Договор купли-продажи земельных участков

Введение

Актуальность темы исследования. Успешное и поступательное развитие общества в различных его компонентах требует ясной, продуманной правовой политики в отношении земли, определения возможностей по ее использованию, обеспечению сохранности, а также создания такой нормативно-правовой базы по вовлечению земельных участков в оборот, которая бы гармонично учитывала публичные и частные интересы.
Гражданско-правовой оборот земли в значительной степени аккумулирует в себе наиболее сложные проблемы как правового регулирования недвижимости, так и социально-экономических и даже политических отношений в обществе в целом.
По вполне понятным причинам в советский период внимание к обороту земли фактически отсутствовало, исчезли как предпосылки для активной практической деятельности, так и научно-теоретические исследования, связанные с данной проблематикой. В значительной степени были разрушены и утрачены основные идеи цивилистической доктрины, долго и тщательно вырабатывавшиеся отечественными учеными, исследовавшими оборот земли.
К сожалению, и в современный период далеко не все обстоит благополучно в этом плане; анализ тематики научно-квалификационных и других исследований позволяет утверждать, что внимание правоведов явно смещено на специфические проблемы оборота земли в рамках науки земельного права. В результате безусловно цивилистический вопрос о купле-продаже земли оказался политизирован и отчасти заслонен проблематикой, прямого отношения к праву не имеющей.
В результате после двадцати лет реформ, которые создали условия для построения новой системы права, в рассматриваемой области правового регулирования отношений удалось, собственно, только выйти на первый этап - сформировать принципиально новую систему законодательного обеспечения отношений оборота земли и, в частности, купли-продажи земельных участков. Но и это обстоятельство весьма обнадеживает, поскольку способно послужить основой реального развития рыночных отношений по поводу земли и, тем самым стимулировать и правовые исследования.
Процесс становления законодательства, регулирующего отношения по продаже земли, не завершен, перманентно принимаются новые нормативные правовые акты, вносятся изменения и дополнения в уже имеющий правовой массив. При этом сами нормы, подчиняясь сложившимся взглядам о системе права, часто формируются под знаком отраслевой принадлежности и изначально не гармонизированы, в частности, нормы гражданского и земельного законодательства порою противоречат друг другу, если не прямо, то в контексте правового механизма. При этом не представляется возможным утверждать, что законодательные новеллы последних лет осмыслены с должной полнотой в юридической науке.
Задачи законодателя и правоприменительных органов значительно усложняются и в связи со значительной спецификой самих объектов - земельных участков. Здесь приходится учитывать единство земли как таковой и ее влияние на всю сферу жизнедеятельности населения, с одной стороны, и уникальность каждого отдельного земельного участка, с другой.
Многообразие функциональных характеристик земельного участка, нередко с противоположной направленностью (земля и товар, и социально-политический компонент государства, она объект с правовым режимом недвижимости, но и сама служит основанием для других объектов недвижимости и т.п.), приводит к необходимости учитывать структурированность земельного участка как объекта гражданских правоотношений, но это удается не всегда.
Существенно также, что интенсивная хозяйственная политика, меры по обеспечению населения полноценным жилищным фондом, необходимость размещения новых производств и объектов социальной инфраструктуры, а также сопряженные факторы в самом кратчайшем времени лишь увеличат потребность в земельных площадях самого различного назначения и тем самым лишь обострят проблемы оборота земли.
