Изучение методики кадастровой оценки земель населенных пунктов ( на примере города Новосибирска)

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность выбранной темы «Анализ результатов кадастровой оценки земель населенных пунктов (на примере города Новосибирска)» обусловлена множеством факторов.
Во-первых, важным итогом российских земельных реформ является систематизация многообразия форм земельных отношений субъектов и объектов, переход к экономически обоснованному обороту земельных участков и других объектов недвижимости. Земля представляется одним из основных объектов формирования инвестиционной политики, базовым элементом имущественных отношений и главной составляющей отношений собственности на недвижимость, а организационно-правовое, технологическое и экономическое обеспечение учетно-регистрационной функции Государственного кадастра недвижимости (далее – ГКН) представляется одной из основных задач регулирования земельных отношений в нашей стране.
Во-вторых, государство, его хозяйствующие субъекты, муниципальные образования, юридические и физические лица заинтересованы в обеспечении своих гарантий на конкретные земельные участки и другие объекты недвижимости, в учете их правовых, качественных и количественных характеристик. Поэтому осуществление государственного кадастрового учета земельных ресурсов и регистрации прав на недвижимость всегда является актуальной задачей, осложняющейся динамикой земельных отношений.
В-третьих, земля обладает многофункциональным назначением (территориальным базисом, выступает средством производства, природным ресурсом, объектом недвижимости и пр.), отражает существо экономических отношений, отличается важным социальным значением. Поэтому совершение любого действия с землей, включая разные категории сделок, регулируется не только конституционным и земельным законодательством, но и гражданским, с учетом водного, лесного, градостроительного и другого специального законодательства.
В-четвертых, современный отечественный рынок недвижимости переживает стадию своего становления, которая отличается существенными «изъянами», обуславливающих развитие механизмов самоорганизации рынка с одновременным принятием и реализацией особых эффективных мер государственного регулирования. Среди важнейших актуальных вопросов изучения состояния сложной социально-экономической системы отечественного рынка земли с точки зрения определения принципов, основ и механизмов эффективного комплексно-системного управления рынком, целесообразно выделить систему кадастровой оценки земельных участков в населенных пунктах, поскольку динамика любого рынка зависит от адекватности предлагаемых цен и качества механизмов их формирования.
Целью данной работы является анализ результатов кадастровой оценки земель населенных пунктов на примере города Новосибирска.
Для реализации вышеуказанной цели в работе были обозначены следующие задачи:
представить теоретические сведения о кадастровой оценке земель населенных пунктов;
изучить нормативно-правовое регулирование кадастровой оценки земель населенных пунктов;
определить особенности методики кадастровой оценки земель населенных пунктов на примере города Новосибирска;
провести характеристику работ, выполняемых при кадастровой оценке земель в городе Новосибирск;
провести анализ результатов кадастровой оценки земель города Новосибирска;
обозначить актуальные особенности земельного налога в Новосибирске.

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ


1. Гражданский кодекс РФ: часть первая от 30.11.1994 51-ФЗ; часть вторая от 26.01.1996 14-ФЗ. // СЗ РФ, 05.12.1994, N 32, ст. 3301. // СЗ РФ, 29.01.1996, N 5, ст. 410.
2. Налоговый кодекс РФ(часть первая) от 31.07.1998 N 146-ФЗ (ред. от 15.02.2016)// Российская газета, N 148-149, 06.08.1998.
3. Земельный кодекс РФ от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 30.12.2015)//Российская газета, N211-212, 30.10.2001.
4. Градостроительный кодекс РФ от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. от 30.12.2015) // Российская газета, N 290, 30.12.2004.
5. Федеральный закон от 29.07.1998 N135-ФЗ(ред. от 13.07.2015)"Об оценочной деятельности в РФ"// Собрание законодательства РФ, 03.08.1998, N 31, ст. 3813.
6. Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ (ред. от 30.12.2015) "О государственном кадастре недвижимости" // Российская газета, N 165, 01.08.2007.
7. Федеральный закон от 04.10.2014 N284-ФЗ "О внесении изменений в статьи 12 и 85 части первой и часть вторую НК РФ и признании утратившим силу Закона РФ "О налогах на имущество физических лиц"// СЗ РФ, 06.10.2014, N40 (Часть II), ст. 5315.

