Анализ доступности жилья в ипотечных программах.

Введение……………………………………………………………......................4
Глава 1. ЖИЛИЩНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО И ИПОТЕКА В Г.НИЖНЕМ НОВГОРОДЕ……........................................................................................... … 6
1.1. Развитие ипотечного жилищного кредитования в современных условиях…………………………………………………………………………..6
1.2. Государственная и коммерческая ипотека………………………………12
1.3. Отечественные и зарубежные методы оценки доступности жилья…..25
Глава 2. РАЗРАБОТКА МЕТОДИКИ ОЦЕНКИ ДОСТУПНОСТИ ЖИЛЬЯ, ПРИОБРЕТАЕМОГО С ИСПОЛЬЗОВАНИЕМ КРЕДИТА…………………33
2.1. Анализ методов оценки доступности жилья с кредитом ………….….33
2.2. Экономико-математическая модель оценки доступности жилья ……43
2.3. Факторный анализ доступности жилья………………………………….48
Глава 3. ОПРЕДЕЛЕНИЕ ДОСТУПНОСТИ ЖИЛЬЯ В ИПОТЕЧНЫХ ПРОГРАММАХ БАНКОВ НИЖНЕГО НОВГОРОДА………………………58
3.1. Анализ доступности жилья в ипотечных программах коммерческих банков Нижнего Новгорода ……………………………………………………58
3.2. Разработка рекомендаций по улучшению КДЖ………………………….67
Заключение………………………………………………………………………78
Библиографический список……………………………………………………81
Глоссарий………………………………………………………………………..84
Приложения……………………………………………………………………..86

1.3. Отечественные и зарубежные методы оценки доступности жилья
Доступность жилья в управлении жилищными программами и проектами. Проводимые в настоящее время федеральные и региональные жилищные программы в качестве целевых индикаторов включают показатели доступности жилья. Однако в практике управления не сложилось универсального подхода к оценке этой ключевой характеристики жилищного рынка. Например, одним из конечных результатов реализации ФЦП «Жилище» 2012-2015 гг. является повышение доступности приобретения жилья, когда средняя стоимость стандартной квартиры общей площадью 54 кв.м. будет равна среднему годовому совокупному денежному доходу семьи из 3 человек за 3 года. Кроме того, среди конечных показателей реализации Программы отмечается увеличение с 9 до 30% доли семей, которым будет доступно приобретение жилья, соответствующего стандартам обеспечения жилыми помещениями, с помощью собственных и заемных средств.
...

2.1. Анализ методов оценки доступности жилья с кредитом
Доступность жилья является сложным многогранным индикатором, который не только отражает ход рыночных реформ в жилищной сфере, их социальную направленность, но и связан с общим течением социально-экономических процессов в обществе, их успешностью, учитывая поведение населения на рынке жилья, его ожидания.
Действующие методики оценки доступности жилья не учитывают один важный фактор, который существенно корректирует наши представления о доступности жилья, а именно возможности приобретения жилья с помощью ипотечных кредитов.
Для оценки доступности жилья, приобретаемого с использованием ипотечных кредитов, применяются показатели:
- индекс доступности жилья (HAI);
- коэффициент доступности жилья (КДЖ).
Индекс доступности показывает соотношение доходов среднестатистического домохозяйства с доходами, которые необходимо иметь для приобретения стандартной квартиры с помощью ипотечного кредита, выдаваемого на стандартных условиях.
...

2.2. Экономико-математическая модель оценки доступности жилья
Проникновение математики в экономическую науку связано с преодолением значительных трудностей. В этом отчасти была «повинна» математика, развивающаяся на протяжении нескольких веков в основном в связи с потребностями физики и техники. Но главные причины лежат все же в природе экономических процессов, в специфике экономической науки.
Большинство объектов, изучаемых экономической наукой, может быть охарактеризовано кибернетическим понятием сложная система.
Наиболее распространено понимание системы как совокупности элементов, находящихся во взаимодействии и образующих некоторую целостность, единство. Важным качеством любой системы является эмерджентность - наличие таких свойств, которые не присущи ни одному из элементов, входящих в систему. Поэтому при изучении систем недостаточно пользоваться методом их расчленения на элементы с последующим изучением этих элементов в отдельности.
...