Все это позволяет утверждать об актуальности и практической значимости настоящего исследования.
Степень разработанности проблемы. Вопросам гражданско-правового регулирования отношений, возникающих при купле-продаже земли, посвящено не так уж много исследований. В основном соответствующие работы проводились в России до 1917 г. (К. Змирлов, А. Любавский, К.И. Маслов, А. Пестржецкий, И. Энгельман и др.). В дальнейшем эти проблемы принимались к изучению лишь в последние 10-15 лет, что вполне объяснимо формированием в это же время и самого позитивного законодательства. В числе таких исследований надо назвать диссертации Н.А. Аверьяновой, Д.С. Бугрова, И.Ю. Ельцовой, Н.П. Кабытова, О.В. Орешкиной, Д.И. Попова и др. авторов. Однако данные исследования или ориентированы на изучение проблемы в рамках науки земельного права, либо затрагивают отдельные частные вопросы купли-продажи земельных участков, либо акцент смещен на вопросы правового режима недвижимости (Е.С. Болтанова). Непосредственно вопросам купли-продажи земельных участков в последнее время посвящены лишь отдельные журнальные публикации (Г.А. Волкова, К.И. Скловского, О. Плешановой и др.). Фактически в настоящее время не проведено полноценных цивилистических научно-квалификационных исследований института договора купли-продажи земельных участков, а отдельные статьи по близкой проблематике не могут компенсировать их отсутствие.
Поэтому есть основания считать, что тема настоящего исследования не раскрыта с должной полнотой в науке гражданского права.
Объектом исследования являются общественные отношения, возникающие при купле-продаже земельных участков.
Предмет исследования - правовые нормы, регулирующие данные отношения, положения доктрины, литературные источники, судебная практика о купле-продаже земельных участков.
Цель исследования - раскрыть особенности применения правового института купли-продажи в отношении земельных участков, охарактеризовать его специфику на базе современного законодательства с учетом не только гражданского, но и земельного законодательства, внести предложения по совершенствованию правового регулирования.
Для достижения цели в работе определены следующие задачи:
- исследовать понятие земельного участка как объекта гражданских прав;
- проанализировать историю становления и развития современного законодательства о земле в Российской Федерации;
- рассмотреть стороны сделки купли-продажи земельного участка;
- выделить правовые особенности заключения договора купли-продажи земельного участка;
- охарактеризовать особенности исполнения договора купли-продажи земельного участка;
- исследовать недействительные условия договора;
- выявить проблемы правового регулирования договора купли-продажи земельного участка и предложить пути их преодоления.
Методическая основа исследования. При выполнении работы использовались общенаучные методы исследования, включая диалектический прием выделения ключевых моментов развития (для оценки тенденций формирования законодательства о купле-продаже земли), общелогические методы, в том числе анализ, абстрагирование, метод индукции (в частности, для оценки специфики порядка заключения договоров купли-продажи) и др. В числе частноправовых методов применялись формально-правовой и структурно-нормативный методы (например, для установления содержания норм и соотношения их друг с другом), метод правового целеполагания и прогнозирования (при установлении соответствия нормы ее назначению и возможности реализации) и др.
Структура исследования предопределена кругом рассматриваемых вопросов и включает введение, три главы, заключение и список использованных источников.

