Анализ и совершенствование инвестиционно дивелоперского процесса на примере ЗАО "ДМД"

Актуальность темы данной работы определяется исключительно важной ролью для России формирования системы результативного воспроизводства недвижимости с целью ускорено накопить национальное достояние государства и увеличить потенциал его социально-экономического развития. На сегодняшний день стоимость всего мирового рынка коммерческой недвижимости оценивают около 4 триллионов долларов, что подтверждает тот факт, что данный актив - наиболее востребован в глобальной инвестиционной системе.
В связи с высоким общественным интересом к инвестированию в недвижимость в американском и европейском бизнесе стал развиваться девелопмента – инновационное перспективное направление предпринимательской деятельности. Оно основано на программно-целевом управлении развитием недвижимости с использованием системного обеспечения инвесторов требующимися инженерно-консалтинговыми услугами.
Основнаяцель работы –проанализироватьинвестиционно-девелоперский процесс на примере ЗАО "ДМД"и предложить пути совершенствования.
Для достижения данной цели были поставлены задачи:
1. Рассмотреть понятие, сущность и виды девелопмента
2. Выявить особенности организации девелопмента в различных областях рынка недвижимости
3. Охарактеризовать девелопмент как инновационное направление инвестиционно-строительной деятельности
4. Изучить деятельность ЗАО «ДМД» и провести оценку его финансово-экономического состояния
5. Провести анализ системы управления инвестиционно-девелоперскими проектами в ЗАО «ДМД»
6. Предложить направления совершенствования инвестиционно-девелоперского процесса на предприятии
7. Разработать рекомендации по разработке и внедрению инвестиционного проекта по строительству коттеджного поселка ЗАО «ДМД»
8. Оценить экономическую и социальную эффективность предложенного проекта.
Объект исследования–закрытое акционерное общество (ЗАО) «ДМД».
Предмет исследования – инвестиционно-девелоперский процесс в компании.
Информационной базой исследования являются нормативные акты и законодательная документация; научнаялитература, статистические сборники и базы данных, статьи в печатной и электронной периодической печати, а также электронные ресурсы.
Теоретическую базудипломного исследования составляют зарекомендовавшие себя труды таких авторов, как Бугулов Э.Р. , Алексеев В. А. , Вечер Н.Ф., Дюкова О.М. , Игнатов Л.Л., Горемыкин В.А., Шабалин В.Г., Филлипова Е.М., Тарасевич Е.И., Памбухчиянц О. В., Гриненко С. В., Панкратов Ф. Г., Ольховский А.Л. и др.
Методическую базу исследования составляют научные методы исследования и работы с научными источниками, в том числе индукция и дедукция,анализ и синтез. Проведенное исследование основывается на системном подходе к работе с научным материалом.
Методы исследования практического материала состоят из опроса сотрудников и клиентов (целевой аудитории) предприятия, наблюдения, экспертного опроса и оценок, а также сбор и систематизация информационных данных: инвестиционные проекты, отчетные и плановые документыЗАО «ДМД», справочно-нормативные материалы, бизнес-планы строительства, рекламные проспекты, должностные инструкции, статистическая информация, положения об отделах компании и другая релевантная управленческая документация.
Научная новизна дипломного проекта состоит в изучении уже известного в науке явления - инвестиционно-девелоперского процесса - на новом экспериментальном материале.
Практическая значимость исследования заключается в том, что предложенный проект и рекомендации будут способствовать повышению эффективности деятельности ЗАО «ДМД», росту доходности и инвестиционной привлекательности. Предложенные рекомендации могут быть также использованы другими девелоперскими компаниями в городах России и Ближнего зарубежья.
Структура дипломного проекта. Дипломный проект состоит из введения, трех глав, каждая из которых состоит из параграфов, заключения, списка использованных материалов и приложения.
В первой главе «Теоретические основы организации инвестиционно-девелоперского процесса» рассмотрены понятие, сущность и виды девелопмента, особенности организации девелопмента в различных областях рынка недвижимости, а также девелопмент как инновационное направление инвестиционно-строительной деятельности.
Во второй главе «Организационно-экономический анализ инвестиционно-девелоперской компании ЗАО «ДМД» проведено исследование рынка инвестиционных-девелоперских услуг в России, изучена общая характеристика деятельности ЗАО «ДМД» и оценка его финансово-экономического состояния и проведен анализ системы управления инвестиционно-девелоперскими проектами в ЗАО «ДМД».
