Ипотечное кредитование в России:проблемы и перспективы(на примере)

В 2014 году наша экономика находилась под серьёзным давлением внешних негативных факторов – экономических и политических санкций, падения цены на нефть, ограничение доступа на рынки капитала для отечественных компаний и банков.
Всё это привело к значительной девальвации рубля, который по отношению к бивалютной корзине снизился с начала года более чем на 60%, что заставило Банк России поднять учетную ставку, повысив таким образом, стоимость фондирования для банков.
В итоге банки были вынуждены поднять процентные ставки по кредитам – как для населения, так и для предприятий.
В условиях существенного замедления экономики в целом, развитие жилищного строительства становится одной из самых успешных отраслей народного хозяйства.
Так, по данным Росстата, ввод жилья за 3 квартала 2014 года составил 624 тыс. квартир общей площадью 48,2 млн. м2 (к соответствующему периоду 2013 года рост составил 28,6% и 24,6% соответственно).
В целом, рынок ипотечного кредитования в 2014 году оставался основным драйвером роста сегмента кредитования населения. Объемы ипотечного кредитования в 2014 году выросли на 30%, в то время, как потребительское кредитование снизилось на 7,6% по сравнению с девятью месяцами 2013 года.
Решающее значение развитие ипотеки имеет для сектора жилищного строительства и развития экономики в целом.
При этом для банков становится актуальна проблема эффективности организации ипотечного кредитования. Всё это обуславливает актуальность темы исследования.
Вопросы эффективности кредитных вложений, кредитования, кредитного механизма достаточно обширно освещены в экономической литературе зарубежных и отечественных экономистов. Здесь следует отметить таких авторов как – Лаврушин О.И., Пашковский В.С., ЗайденваргВ.А., Пессель М.А. и другие.
Ряд авторов оценивают эффективность кредитования на уровне конкретной организации, другие – в масштабах всей экономики. Различны у авторов и критерии оценки эффективности. Однако, следует отметить, что большинство авторов считают, что эффективность кредита – это конечный результат кредитования.
Целью данной работы является выявление проблем и определение перспектив развития ипотечного кредитования в России.
Для достижения поставленной цели необходимо выполнить ряд задач:
провести теоретическое исследование основ ипотечного кредитования;
проанализировать состояние ипотечного кредитования в России;
выявить проблемы и определить перспективы развития ипотечного кредитования в России.
Объектом исследования выступают экономические отношения, складывающиеся в процессе ипотечного кредитования.
Предметом исследования являются проблемы и перспективы ипотечного кредитования в России.
Методологической и теоретической базой для исследования явились работы отечественных и зарубежных экономистов по вопросам рыночной экономики и функционирования отечественных банковских систем. В работе применялись такие методы научного исследования как наблюдение, финансовый и инвестиционный анализ, формализация и др.
Информационной базой работы являлись:
законодательные акты Российской Федерации;
аналитические материалы АИЖК, РА Эксперт, отечественных банков;
статистические данные Росстата РФ;
информация Банка России и других официальных источников.
Структура работы включает введение, 2 главы, заключение, список использованных источников и литературы. В первой главе рассмотрены теоретические основы ипотечного кредитования: понятие, сущность и виды.
Во второй – исследованы проблемы и перспективы ипотечного кредитования в России.
Количество страниц основного текста - 62, количество таблиц - 2, количество рисунков – 6.

ВВЕДЕНИЕ
1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ
1.1. Сущность и особенности ипотечного кредитования
1.2. Модели и организация ипотечного кредитования
Выводы
2. АНАЛИЗ СОСТОЯНИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИИ И ПЕРСПЕКТИВЫ ЕГО РАЗВИТИЯ
2.1 Характеристика рынка ипотечного кредитования на современном этапе и проблемы его развития
2.2 Перспективы развития ипотечного кредитования в России
2.3 Зарубежный опыт реструктуризации ипотечных кредитов и возможности его применения в России
Выводы
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

В результате проведенного исследования были сделаны следующие выводы.
Под ипотечным кредитованием понимается целевой кредит, выдаваемый банком физическим лицам для покупки объекта недвижимости на условиях платности, возвратности и срочности с оформлением залога на приобретаемую недвижимость в пользу кредитора. В работе рассматривалось только ипотечное жилищное кредитование.
