Особенности аренды предприятий

В условиях современных российских рыночных отношений ощущается серьезная потребность всего общества в обеспечении фиксированных гарантий защиты имущественных интересов, которые связаны с различными видами хозяйственной деятельности. Такая мера, в конечном итоге, должна благоприятным образом отразиться на повышении уровня благосостояния населения страны.
Законодательно предусмотренная возможность получения предприятия во временные владение и пользование является вполне привлекательной для субъектов предпринимательства в России. Лицо, арендующее предприятие, добросовестно рассчитывает продолжить на основе взятого в аренду имущественного комплекса ранее организованную арендодателем деятельность, получая при этом максимальную экономическую отдачу.
Важно отметить, что арендатор в таких условиях практически не тратит своего времени и собственных финансовых средств для организации собственного бизнеса с нуля.
Впрочем, невзирая на указанные преимущества, аренда предприятий в современной России является достаточно редким явлением. В первую очередь, это обусловлено тем, что рассматриваемый объект (предприятие) достаточно своеобразен и сложен. Кроме того, налицо противоречивость многих законодательных формулировок и почти полное отсутствие практики применения гражданско-правовых норм, регулирующих данную сферу деятельности.
К сожалению, совершенно не способствует активизации указанной сферы даже распространение на предприятия правового режима недвижимого имущества, а также сопряженных с этим требований обязательной государственной регистрации вещных прав и разного рода сделок с предприятиями. Конечно, государственная регистрация значительно повышает уровень гарантированности прав и законных интересов сторон сделки, однако предприниматели всячески пытаются избежать сложной процедуры государственной регистрации, подменяя договоры аренды предприятия иными гражданско-правовыми договорами: например, о передаче отдельных видов имущества во временное пользование.
Сложившееся положение вещей вступает в противоречие с элементарными правилами гражданского оборота, объективно требующего скорейшего развития данной области гражданско-правовых отношений. Но такое развитие немыслимо без научного осознания юридической натуры договора аренды предприятия и формирования минимально требуемых практических рекомендаций и, конечно, в первую очередь, развития законодательной базы, которая регулирует общественные отношения, складывающиеся по поводу передачи предприятия во временные владение и пользование.
Данные статистики последних лет, показывающие динамику рассмотрения судами общей юрисдикции и арбитражными судами гражданских дел в России, свидетельствуют о ежегодном увеличении количества споров, которые связаны с отношениями аренды (в том числе предприятий).
Доктрина российского гражданского права изобилует предложениями многих ученых (Т.Е. Абова, М.И. Брагинского, В.В. Витрянского, А.Ю. Кабалкина, А.Г. Калпина, Е.В. Козлова, О.Н. Садикова, Б.Е. Семенова, А.П. Сергеева, Н.А. Сыроедова, Ю.К. Толстого и ряда других) о внесении изменений и дополнений в гражданское законодательство с целью совершенствования института аренды в России.
Все сказанное предопределило выбор темы дипломного исследования.
Целью исследования является теоретический и практический анализ особенности аренды предприятий.
Достижение поставленной цели обусловило необходимость решения ряда задач:
1) проведение исследования развития арендных правоотношений в России в историко-правовом аспекте;
2) рассмотрение гражданско-правовой характеристики договора аренды;
4) исследование договора аренды предприятия;
5) рассмотрение особенностей и проблем договора аренды предприятий;
6) характеристика форма и государственной регистрации договора аренды предприятия;
7) изучение проблемных вопросов, связанных с государственной регистрацией договоров аренды предприятий:
6) предложение путей совершенствования норм российского гражданско-правового законодательства, регулирующих институт аренды предприятий.
В качестве объекта настоящего исследования выступили гражданские правоотношения, которые складываются в области заключения, изменения и прекращения рассматриваемого договора аренды.
Предметом исследования является нормы гражданского законодательства регулирующего, аренду предприятия и складывающаяся правоприменительная практика.
Методология и методика исследования основана на общих и частных методах научного познания, таких как: исторический, системный, комплексный методы, методы анализа и синтеза, метод сравнительного правоведения, метод аналогии, а также конкретно-социологический метод.
Нормативно-правовая базу исследования представлена Конституцией Российской Федерации, международно-правовыми актами, гражданским законодательством, подзаконными нормативными актами, разъяснениями пленумов Верховного суда СССР и Верховного суда РСФСР, постановлениями пленумов Верховного суда и Высшего Арбитражного суда России .
Проведенное исследование позволяет сформулировать следующие выводы, детализация которых приводится в соответствующих главах работы.
1) Ретроспективный анализ российского дореволюционного гражданского законодательства указывает на наличие в нем договора имущественного найма, по по которому одна сторона за некое вознаграждение брала на себя обязанность предоставления другой стороне своей вещи во временное пользование.
2) Формально-юридический анализ ныне действующего гражданского законодательства указывает на специфику предмета договора аренды предприятий как определенного имущественного комплекса, предназначенного для осуществления предпринимательской деятельности, понятие и структурные элементы которого определяются ст. 132 ГК РФ.
3) Вопросы государственной регистрации договора аренда предприятия регламентированы ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а также конкретизирующими ее Правилами внесения записей о правах на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ними в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним и взаимодействия между Федеральной регистрационной службой и ее территориальными органами, утвержденными Приказом Министерства юстиции России от 4 марта 2005 г. № 16.
4) Последствия недействительности сделки, в том числе вследствие порока ее формы, когда несоблюдение формы влечет ее недействительность (п. 2 ст. 162 ГК), изложены в ст. 167 ГК РФ и состоят в обязанности каждой из сторон договора вернуть другой стороне все полученное по сделке, что подтверждается судебной практикой.
5) Полагается, что права на имущество, которые подлежат государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются в момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если другое не установлено законом. Любая сделка в отношении прав на имущество, которая подлежит государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена только в случаях, прямо предусмотренных законом либо соглашением сторон. Закон при этом отменил действовавшее ранее положение о регистрации некоторых договоров в отношении объектов недвижимости.
Структурно работа состоит из введения, трёх логически связанных между собой глав, шести параграфов, заключения и списка используемой литературы.