8. Постановление Правительства РФ от 01.06.2009 N 457 (ред. от 27.12.2014) "О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии" (вместе с "Положением о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии") // Собрание законодательства РФ", 22.06.2009, N 25, ст. 3052.
9. Распоряжение Правительства РФ от 01.12.2012 N 2236-р (ред. от 26.03.2013) Об утверждении плана мероприятий ("дорожной карты") "Повышение качества государственных услуг в сфере государственного кадастрового учета недвижимого имущества и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Собрание законодательства РФ, 10.12.2012, N 50 (ч. 6), ст. 7088.
10. Распоряжение Правительства РФ от 29.03.2013 N 467-р «Об утверждении государственной программы Российской Федерации "Экономическое развитие и инновационная экономика"» // Собрание законодательства РФ, 08.04.2013, N 14, ст. 1714.
11. Приказ Минэкономразвития РФ от 15.02.2007 N39(ред. от 11.01.2011)"Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов"// Российская газета, N100, 15.05.2007.
12. Приказ Минэкономразвития России от 22.10.2010 N 508 (ред. от 22.06.2015)"Об утверждении Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)"//Источник СПС КонсультантПлюс.
13. Приказ Минэкономразвития России от 01.10.2013 N 566"Об утверждении формы кадастровой справки о кадастровой стоимости объекта недвижимости"// Российская газета, N 295, 30.12.2013.
14. Приказ Минэкономразвития России от 25.09.2014 N611 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N7)"//Источник СПС КонсультантПлюс.
15. Приказ Минэкономразвития России от 20.05.2015 N297 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)"//Источник СПС КонсультантПлюс
16. Письмо ФНС России от 15.07.2015 NБС-4-11/12494 "О земельном налоге"// Источник СПС КонсультантПлюс.
17. Закон Новосибирской области от 31.10.2014 478-ОЗ «Об установлении единой даты начала применения на территории Новосибирской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» / Источник СПС КонсультантПлюс.
18. Решение Совета депутатов города Новосибирска от 24 июня 2009 года N 1288 «О Правилах землепользования и застройки города Новосибирска (с изменениями на 31 марта 2015 года)», [Электронный ресурс] http://docs.cntd.ru/document/5434237 (дата обращения: 12.03.2016).
19. Решение Совета депутатов г. Новосибирска от 25 июня 2014 г. N 1142 "Об исполнении бюджета города за 2013 год"[Электронный ресурс], URL:
20. http://novo-sibirsk.ru/upload/iblock/7d5/docs_reshenie_soveta_deputatov_goroda_novosibirska_ot_25.06.2014_1142_quot_ob_ispolnenii_byudzheta_goroda_file_2014_resh_1142.pdf(дата обращения: 12.03.2016).
21. Приложение 2 к решению Совета депутатов города Новосибирска от 24.06.2015 1390 Доходы бюджета города Новосибирска по кодам видов доходов, подвидов доходов, классификации операций сектора государственного управления, относящихся к доходам бюджета города Новосибирска за 2014 год [Электронный ресурс], URL:http://novo-sibirsk.ru/upload/iblock/3f5/docs_reshenie_soveta_deputatov_goroda_novosibirska_ot_24.06.2015_1390_ob_ispolnenii_byudzheta_goroda_novo_file_2015_resh_1390.pdf(дата обращения: 12.03.2016).
22. Приложение 2 к заключению по результатам публичных слушаний от 09 ноября 2015 года по проекту решения Совета депутатов города Новосибирска «О внесении изменений в решение Совета депутатов города Новосибирска от 24.06.2009 1288 «О Правилах землепользования и застройки города Новосибирска» [Электронный ресурс] http://dsa.novo-sibirsk.ru/(дата обращения: 12.03.2016).
23. Приложение 4 к заключению по результатам публичных слушаний от 09 ноября 2015 года по проекту решения Совета депутатов города Новосибирска «О внесении изменений в решение Совета депутатов города Новосибирска от 24.06.2009 1288 «О Правилах землепользования и застройки города Новосибирска» [Электронный ресурс] http://dsa.novo-sibirsk.ru/(дата обращения: 12.03.2016).
24. Постановление мэрии города Новосибирска от 22.03.2016 1031 "О назначении публичных слушаний" [Электронный ресурс], URL: http://dzer.novo-sibirsk.ru/upload/finance/publ_slushaniya.pdf(дата обращения: 23.03.2016).
25. Волкова Т. В. , Гребенников А. И., Королев С. Ю. , Чмыхало Е. Ю. Земельное право. – Саратов. Ай Пи Эр Медиа, - 2012 г. – с. 242.
26. Земельное право: Учебник / под ред. С. А. Боголюбова. - М.: Юриспруденция, 2012. - с. 14.
27. Лобанова Е.И. Новеллы и проблемы поимущественного налогообложения и оценки (региональный аспект)//Интерэкспо Гео-Сибирь. 2015. Т. 3. 2. С. 114-118.
28. Доклад о достигнутых значениях показателей для оценки эффективности деятельности органов местного самоуправления городских округов и муниципальных районов за 2014 год и их планируемых значениях на 3-летний период [Электронный ресурс], URL: http://novo-sibirsk.ru/upload/iblock/f93/2014_file_forma.pdf.(дата обращения: 12.03.2016).
29. Информация Фонда данных государственной кадастровой оценки [Электронный ресурс], URL:http://rosreestr.ru/wps/portal/p/cc_ib_portal_services/cc_ib_ais_fdgko...(дата обращения: 12.03.2016).
30. Налоговый калькулятор [Электронный ресурс], URL:https://www.nalog.ru/rn77/service/nalog_calc/(дата обращения: 12.03.2016).
31. Сведения об экспертных заключениях СРО оценщиков, проводивших экспертизу отчета [Электронный ресурс], URL:http://rosreestr.ru/wps/portal/p/cc_ib_portal_services/cc_ib_ais_fdgko...(дата обращения: 12.03.2016).
32. Сведения официального сайта Росреестра [Электронный ресурс], URL: https://rosreestr.ru/wps/portal/p/cc_ib... (дата обращения 12.03.2016).
33. Сведения публичной кадастровой карты Росреестра [Электронный ресурс], URL: http://maps.rosreestr.ru/PortalOnline/print.html?l9&x9222202.... (дата обращения: 12.03.2016).
34. Сведения публичной кадастровой карты Росреестра [Электронный ресурс], URL:http://maps.rosreestr.ru/PortalOnline/print.html?l9&x9222202.61655&y7364492..... (дата обращения: 12.03.2016).
35. Сведения специализированного сайта [Электронный ресурс], URL:http://www.vseon.com/themes/mnenie-eksperta/item/dmitrij-lamert-rabota-po-kadastrovoj-ocenke-obektov-nedvizhimosti-v-novosibirskoj-oblasti-zavershena.html(дата обращения: 12.03.2016).
36. Сведения Управления Россреестра по Новосибирской области [Электронный ресурс], URL:https://www.nn-baza.ru/article_view/novosibirskie_zemli_poluchili_ocenku (дата обращения: 12.03.2016).