В третьей главе «Предложения по совершенствованию инвестиционно-девелоперского процесса в рамках проекта по строительству коттеджного поселка ЗАО «ДМД» предложены направления совершенствования инвестиционно-девелоперского процесса на предприятии, разработаны рекомендации по разработке и внедрению инвестиционного проекта по строительству коттеджного поселка ЗАО «ДМД», а также оценена экономическая и социальная эффективность предложенного проекта.
Заключение содержит результаты исследования итоги и ключевые выводы по всей работе.
Приложение состоит из дополнительных материалов, призванных облегчить и дополнить восприятие содержания всего дипломного исследования.

Введение 3
Глава 1. Теоретические основы организации инвестиционно-девелоперского процесса 7
1.1. Понятие, сущность и виды девелопмента 7
1.2. Особенности организации девелопмента в различных областях рынка недвижимости 14
1.3. Девелопмент как инновационное направление инвестиционно-строительной деятельности 25
Глава 2. Организационно-экономический анализ инвестиционно-девелоперской компании ЗАО «ДМД» 34
2.1. Общая характеристика деятельности ЗАО «ДМД» и оценка его финансово-экономического состояния 34
2.2. Анализ системы управления инвестиционно-девелоперскими проектами в ЗАО «ДМД» 45
Глава 3. Предложения по совершенствованию инвестиционно-девелоперского процесса в рамках проекта по строительству коттеджного поселка ЗАО «ДМД» 52
3.1. Направления совершенствования инвестиционно-девелоперского процесса на предприятии 52
3.2. Рекомендации по разработке и внедрению инвестиционного проекта по строительству коттеджного поселка ЗАО «ДМД» 58
3.3. Оценка экономической и социальной эффективности предложенного проекта 62
Заключение 69
Библиография 72
Приложения 76

В процессе написания данной дипломной работы были поставлены и решены следующие задачи:
1. Рассмотрено понятие, сущность и виды девелопмента
2. Выявлены особенности организации девелопмента в различных областях рынка недвижимости
3. Девелопмент описан как инновационное направление инвестиционно-строительной деятельности
4. Проведено исследование рынка инвестиционных-девелоперских услуг в России
5. Изучена деятельность ЗАО «ДМД» и проведена оценка его финансово-экономического состояния
6. Предложены направления совершенствования инвестиционно-девелоперского процесса на предприятии
7. Разработаны рекомендации по разработке и внедрению инвестиционного проекта по строительству коттеджного поселка ЗАО «ДМД»
8. Оценена экономическая и социальная эффективность предложенного проекта.
Девелопмент представляет собой сферу управления строительством, бизнесом, недвижимостью, которая ориентирована на рост стоимости объектов и доходов от них с помощью учета окружающей ситуации, оценки возможных рисков, использования возможностей развития.
Отличительной особенностью недвижимости является ее неразрывность с землей, при этом земельные участки сами по себе тоже рассматриваются как объекты недвижимости, что и определяет ее большую стоимость. Недвижимые объекты при потере связи с земельным участком теряют типичное назначение и как следствие их цена снижается.
При разработке проектов квартальной застройки создается концепция застройки. Разработка концепции застройки - пожалуй лучший, если не единственный способ, заранее оценить и получить представление о проектируемом объекте. Этот этап особенно важен для крупных объектов, поскольку позволяет избежать многих сложностей в ходе дальнейшего проектирования и максимально учесть пожелания заказчика.
На сегодняшний день девелопмент является инновационным направлением инвестиционно-строительной деятельности.Инновации являются одним из самых эффективных средств конкурентной борьбы. Это наиболее эффективный, но и в то же время и наиболее рисковый источник прибыли предприятий. При этом сами инновации порождают риски на предприятиях.
ЗАО «ДМД» создано в 1994г. и на сегодняшний день обеспечивает полный цикл инвестиционно–девелоперского процесса, начиная от выбора проекта, получения разрешения на строительство до сдачи и последующей эксплуатации объекта. Департамент девелопмента компании ответственен за поиск объектов девелопмента, поиск инвесторов, реализация девелоперского проекта, возврат инвестиций, технический надзор, выполнение функций заказчика. Функции департамента недвижимости – продажа жилой недвижимости, сдача в аренду жилой и коммерческой недвижимости.
Активы на 31 декабря 2014 г. характеризуются большой долей (92,7%) внеоборотных средств и незначительным процентом текущих активов. Активы организации за весь период уменьшились на 103 358 тыс. руб. (на 26,7%). Несмотря на уменьшение активов, собственный капитал увеличился в 3,7 раза, что, в целом, свидетельствует о положительной динамике имущественного положения организации. В целом, анализ финансово-хозяйственной деятельности, что компания имеет стабильное финансовое положение ,получает доход и прибыль.