Ипотечному кредиту присущи все основные характеристики кредита -срочность, возвратность, платность.
Отмечено так же, что ипотечному кредиту присущи и некоторые особенности: обеспечение дополнительной защиты прав залогодержателя через государственную регистрацию залога; недвижимость сохраняет свои экономические и физические свойства в течение длительного периода времени и др.
Существует несколько различных моделей организации ипотечного кредитования. Выделяют двухуровневую (классическую) модели ипотечного кредитования, при которой банками права требования по выданным ипотечным займам переуступаются специализированным ипотечным агентствам. В пример можно привести американскую модель ипотеки, суть которой состоит в том, что покупатель приобретает жилье, оплачивая из собственных средств лишь незначительную часть его стоимости.
Одноуровневая («немецкая модель») это автономная сбалансированную модель ипотеки, основой которой является сберегательно-ссудный принцип функционирования по типу немецких «частных стройсберкасс»–Bausparkasse, французских LivretEpargneLogement, американских Savings&Loans. Здесь вкладчик может накопить необходимый взнос на по­купку квартиры в течение длительного периода времени, а затем получить ипотечный кредит на покупку квартиры.
Западный опыт (Великобритании и США) применения государственных программ реструктуризации для заемщиков ограничивается кредитами, имеющих государственные обязательства: выкупаются кредиты, имеющие государственное страховое покрытие или иные обязательства.
В США предельный размер помощи заемщикам по государственной программе ограничен 729 тыс. долл., в Великобритании 400 тыс. фунтов. При этом предусмотрены жесткие социальные ограничения (например, по стоимости жилья) и довольно строгие финансовые ограничения: заемщик обязан платить, например, в Великобритании не менее 31% своего дохода, использование имеющихся активов для самостоятельного погашения части долга, а также ограничен срок помощи.
В России же сравнительно средние социальные ограничения, которые предполагают сохранение после выплат минимум 3 прожиточных минимума на человека, имеются ограничения размера жилья и цены квадратного метра (т.н. «неэлитность» жилья), а срок поддержки равен удвоенному сроку поиска работы.
Также за рубежом получили распространение программы инвестиционных банков для кредиторов по выкупу кредита («хорошие» кредиты ААА с минимум 25% дисконтом, остальные - минимум 50%), реструктуризации на своем балансе и перепродажа новому инвестору. В России подобная практика была реализована через программу АРИЖК «2-ой уровень поддержки», т.е. выкуп у кредиторов закладных заемщиков в соответствии с четкими социальными критериями и обязательствами кредиторов - кредитор уже делал попытку реструктуризации и она оказалась не успешной, заемщик имеет единственное жилье для проживания неэлитного класса, в семье есть иждивенцы, а доходов домохозяйства не хватает на обслуживание ипотечного кредита. Дисконт по таким сделкам АРИЖК составлял в среднем 20%.
Иными словами, видно, что разделение и упреждение рисков в западной практике, которые сводятся преимущественно к различным видам страхования (ипотечное страхование, страхование потери заработка и пр.), существенно снижают риски кредиторов и снижают необходимость использования государственных программ по поддержке заемщиков.
Для России же до кризиса отсутствовала практика реструктуризации обязательств заемщиков и контроль со стороны государства за данной деятельностью, а страховые компании никак не были вовлечены в данный процесс.
Ипотека в России в конце 2014 г. стала недоступна из-за увеличения процентной ставки (до 20% годовых) и первоначального взноса (более 50%). Часть банков в конце 2014г. перестали выдавать ипотеку.
Из-за снижения платежеспособности населения значительно выросла доля отказов по ипотечным кредитам вначале 2015 г. можно говорить о 50% отказов.
В январе-феврале 2015 года количество ипотечных сделок снизилось 25-30%.
Сегодня существует спад ипотечного рынка по причинам:
– отсутствие базы данных по ипотеке – базы аккредитованных новостроек и объектов вторичного рынка недвижимости партнеров банка, которая облегчила бы получение кредита;
– недостаточное развитие инвестиционного бизнеса в банках в целом;
– неразвитость вторичного рынка ипотеки и конкуренции.
– неразвитость земельной ипотеки;
– отсутствие механизма краткосрочного рефинансирования для банков по адекватным рыночным ставкам (МБК под залог ипотечных закладных).