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В результате подготовки работы проведен анализ результатов кадастровой оценки земель населенных пунктов на примере города Новосибирска.
В первой главе работы представлены теоретические аспекты кадастровой оценки земель населенных пунктов, что позволило сформулировать следующие выводы:
нормативно-правовая база кадастровой оценки земельных участков отличается многоотраслевым и многоуровневым содержанием от норм федерального кодифицированного законодательства до отраслевых ведомственных правил;
обширная система нормативных правовых актов, которые регламентируют кадастровую оценку земель, включает составные элементы: утративших силу документов (в некоторой бесспорной части); действующих нормативных правовых актов; методики Минэкономразвития РФ; доктринальных документов; судебной практики.
Во второй главе данной работы определены особенности методики кадастровой оценки земель населенных пунктов на примере города Новосибирска. В частности, были обобщены основные категории состава земель населенного пункта Новосибирска и их назначения:
состав земель населенных пунктов соотносится с составом территориальных зон населенного в порядке п. 1 ст. 85 ЗК РФ.
В дальнейшей работе охарактеризованы работы, выполняемые при кадастровой оценке земель в городе Новосибирск, что позволило сформулировать следующие выводы:
первым элементом характеристики работ, выполняемых при кадастровой оценке земель в городе Новосибирск, является исполнение требований главы III.1. Закона 135;
второй элемент характеристики работ, выполняемых при ГКО в городе Новосибирск, определяет исчерпывающий перечень мероприятий государственной кадастровой оценки;
перечень федеральных стандартов оценки, положения которых конкретизируют Закон 135 и обязательны для исполнения в рамках процедур оценки недвижимости (третий элемент;
четвертый элемент характеристики ГКО обусловлен практическими стадиями установления кадастровой стоимости и составления отчета, обозначенными в ФСО N4;
В рамках изучения актуальных инструментов методики кадастровой оценки земель в Новосибирске аргументированы тезисы:
первым актуальным инструментом методики кадастровой оценки земель в городе Новосибирске представляется механизм расчета кадастровой стоимости земельного участка Новосибирска из шести элементов построением статистической модели (для основного большинства земель);
второй актуальный инструмент включает сбор достаточных и достоверных рыночных данных о земельных участках и других объектах недвижимости в Новосибирске для каждой сформированной группы в разрезе факторов стоимости;
механизм построения статистической модели расчета кадастровой стоимости для каждой группы земельных участков в составе земель Новосибирска посредством определения значений коэффициентов (параметров) такой модели является третьим актуальным инструментом методики кадастровой оценки земель в Новосибирске;
четвертый актуальный инструмент определяется двумя видами построенной статистической модели (с зависимостью кадастровой стоимости или с зависимостью удельного показателя кадастровой стоимости от значения факторов такой стоимости);
пятым актуальным инструментом методики ГКО земель в городе Новосибирске представляется математический механизм расчета кадастровой стоимости земельного участка Новосибирска в землях транспортной инфраструктуры, в землях специального и сельскохозяйственного назначения Новосибирска.
В последующей работе проведен анализ результатов кадастровой оценки земель города Новосибирска, что позволило обобщить следующие выводы:
первый аспект анализа результатов кадастровой оценки земель города Новосибирска обусловлен обязательной регулярностью проведения ГКО с отражением ее результатов в ГКН и Фонде данных ГКО Росреестра;
несоответствие информации публичной карты Россрестра с опубликованными Управлением Россрестра по Новосибирской области данным в СМИ в части осуществления ГКО земельных участков в составе земель населенных пунктов представляется вторым аспектом анализа результатов кадастровой оценки земель города Новосибирска (см. п. 2.4 работы);
третий аспект анализа заключается в отсутствии на конец марта 2016 года актуального утвержденного отчета по кадастровой оценке земель населенного пункта Новосибирск;
четвертым аспектом анализа следует отметить внушительную разницу экспертно-коммерческой оценки и ГКО земельного участка, которая подтверждена информацией официального портала Росреестра (на примере участка 54:35:041290:114);
пятый аспект анализа результатов кадастровой оценки земель города Новосибирска обусловлен обоснованным применением в рамках сравнительного подхода преимуществ метода сравнения продаж, который наиболее распространен в оценочной практике.
На заключительной стадии работы обозначены актуальные особенности земельного налога в Новосибирске, что позволило обобщить следующие выводы:
первый фактор установления земельного налога в Новосибирске определен исполнением с 2014 года обновленных норм НК РФ и с 2015 года регионального новосибирского законодательства (для физических лиц) в части расчета земельного налога по утвержденной ГКО;
вторым фактором отметить увеличение кадастровой стоимости по всем основным категориям земельных участков, что предопределяет рост налоговых поступлений в местный бюджет;
третьим фактором установления земельного налога в Новосибирске представляется запланированный рост налоговых поступлений в рамках земельного налога с учетом утвержденной ГКО;
четвертый фактор установления земельного налога в Новосибирске обусловлен относительно несбалансированной политикой взимания земельного налога, поскольку в 2014 году наблюдается снижение взимаемости на 1,01%, по итогам 2015 году имеет место рост взимаемости на 1,02%;
система установления земельного налога с учетом результатов ГКО в Новосибирске находится на начальной стадии развития и требует доработки с учетом недостатков ее практической реализации.