Введение 4
1. Общая характеристика земельного участка как объекта гражданских прав 9
1.1. Понятие земельного участка как объекта гражданских прав 9
1.2. Становление и развитие современного законодательства о земле в Российской Федерации 17
2. Общая характеристика договора купли-продажи земельных участков 23
2.1. Понятие, существенные условия и стороны договора купли-продажи земельных участков 23
2.2. Форма и порядок заключения договора купли-продажи земельных участков 30
3. Исполнение договора купли-продажи земельных участков 37
3.1. Права и обязанности сторон по договору купли-продажи земельных участков 37
3.2. Ответственность сторон за неисполнение договора купли-продажи земельных участков 43
Заключение 50
Библиографический список 54

Заключение

Основные выводы по работе содержатся в следующих положениях.
Понятие «земля» является синонимом понятия «земли», который используется в ЗК РФ также для того, чтобы обозначить отдельные категории земель, объекты права публичной собственности. Понятие «земли» является родовым по отношению к понятию «земельный участок», и, естественно, они взаимосвязаны.
Конституционные положения получают развитие и конкретизацию в актах гражданского, земельного, лесного, водного и других отраслей законодательства России. Поэтому важнейшими источниками нормативного регулирования прав на земельные участки являются ГК РФ, ЗК РФ, другие федеральные законы и подзаконные правовые акты.
Практика показывает, что земельное законодательство отстает в своем развитии. Поэтому возникает вопрос о привлечении норм гражданского права к участию в регулировании земельных отношений.
Регламентация имущественного оборота земельных участков сочетает в себе частноправовое и публично-правовое регулирование. Данное положение закреплено в ст. 13 Федерального закона от 26 января 1996 г. 15-ФЗ «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации». Она предусматривает, что нормы части второй Гражданского кодекса РФ, касающиеся сделок с земельными участками, применяются в той мере, в какой их оборот допускается земельным законодательством.
Государственная регистрация прав на земельные участки и сделок с ними представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на земельные участки в соответствии с законодательством. Именно с момента государственной регистрации прав на земельный участок можно считать данные права возникшими. В соответствии с п. 2 ст. 8 Гражданского кодекса РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Поскольку в Земельном кодексе РФ прямо указывается, что права на земельные участки подлежат государственной регистрации, то и положение Гражданского кодекса РФ имеет прямое действие. Его значимость обусловлена тем, что без государственной регистрации права на земельный участок даже при наличии акта государственного или муниципального органа, договора или судебного решения, предоставляющего (устанавливающего, признающего) право на участок, отсутствуют юридические основания для осуществления субъектом, у которого должно возникнуть соответствующее право, вытекающих из него правомочий.
Права и обязанности сторон договора купли-продажи земельного участка определяются в договоре в соответствии с требованиями законодательства. Поэтому юридическое содержание действий сторон, направленных на исполнение договора, составляет надлежащая реализация сторонами договора своих прав и обязанностей, предусмотренных законом и договором. Основной обязанностью продавца является обязанность по передаче проданного земельного участка покупателю.
Сам акт о передаче недвижимого имущества не может рассматриваться в качестве некоего договора, в котором устанавливаются, изменяются или прекращаются права и обязанности сторон по договору продажи недвижимости. Равным образом с подписанием акта о передаче недвижимости не происходит перенос вещного права (права собственности) на недвижимость. Этот акт по своей сути рассматривается как документ, имеющий значение доказательства, удостоверяющий исполнение обязательств по договору.
Предложения по оптимизации законодательства:
1. Внести изменения в ст. 38, 38.1 и 38.2 Земельного кодекса РФ с целью приведения их в соответствие с Гражданским кодексом РФ. Для этого из Земельного кодекса РФ следует исключить положения о продаже права на заключение договора аренды земельного участка и о продавце права на заключение договора аренды, заменив их словами «торги на право заключения договора аренды земельного участка» и «организатор торгов на право заключения договора аренды земельного участка».
2. Исключить из ст. 37 Земельного кодекса РФ п. 2, содержащий перечень условий, включение которых в договор купли-продажи земельного участка не допускается под угрозой недействительности. Запрет на включение в договор купли-продажи этих (и многих других, не указанных в данной статье) условий предусмотрен Гражданским кодексом РФ. Поэтому при рассмотрении проблем, связанных с правовым регулированием договоров купли-продажи земельных участков Гражданским и Земельным кодексами РФ, выявлены имеющиеся противоречия и предложены пути их решения. При анализе ст. 37 Земельного кодекса РФ автор пришел к выводу о необоснованности включения содержащихся в ней норм в земельное законодательство, поскольку, во-первых, установление особенностей купли-продажи земельных участков отдельным законом не предусмотрено Гражданским кодексом РФ; во-вторых, данная статья не содержит каких-либо новых норм, а является компиляцией уже существующих законоположений.
3. В целях наиболее полной реализации принципа единой судьбы земельного участка и расположенных на нем иных объектов недвижимости ввести в действующее законодательство норму о преимущественном праве собственника здания, сооружения или иного объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, принадлежащем другому лицу, на приобретение земельного участка в случае его продажи собственником. Собственник, имеющий намерение продать земельный участок, обязан в письменной форме уведомить об этом собственника здания или сооружения с указанием цены земельного участка и иных условий его продажи. Если собственник здания или сооружения откажется от покупки земельного участка или не заявит о его приобретении в течение месяца, то собственник земельного участка вправе распорядиться им по своему усмотрению.
4. В целях совершенствования процедуры торгов по продаже земельных участков необходимо изменить подход к оформлению итогов торгов. При продаже земельных участков протокол о результатах торгов должен являться одновременно договором купли-продажи земельного участка, а не предварительным договором. Данное положение будет соответствовать п. 5 ст. 448 ГК РФ и обеспечит оптимальное соотношение норм гражданского и земельного права о торгах.

