2
2.docx
2019-11-01 14:26
Последний отзыв студента о бирже Автор24
Общая оценка
4.5
Положительно
прекрасно выполненная работа... все по сути темы, сильная проработка по законодательной базе. Крайне рекомендую выбирать в качестве автора!
Хочешь такую же работу?
300 ₽