Государством предпринимаются меры по стимулированию ипотечного кредитования – разрабатываются государственные программы и концепции, среди которых можно выделить: «Жилье для российской семьи» и «Доступное жилье».
Для поддержания ипотечного жилищного кредитования государством разработались государственные программы, например программа субсидирования ипотеки, вступившая в действие в марте-апреле 2015г.
По программе было выделено 20 млрд. рублей на субсидирование процентных ставок по ипотеке. Результатом стала выдача 400 тыс. ипотечных кредитов.
Данная программа субсидирования ипотеки позволит улучшить ситуацию, но не решить все проблемы, поскольку большинство заемщиков оформило ипотеку в 2014 г. Кроме того, ипотечных кредитов в 2014 году было выдано на 1,7 трлн. рублей, а по государственной программе планируется 400 млрд. рублей льготной ипотеки.
Для совершенствования ипотечного кредитования предлагается создание различных форм финансово-кредитного механизма:
расширение перечня имущества, сдаваемого в залог (не только недвижимости);
– предоставление предприятиями кредитов и ссуд своим работникам под льготный процент и погашение уже полученных ими кредитов;
– льготное или бесплатное предоставление инженерно подготовленных участков земли под жилищное строительство;
– снижение задолженности по ипотечным кредитам, путем предоставления банком помощи в управлении денежными средствами заемщика. Клиент, вкладывая свои временно свободные денежные средства, получает возможность расплачиваться доходами, полученными от проводимых с ними операций банком на рынке ценных бумаг, по ипотечному кредиту.

Источники
1. Гражданский кодекс РФ от 18.12.2006 N 230-ФЗ - Часть 4 // СПС «Консультант Плюс», 2013
2. Постановление Правительства РФ от 05.05.2014 №404 «О некоторых вопросах реализации программы «Жилье для российской семьи» в рамках государственной программы Российской Федерации «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации» [Электронный ресурс] / Консультант-плюс. – 1999-2015. – Электрон. дан. – Режим доступа: http://base.consultant.ru (дата обращения: 21.11.2015).
Литература
3. Абдулсаламова А.А.Ипотечное кредитование в Рязанской области // В сборнике: Информационное общество и актуальные проблемы экономических, гуманитарных, правовых и естественных наук Материалы X Международной научно-практической конференции. Министерство образования и науки Российской Федерации, Международный образовательный консорциум «Электронный университет», Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования «Московский государственный университет экономики, статистики и информатики (МЭСИ)» Рязанский филиал. 2014. С. 5-11.
4. Алимова И.О., Савиных К.А.Ипотечное кредитование как способ решения жилищной проблемы // Экономика и управление: проблемы, решения. 2015. № 3. С. 85-88.
5. Анализ влияния социально-экономических факторов на ипотечное кредитование в России / Дуракова Н.Ю., Парамеев А.Г., Федосеева О.Н. // Экономика и предпринимательство. 2015. № 1 (54). С. 178-180.
6. Аналитический Центр по ипотечному кредитованию и секьюритизации: [Электронный ресурс].URL: http://www.rusipoteka.ru/. (Дата обращения: 25.11.2015).
7. Арзамасцева В.А.Ипотечное кредитование: проблемы и перспективы // В сборнике: Актуальные проблемы социально-экономического развития СКФО 80-я научно-практическая конференция. 2015. С. 26-29.
8. Банковские операции / под ред. О. И. Лаврушина. – М.:КНОРУС, 2007.- с. 201.
9. Белотелова Ж.С.Ипотечное кредитование в России // В сборнике: Социально-экономические проблемы развития РФ Сборник научных трудов преподавателей и аспирантов кафедры «Финансы и кредит» Российского государственного социального университета. Москва, 2013. С. 4-8.
10. Борисенко О., Петров Д.В.Ипотечное кредитование как инструмент преодоления кризисных явлений в экономике // В сборнике: III Международная научно-практическая конференция «Наука в 21 веке» Академия знаний. Краснодар, 2013. С. 53-56.
11. Брагина Э.Н., Тлеубаева А.А.Направления совершенствования управления ипотечным кредитованием // Экономика и предпринимательство. 2015. № 9-2. С. 595-598.
12. Будаева Ю.Ж., Гомбогэрэл А. Ипотечное кредитование в Монголии // В сборнике: Российская наука в современном мире Сборник статей международной научно-практической конференции. Ответственный редактор: Соловьев В.Б.. 2015. С. 204-208.