Библиографический список

I. Нормативные правовые акты

1. Конституция Российской Федерации: (Принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 г.) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 № 6-ФКЗ, от 30.12.2008 № 7-ФКЗ, от 05.02.2014 № 2-ФКЗ) // Российская газета от 25 декабря 1993 года.
2. Часть первая Гражданского кодекса Российской Федерации от 30 ноября 1994 г. № 51-Ф3 (ред. от 05.05.2014) // СЗ РФ, 1994, № 32, ст. 3301.
3. Часть вторая Гражданского кодекса Российской Федерации от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ (ред. от 28.12.2013) // СЗ РФ, 1996, № 5, ст. 410.
4. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ (ред. от 28.12.2013) // СЗ РФ, 2001, № 44, ст. 4147.
5. Часть третья Гражданского кодекса Российской Федерации от 26 ноября 2001 г. № 146-ФЗ (ред. от 28.12.2013) // СЗ РФ, 2001, № 49, ст. 4552.
6. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 190-ФЗ (ред. от 05.05.2014) // СЗ РФ, 2005, № 1 (часть I), ст. 16.
7. Водный кодекс Российской Федерации от 3 июня 2006 г. № 74-ФЗ (ред. от 28.12.2013)// СЗ РФ, 2006, № 23, ст. 2381.
8. Лесной кодекс Российской Федерации от 4 декабря 2006 г. № 200-ФЗ (ред. от 28.12.2013) // СЗ РФ, 2006, № 50, ст. 5278.
9. Федеральный закон от 26 декабря 1995 г. № 208-ФЗ «Об акционерных обществах» (ред. от 28.12.2013) // СЗ РФ, 1996, № 1, ст. 1.
10. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (ред. от 12.03.2014) // СЗ РФ, 1997, № 30, ст. 3594.
11. Федеральный закон от 15 апреля 1998 г. № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» (ред. от 07.05.2013) // СЗ РФ, 1998, № 16, ст. 1801.
12. Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (ред. от 12.03.2014) // СЗ РФ, 1998, № 31, ст. 3813.
13. Федеральный закон от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (ред. от 23.07.2013) // СЗ РФ, 2001, № 44, ст. 4148.
14. Федеральный закон от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (ред. от 28.12.2013) // СЗ РФ, 2002, № 30, ст. 3018.
15. Федеральный закон от 14 ноября 2002 г. № 161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» (ред. от 28.12.2013) // СЗ РФ, 2002, № 48, ст. 4746.
16. Федеральный закон от 7 июля 2003 г. № 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве» (ред. от 21.06.2011) // СЗ РФ, 2003, № 28, ст. 2881.
17. Федеральный закон от 21 июля 2005 г. № 115-ФЗ «О концессионных соглашениях» (ред. от 28.12.2013) // СЗ РФ, 2005, № 30 (часть II), ст. 3126.
18. Федеральный закон от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (ред. от 23.07.2013) // СЗ РФ, 2007, № 31, ст. 4017.
19. Постановление Правительства РФ от 1 июня 2009 г. № 457 «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии» (ред. от 02.11.2013) // СЗ РФ, 2009, № 25, ст. 3052.




II. Судебная и иная правоприменительная практика

20. Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» // Вестник ВАС РФ, 1996, № 9.
21. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 1997 г. № 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости» // Вестник ВАС РФ, 1998, № 1.
22. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 г. № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Вестник ВАС РФ, 2001, № 4.
23. Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» // Вестник ВАС РФ, 2005, № 5.
24. Постановление Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 17 августа 2009 г. № 4345/09.