По состоянию на 01.01.2014г. Группой компаний было реализовано 5 проектов общей стоимостью 48,6 млн. долларов. В частности: реконструкция части спец. кар-тонной фабрики в торговый центр и боулинг, строительство 18-ти таун-хаусов в Красном селе, строительство бизнес – центра «Мир» на ул. Ефимова, д. 4. (площадь здания 16 000 кв.м., общая стоимость – 22,4 млн. долл.), строительство бизнес – центра «Пирамида» на пл. Конституции, д.3. Все проекты по строительству были выполнены за счет заемных и собственных денежных средств ЗАО «ДМД».
Таким образом, в результате исследования были выявлены проблемные места системы управления инвестиционно-девелоперскими проектами в ЗАО «ДМД»:
- недостаточное внимание уделяется управлению рисками инвестици-онно-девелоперскими проектами
- недостаточный уровень маркетинговой активности
- слабая скорость реализации (сбыта) жилых объектов недвижимости, построенных ЗАО «ДМД».
Направления совершенствования инвестиционно-девелоперского процесса на предприятии ЗАО «ДМД» включают:
1) Совершенствование управления рисками инвестиционно-девелоперских проектов
Для понижения степени риска ЗАО «ДМД» рекомендуются разные методы и механизмы. К самым распространенным относят: диверсификация; лимитирование; приобретение дополнительных данных о результатах и выборе; самострахование; страхование.
2) Совершенствование маркетинговой деятельности девелоперской компании ЗАО «ДМД»
После кризиса 2008 года прослеживается уверенная динамика роста строительства первичных объектов недвижимости. Увеличивается количество инвестиционно-девелоперских компаний.
В таких условиях девелоперской компании ЗАО «ДМД» необходимо уделять особое внимание маркетинговой и коммерческой деятельность для усиления имиджа, повышения лояльности покупателей недвижимости. Был разработан маркетинговый план для совершенствования данного направления.
3) Активное использование ипотечных кредитов для реализации построенных объектов недвижимости
ЗАО «ДМД» рекомендуется активно взаимосотрудничать с ведущими банками второго уровня: Сбербанк России, ВТБ, Юникредит, Альфа–банк, Банк Санкт-Петербург, Связь банк, Стар банк, М банк и другие.
Был разработан девелоперский проект по строительству коттеджного поселка ЗАО «ДМД».
Целью проекта является создание современного коттеджного посѐлка с коммуникациями «под ключ» и развитой инфраструктурой. Класс жилья «Эконом» и «Бизнес» для жильцов, как со средним, так и с высоким уровнем дохода.
Экономическая эффективность проекта. В базовом варианте выручка от реализации составит (евро): жилых апартаментов - 25 500469,01, коммерческих площадей – 1 575 836,2, паркинга – 142 500.
В разработанном проекте момент окупаемости без учета дисконтирования наступит во 2ом квартале 2017 года и перод окупаемости составит 3,25 года, при учете дисконтирования - третий квартал 2017 года, период окупаемости - 3,5 года.
Социальная эффективность инвестиционно-девелоперского проекта по строительству ЗАО «ДМД» заключается в реконструкции и реновации территорий. Проект будет способствовать поддержанию основных направлений федеральной политики, направленной на эффективное формирование сегмента жилья, которое отвечает требованиям экологичности и энергосбережения.
В заключении можно сделать вывод о том, что цель, поставленная для данной работы, реализована, т.е. проанализирован инвестиционно-девелоперский процесс на примере ЗАО "ДМД" и предложены пути совершенствования.

1. Алексеев В.А. Сделки с недвижимостью: Практич. пособие.– М.: Проспект; Велби, 2010.– 214 с.
2. Алексеев В.Ю., Дедушкина Н.В. Особенности девелопмента и девелоперских проектов на рынке недвижимости России // Вестник Чувашккого университета, 2012, « 2. С. 411-415
3. Асаул А.Н, Старинский В.Н. и др. Экономика недвижимости:Учеб. пособие.– М.: Изд-во «АСВ»; СПб.: СПбГАСУ, 2010. – 357 с.
4. Балабанов И.Т. Экономика недвижимости.– СПб.: Питер, 2010. – 384 с.
5. Бельчинская Е.Н. Управление инвестированием проектов развития объектов недвижимости: дис. … канд. экон. наук. СПб., 2011.
6. Бухгалтерский баланс ЗАО «ДМД»
7. Васильев, В.М. Управление в строительстве. М.: Изд-во АСВ, СПб.: СПбГАСУ, 2011.-352 с.
8. Воронков А.Н. Логистика в строительстве. – Н.Новгород: ННГАСУ, 2009. – 166 с.