13. Быхун М.Ипотечное кредитование как метод финансирования жилищного строительства // Экономика. Управление. Право. 2013. № 1-1 (37). С. 48-51.
14. Бычков В.П., Унанян Р.С.Ипотечное кредитование и системный риск // В сборнике: Вопросы образования и науки теоретический и методический аспекты: сборник научных трудов по материалам Международной научно-практической конференции. Тамбов, 2015. С. 17-18.
15. Варламова Т.П.Ипотечное кредитование в России: история и современное состояние // Поволжский торгово-экономический журнал. 2014. № 5 (39). С. 42-50.
16. Влияние санкций на ипотечный рынок [Электронный ресурс]: Москва.2015. URL: http://уровень-инфляции.рф/ (дата обращения 08.11.15).
17. Войтюк М.М., Войтюк В.А. Ипотечное кредитование как инструмент повышения доступности жилья для сельского населения // В сборнике: Научно-информационное обеспечение инновационного развития АПК Материалы VII Международной научно-практической конференции. Министерство сельского хозяйства. 2014. С. 394-404.
18. Гаджиев И.М.Ипотечное кредитование в РД // Экономика и социум. 2014. № 2-1 (11). С. 1020-1023.
19. Головин Ар.А. Земельно-ипотечное кредитование как элемент повышения финансовой устойчивости предприятия // В сборнике: НАУЧНО-МЕТОДИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ И МЕНЕДЖМЕНТА АГРАРНОГО ПРОИЗВОДСТВА материалы Международной научно-практической конференции. Курск, 2013. С. 266-267.
20. Гончаренко Т.В., Морозов А.С.Ипотечное кредитование в российской банковской практике // Фундаментальные исследования. 2015. № 6-3. С. 562-565.
21. Губкина В.Д.Ипотечное кредитование в России // В сборнике: Вопросы образования и науки: теоретический и методический аспекты сборник научных трудов по материалам Международной научно-практической конференции. 2015. С. 50-51.
22. Гусева Л.Л.Особенности субъектного состава при ипотечном жилищном кредитовании // Бюллетень нотариальной практики. 2009. № 4. С. 16-18.
23. Деньги, кредит, банки: учебник / под ред. О.И. Лаврушина.- М.: КНОРУС, 2009.- с. 278
24. Дорофеева М.С., Брусова В.И.Ипотечное кредитование // В сборнике: Актуальные проблемы науки Материалы I Всероссийской (заочной) научно-практической конференции (с международным участием). под общей редакцией А.И. Вострецова. 2014. С. 27-29.
25. Драгунских А.И., Хафизова А.Ф.Ипотечное кредитование // Гуманитарные научные исследования. 2015. № 6-2 (46). С. 99-102.
26. Ермакова А.А., Князева К.Н.Ипотечное кредитование для молодых семей // В сборнике: ПРОРЫВНЫЕ ЭКОНОМИЧЕСКИЕ РЕФОРМЫ В УСЛОВИЯХ РИСКА И НЕОПРЕДЕЛЕННОСТИ Сборник статей Международной научно-практической конференции. Ответственный редактор: СукиасянАсатур Альбертович. Уфа, 2015. С. 150-152.
27. Ефимова А.В., Субботина Т.Ю.Оценка стоимости залогового имущества при ипотечном кредитовании // Современное бизнес-пространство: актуальные проблемы и перспективы. 2014. № 1 (2). С. 33-36.
28. Информационный сайт программы «Жилья для российской семьи» [Электронный ресурс] / ОАО «АИЖК». – 2014-2015. – Электрон. дан. - Режим доступа: http://программа-жрс.рф (дата обращения: 21.11.2015).
29. Ипотечный кризис: обвал рубля продавил рынок недвижимости в РФ [Элек- тронный ресурс]: Москва.2015. URL: http://regnum.ru/news/realestate/1902897.html (дата обращения 08.11.15).
30. Казаков А.А. На пути к созданию вторичного рынка для ипотечных кредитов // Коллегия. 2012. № 5. С. 54.
31. Каширина М.В. Мировой финансовый и экономический кризис: предлагаемые меры по его преодолению // Вестник Самарского муниципального института управления. 2013. № 4 (27). С. 25.
32. Каширина М.В. Развитие интернет-банкинга в России // Вестник Самарского муниципального института управления. 2013. № 4 (27). С. 107.