III. Книги

25. Боголюбов С.А., Минина Е.Л. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации. М., 2007. 327 с.
26. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: Общие положения. М., Статут, 2002. 539 с.
27. Великомыслов Ю.А. Купля-продажа земель несельскохозяйственного назначения. Практическое пособие (п. 3) [Электронный ресурс] // Allpravo.ru, 2005.
28. Государственная регистрация прав на недвижимость: проблемы регистрационного права / Под ред. А.Р. Кирсанова. М., 2007. 492 с.
29. Гришаев С.П. Правовой режим недвижимого имущества. М., 2007. 293 с.
30. Защита и регистрация права собственности: Проблемы, споры и пути их разрешения. Материалы конференции. СПб., 2007. 448 с.
31. Иоффе О.С., Толстой Ю.К. Новый Гражданский кодекс РСФСР. Л., 1965. 193 с.
32. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой / Под ред. Т.Е. Абовой и А.Ю. Кабалкина. М., Юрайт-Издат, 2009. 590 с.
33. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации. Второе издание, дополненное и переработанное / Под ред. Чубукова Г.В., Тихомирова М.Ю. М., Изд. Тихомирова М.Ю., 2006. 616 с.
34. Ожегов С.И., Шведова Н.Ю. Толковый словарь русского языка. 4-е изд. М., 1999. 1445 с.
35. Победоносцев К.П. Курс гражданского права. СПб. 1997 (по изд. 1898 г.). 619 с.
36. Российское законодательство X - XX веков. Т. 3: Акты Земских соборов / Под ред. Чистякова О.И. М. Юрлитиздат. 1985. 360 с.
37. Шершеневич Г.Ф. Курс гражданского права. М. Статут. 2001. 567 с.
38. Собственность и иные права на земельные участки в Российской Федерации / Под ред. М.Ю. Тихомирова. М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2006. 280 с.
39. Сухова Е.А. Справочник юриста по земельному праву. СПб., 2007. 317 с.



IV. Статьи

40. Аверьянова Н.Н. Особенности купли- продажи земельных участков // Нотариус. 2008. № 1. С. 43-46.
41. Бакирова Р.Т. Особенности купли- продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения // Аграрное и земельное право. 2009. № 7. С. 54-57.
42. Буров В.А. Споры о границах земельных участков // Аграрное и земельное право. 2010. № 3. С. 80-86.
43. Гаджиев Г.А. О некоторых проблемах развития земельного законодательства на современном этапе // Государство и право. 1997. № 3. С. 30-33.
44. Галкина А.Е. Некоторые особенности договора купли-продажи земельной доли в праве общей долевой собственности // Юристъ-Правоведъ. 2009. № 3. С. 54-56.
45. Гимолеев Р. Государственная регистрация залога недвижимости. Проблемы правоприменения // Право и экономика. 2014. № 2. С. 26 - 31.
46. Дамбиева Т.В. Земля как объект права собственности Российской Федерации // Журнал российского права. 2005. № 11. С 13-18.
47. Дихтяр А.И. Коллегиальное согласие на совершение сделки с земельным участком как условие ее действительности // Юридический мир. 2010. № 2. С. 25-27.
48. Дихтяр А.И. Согласие на совершение сделки с земельным участком как условие ее действительности // Юрист. 2012. № 1. С. 18-22.
49. Дозорцев В.А. Проблемы совершенствования гражданского права Российской Федерации при переходе к рыночной экономике // Государство и право. 1994. № 1. С. 26-30.
50. Елисеева И.А. Земельный участок как объект гражданского оборота: понятие и признаки // Бизнес в законе. 2010. № 2. С. 60-64.
51. Козырь О.М. Актуальные вопросы регистрации недвижимости в РФ // Юридический мир. 2007. № 10. С. 27-34.
52. Костина О.В. О существенных условиях договора купли- продажи земельных участков // Нотариус. 2012. № 2. С. 22-26.
53. Лалетина А.С. Заключение договора купли-продажи земельного участка. Уплата земельного налога за землю под газопроводом // Бизнес в законе. 2010. № 3. С. 74-82.
54. Ломидзе О.Г. Способы защиты интереса собственника недвижимости в приобретении прав на земельный участок // Закон. 2010. № 4. С. 126-134.
55. Прудникова Е.А. Сделки купли- продажи земельных участков // Актуальные проблемы юридической науки. Материалы межрегиональной научно-практической конференции студентов, молодых ученых, аспирантов, преподавателей. Ростов-на-Дону, 2013. С. 58-61.
56. Рыжих И.В. Правовая природа вещных прав на землю // Цивилистические исследования: сборник статей по материалам  Ежегодной всероссийской научно-практической конференции «Актуальные проблемы развития гражданского права в современной России». Тула, 2005. С. 23-29.
57. Сыродоев Н.А. О соотношении земельного и гражданского законодательства // Государство и право. 2006. № 4. С. 42-43.
58. Цыбуленко З. Сделки с недвижимостью и их регистрация // Хозяйство и право. 2005. № 2. С. 33-36.
59. Шевчук Д.А. Как приобрести земельный участок в собственность? // Право и экономика. 2010. № 1. С. 73-79.