9. Голохвастов Д.А. Агентская деятельность на рынке недвижимости. – М.: Реноме, 2010. – 328 с.
10. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: Учебник. - М.: Издательско-книготорговый центр «Маркетинг», 2009. – 251 с.
11. Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. Недвижимость: регистрация пpaв и сделок, ипотечное кредитование в схемах. - М., 263 с.
12. Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. Экономика недвижимости. – М., 2009. – 592 с.
13. Гоц В.В. Метод управления информационной средой девелоперского проекта // Технологический аудит и резервы производства, 2013, № 1
14. Гражданский кодекс Российской Федерации: Части первая, вторая.

15. Грибовский С.В. Оценка стоимости недвижимости: учебное пособие. – М.: Маросейка, 2009. – 331 с.
16. Гриненко С. В. Экономика недвижимости. Конспект лекций.: - Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2010. – 384 с.
17. Дюкова О.М., Пасяда Н.И. Управление развитием недвижимости: Учебное пособие.– СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 2009.– 100 с.
18. Казаков А.А. Девелопмент недвижимости и его роль в экономическом развитии // Вестниу Удмуртского университета, 2010. № 6, С. 63-69
19. Ковальский, М.И. Управление строительством: опыт США, Японии, Великобритании, ФРГ, Канады. М.: Стройиздат, 2009. – 337 с.
20. Коханенко, В.В. Рынок недвижимости: состояние и проблемы развития. М.: ТОО «Альта», 2007. – 381 с.
21. Кущенко В.В. Девелопмент: Современная концепция развития недвижимости. – М.:Норма, 2015. – 50 с.
22. Мазур И.И., Шапиро В. Д. Девелопмент. — Экономика, 2014 г. — 269 с.
23. Максимов С.И. Девелопмент (развитие недвижимости) — организация, управление, финансирование. / С. Максимов — СПб: Питер, 2012. — 65с.
24. Озеров Е.С. Экономика и менеджмент недвижимости. – Спб.: Издательство «МКС», 2013. –56с.
25. Оценка недвижимости: учебник. / под ред. А.Г.Грязновой, М.А.Федотовой. – 2-е издание перераб. и доп. – М.: Финансы и статистика, 2008. – 387 с.
26. Оценочная деятельность. Оценка стоимости имущества. Кн.2. Учебное пособие под ред. И.В. Косоруковой.– М.: , Маркет ДС, 2009. С. 106
27. Отчет о прибылях и убытках ЗАО «ДМД»
28. Пейзер Ричард Б., Фрей Анна Б. Профессиональный девелопмент недвижимости. Руководство ULI по ведению бизнеса. — Urban Development Publishing (UDP), 2014. — 357 с.
29. Руднев А.В. Стратегия управления недвижимым имуществом. М.: Юго-Восток Сервис, 2011. С. 52
30. Румянцева Е.Е.Новая экономическая энциклопедия. – М., 2005. – 37 с.
31. Семкичев О.В. Финансирование девелоперских проектов с помощью банковского кредитования и средств закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости // Управление финансовыми рисками. 2011. № 10.
32. Степанов С.А. Недвижимое имущество в гражданском праве. – М. Статут. 2009. – С. 39
33. Татарова А.В. Оценка недвижимости и управление собственностью. Уч. пособие. - Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2008. – С. 52
34. Татарова А.В. Оценка недвижимости и управление собственностью. Уч. пособие. - Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2008. – С.76
35. Тютченко А.А. Формирование стратегии финансирования инвестиционно-строительных проектов: дис. … канд. экон. наук. М., 2011. С. 13
36. Филлипова Е.М. Недвижимость. Покупка, продажа, приватизация. Правила оформления. Госрегистрация. Образцы документов. Законы и акты. – СПб.: «Издательство АСТ», 2011.- 352 с.
37. Фрей А.Б., Пейзер Р.Б. Профессиональный девелопмент недвижимости. М.: UrbanDevelopment Publishing, 2009. – 297 с.
38. Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Пер. с англ. – М.: Дело, 2010. – 331 с.
39. Девелопмент. Материал из Википедии. URL: http://ru.wikipedia.org/wiki/development (дата обращения 09.05.2015)
40. Официальный сайт единого информационного пространства недвижимости. URL: http://www.eip.ru/ (дата обращения 02.05.2015)
41. Словарь экономических терминов и определений. URL: http://www.economslov.ru/ (дата обращения 02.05.2015)
42. Что такое fee-девелопмент, и кому он выгоден. URL: http://www.gdeetotdom.ru/articles/2034328-2014-11-10-chto-takoe-fee-development/ (дата обращения 09.05.2015)
43. Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 21.07.2014) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодат.акты»