2.3. Факторный анализ доступности жилья
Для исследования влияния параметров ипотечной программы на величину коэффициента доступности жилья автором применена методика проведения факторного анализа.
Факторный анализ - метод многомерного статистического анализа, позволяющий на основе экспериментального наблюдения признаков объекта выделить группу переменных, определяющих корреляционную взаимосвязь между признаками. Суть факторного анализа - на основе исследования корреляционных взаимосвязей признаков находить причины, определяющие эти взаимосвязи.
В общем случае можно выделить следующие основные этапы факторного анализа:
1. Постановка цели анализа.
2. Отбор факторов, определяющих исследуемые результативные показатели.
3. Классификация и систематизация факторов с целью обеспечения комплексного и системного подхода к исследованию их влияния на результаты хозяйственной деятельности.
4. Определение формы зависимости между факторами и результативным показателем.
5.
...

3.1. Анализ доступности жилья в ипотечных программах коммерческих банков Нижнего Новгорода
Ипотечный кредит — это кредит, обеспеченный определенной недвижимой собственностью, соответственно ипотечное кредитование— это предоставление кредита под залог недвижимого имущества. При ипотечном кредитовании заемщик получает кредит на покупку недвижимости или другие цели. Его обязательством перед кредитором является погашение кредита, а обеспечивает исполнение этого обязательства залог недвижимости. При этом покупать и закладывать можно не только жилье, но и другие объекты недвижимости - землю, автомобиль, яхту и т.д. Недвижимость, приобретенная с помощью ипотеки, является собственностью заемщика кредита с момента приобретения.
Самый распространенный вариант использования ипотеки - это покупка квартиры в кредит. Закладывается при этом, как правило, вновь покупаемое жилье, хотя можно заложить и уже имеющуюся в собственности квартиру.
...

3.2. Разработка рекомендаций по улучшению КДЖ
С целью улучшения коэффициента доступности жилья для каждой ипотечной программы можно предложить ряд рекомендаций. Рассмотрим каждый вариант более подробнее.
Рекомендации по улучшению КДЖ для НИКА
Программа «Новостройка»
В рамках данной программы, для улучшения КДЖ, можно уменьшить процентную ставку и использовать налоговые выплаты. Рассмотрим влияние этого параметра подробнее. Изменения отобразим на рис. 3.1.

Рис. 3.1 – Изменения КДЖ с учетом налоговых выплат и одновременным изменением процентной ставки
Использование налоговых выплат-13% от стоимости приобретаемого жилья (354 800 руб.), позволят сократить КДЖ с 8 до 6,4, а значит уменьшить на 1,6. Уменьшение процентной ставки, с использованием налоговых выплат, с 8,8% до 7%, сократит КДЖ с 6,4 до 5,6, а значит уменьшить на 0,8.
Программа «Вторичный рынок жилья»
Для улучшения КДЖ данной программы можно использовать материнский капитал. Изменения КДЖ изобразим на рисунке 3.2.


Рис. 3.
...

Библиографический список

I. Законодательные материалы
1. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 28.12.2016) // Российская газета. – 12.01.2005. – №1.
2. Федеральный закон от 16.07.1998 №102-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // Российская газета. – 22.07.1998. – №137.
3. Федеральный закон от 11.11.2003 № 152-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «Об ипотечных ценных бумагах» // Парламентская газета. – 19.11.2003. – № 215-216.
4. Постановление Правительства Нижегородской области № 65 от 17 февраля 2010 года «Об утверждении Стратегии развития строительного комплекса Нижегородской области до 2020 года» (с изменениями на 7 декабря 2010 г.).

II. Книги
5. Балабанов И.Г. Экономика недвижимости. - СПб: Питер, 2012. - 205 с.
6. Белоглазова Г.Н. Банковское дело. Организация деятельности коммерческого банка: учебник для бакалавров / Г.Н. Белоглазова, Л.П. Кроливецкая; под ред. Г.Н. Белоглазовой, Л.П. Кроливецкой.—3-е изд., перераб. и доп. — М.
...