33. Каширина М.В., Булавко О.А. Деньги. Кредит. Банки : учебное пособие / под ред. проф. В.А. Зимина. Самара : Ас Гард, 2008. – С. 62.
34. Модели ипотеки // АРОИЖК.-№52.- 2009.- 01 марта С.13
35. Нурова Л. Ипотечное жилищное кредитование - история ипотеки // Занимаем.- 2012.- 2 августа С.8
36. Областная целевая программа «Развитие ипотечного жилищного кредитования в Самарской области» на 2010–2016 годы. URL: http://www.economy.samregion.ru/programm/ obl_p/ipoteka (дата обращения: 18.11.2015).
37. Поляков, А.Ф. Реализация приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» как важнейший фактор повышения человеческого потенциала / А.Ф. Поляков, Е.В. Зотова, Н.Н. Катайкина // Фундаментальные и прикладные исследования кооперативного сектора экономики. - 2011. - № 6. - С. 156-161.
38. Развитие рынка ипотечного жилищного кредитования и деятельность АИЖК//Аналитический центр АИЖК. – выпуск №8, 2013.
39. Сенин Р. Ипотечное кредитование за рубежом // Перспектива.- 2008.- 26 августа С.33

Адреса Интернет-ресурсов

40. Аналитический Центр по ипотечному кредитованию и секьюритизации: [Электронный ресурс].URL: http://www.rusipoteka.ru/. (Дата обращения: 25.11.2015).
41. Влияние санкций на ипотечный рынок [Электронный ресурс]: Москва.2015. URL: http://уровень-инфляции.рф/ (дата обращения 08.11.15).
42. Информационный сайт программы «Жилья для российской семьи» [Электронный ресурс] / ОАО «АИЖК». – 2014-2015. – Электрон. дан. - Режим доступа: http://программа-жрс.рф (дата обращения: 21.11.2015).
43. Ипотечный кризис: обвал рубля продавил рынок недвижимости в РФ [Элек- тронный ресурс]: Москва.2015. URL: http://regnum.ru/news/realestate/1902897.html (дата обращения 08.11.15).
44. Портал государственных программ Российской Федерации [Электронный ресурс] / Министерство экономического развития Российской Федерации. – 2015. – Электрон. дан. – Режим доступа: http://programs.gov.ru (дата обращения: 21.11.2015).
45. Правительство РФ решило снизить ставки по ипотеке до 13% Электронный ресурс]: Москва.2015. URL: http://nn.dk.ru/news/pravitelstvo-rf-reshilo-snizit-stavki-poipoteke-do-13-236920110 (дата обращения 08.11.15).
46. Приобретены первые квартиры в рамках программы «Жилье для российской семьи»: Пресс-релиз АИЖК от 15.01.15 [Электронный ресурс] / ОАО «АИЖК». – 2009-2015. – Электрон. дан. – Режим доступа: http://www.ahml.ru/ru/press/PR/index.php?id4=5799 (дата обращения: 21.11.2015).
47. Программа «Жилье для российской семьи» [Электронный ресурс] / ОАО «АИЖК». – 2003-2014. – Электрон. дан. – Режим доступа: http://www.ahml.ru/ru/borrower/grs/ (дата обращения: 21.11.2015).
48. Программа «Жильё для российской семьи» [Электронный ресурс] / ОАО «АФЖС». – 2009-2015. – Электрон. дан. – Режим доступа: http://www.afhc.ru/state_program_providing_housing/ (дата обращения: 21.11.2015).
49. Развитие рынка ипотечного кредитования и деятельность АИЖК. URL: http:// rusipoteka.ru/files/analytics/ahml/2014/monthly-r/8-2014.pdf (дата обращения: 19.11.2015).
50. Сейчас Ипотека в Европе процветает // Кредит.- 2010.- 9 декабря С.4-7
51. Уровень инфляции в России [Электронный ресурс]: Москва.2015. URL: http://уровень-инфляции.рф/ (дата обращения 08.11.15).
52. Центральный банк Российской Федерации: [Электронный ресурс]. URL: http://www.cbr.ru/.(Дата обращения: 25.11.2015).
53. Шевчук Д.А. Кредиты физическим лицам [электронный ресурс]/ Д.А. Шевчук// http://www.biblioteka.org.