ОГЛАВЛЕНИЕ

ВВЕДЕНИЕ 5
1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬ НАСЕЛЕННЫХ ПУНКТОВ 7
1.1 Нормативно-правовое регулирование кадастровой оценки 7
1.2 Общие сведения о кадастровой оценке земель 9
1.3 Нормативно-правовое регулирование кадастровой оценки земель населенных пунктов 12
2 МЕТОДИКА КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬ НАСЕЛЕННЫХ ПУНКТОВ НА ПРИМЕРЕ ГОРОДА НОВОСИБИРСКА 17
2.1. Состав земель города Новосибирска и их назначение 17
2.2. Характеристика работ, выполняемых при кадастровой оценке земель в городе Новосибирск 23
2.3. Актуальные инструменты методики кадастровой оценки земель в городе Новосибирске 27
2.4 Анализ результатов кадастровой оценки земель города Новосибирска 32
2.5 Земельный налог в городе Новосибирске 39
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 45
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ 49
ПРИЛОЖЕНИЕ А Зависимость подхода к кадастровой оценке от вида разрешенного использования 54
ПРИЛОЖЕНИЕ Б Анализ соответствия действия оценщика выбранному методу расчетов 56
ПРИЛОЖЕНИЕ В Средний уровень кадастровой стоимости земель города Новосибирска 57