I. Законодательные материалы
1. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 28.12.2016) // Российская газета. – 12.01.2005. – №1.
2. Федеральный закон от 16.07.1998 №102-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // Российская газета. – 22.07.1998. – №137.
3. Федеральный закон от 11.11.2003 № 152-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «Об ипотечных ценных бумагах» // Парламентская газета. – 19.11.2003. – № 215-216.
4. Постановление Правительства Нижегородской области № 65 от 17 февраля 2010 года «Об утверждении Стратегии развития строительного комплекса Нижегородской области до 2020 года» (с изменениями на 7 декабря 2010 г.).

II. Книги
5. Балабанов И.Г. Экономика недвижимости. - СПб: Питер, 2012. - 205 с.
6. Белоглазова Г.Н. Банковское дело. Организация деятельности коммерческого банка: учебник для бакалавров / Г.Н. Белоглазова, Л.П. Кроливецкая; под ред. Г.Н. Белоглазовой, Л.П. Кроливецкой.—3-е изд., перераб. и доп. — М.: Издательство Юрайт, 2014. — 652 с.
7. Довлатова Е.В. Предпринимательское право в рыночной экономике. - М.: Новая правовая культура. – 2006 – 322 с.
8. Каджакова М.Р., Дубровская С.В. Банковские операции. - М., 2007 – 400 с.
9. Копейкин А.Б., Рогожина Н.Н. Страхование кредитных рисков при ипотечном жилищном кредитовании (страхование ипотечных рисков). – М.: Фонд Институт экономики города, 2005. – 94 с.

III. Статьи
10. Акулова Т.А. Сравнительный анализ реализации основных моделей ипотечного кредитования России // Финансы и кредит. – 2005. – №12(180). – С.52-57.
11. Бернштам Е. Возвращаем проблемные кредиты // Управление компанией. – 2005. – №5(48). – С.17-19.
12. Грудцына Л.Ю. Развитие системы ипотечного жилищного кредитования в России // Законодательство и экономика. – 2005. – № 10. - С.31-40.
13. Клепикова Е. Ипотека: взгляды изнутри // Спрос. – 2006. – № 2. - С.56-57.
14. Муратова Д.Д., Шилкин С.А. Ипотека. Новые возможности и новые проблемы // Главбух. – 2005. – №6. – С.102-105.
15. Семенов В. Ипотечные риски пора страховать // Банковское дело. – 2007. – №3. – С.52-54.
16. Сироткин Е. Ипотека: национальные особенности // Спрос. – 2005. – №5. – С.64.


IV. Интернет-ресурсы
17. Агентство недвижимости ФСР [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.ipoteka.ru.
18. Ипотека – Справочно-информационная служба [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.ipoteka.cosa.ru/ipo-hist.php.
19. Кредитовик.ру. Кредитование в России [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.kreditovik.ru.
20. Официальный интернет-сайт АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» [Электронный ресурс]. – Режим доступа: www.ahml.ru.
21. Официальный интернет-сайт Росстата [Электронный ресурс]. – Режим доступа: www.gks.ru.
22. Официальный Интернет-сайт аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» [Электронный ресурс]. – Режим доступа: www.irn.ru.
23. Официальный сайт ЦБ РФ [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.cbr.ru.
24. Официальный сайт ВТБ24 [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.vtb24.ru.
25. Официальный сайт ОАО АКБ РОСБАНК [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.rosbank.ru/ru.
26. Официальный сайт «Сбербанк России» [Электронный ресурс]. –http://www.sberbank.ru/
27. Официальный сайт ГП
Нижегородской области «Нижегородский Ипотечный
Корпоративный Альянс» [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.ipotekann.ru.
28. Портал «Все об ипотеке» [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.vse-obipoteke.ru.
29. Правовая система Консультант плюс [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.consultant.ru/
30. Электронная библиотека [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://dspace.nbuv.gov.ua.