Введение 3
1. Общая характеристика договора аренды 8
1.1. Развитие арендных правоотношений в России в историко-правовом аспекте 8
1.2. Гражданско-правовая характеристика договора аренды 14
2. Особенности договора аренды предприятий 20
2.1.Договор аренды предприятия 20
2.2. Особенности и проблемы договора аренды предприятий 29
3. Государственная регистрация договоров аренды предприятий 33
3.1. Форма и государственная регистрация договора аренды предприятия 33
3.2. Проблемные вопросы государственной регистрации договоров аренды предприятий 37
Заключение 41
Список используемой литературы 44
Приложения…………………………………………………………………………46

Таким образом, в ходе написания дипломной работы можно сделать следующие выводы:
Российское дореволюционное гражданское законодательство признавало имущественным наймом такой договор, по которому одна сторона за некое вознаграждение брала на себя обязанность предоставления другой стороне своей вещи во временное пользование.
Предмет договора аренды в данном случае весьма специфичный - предприятие как имущественный комплекс, предназначенный для предпринимательской деятельности. Его понятие и структурные элементы определены в ст. 132 ГК РФ.
Ст. 660 ГК РФ предлагается дополнить третьим абзацем следующего содержания: «Арендатор обязан осуществлять пользование арендованным предприятием без изменения вида предпринимательской деятельности, ради осуществления которой это предприятие создавалось. Договор аренды предприятия может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя в случае, если использование арендованного имущества способно привести к изменению вида деятельности предприятия».
Государственная регистрация договора производится в соответствии со ст. 22 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и конкретизирующими ее Правилами внесения записей о правах на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ними в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним и взаимодействия между Федеральной регистрационной службой и ее территориальными органами, утвержденными Приказом Минюста России от 4 марта 2005 г. № 16.
Последствия недействительности сделки, в том числе вследствие порока ее формы, когда несоблюдение формы влечет ее недействительность (п. 2 ст. 162 ГК), изложены в ст. 167 ГК РФ и состоят в обязанности каждой из сторон договора вернуть другой стороне все полученное по сделке, что подтверждается судебной практикой.
Федеральным законом от 30.12.2012 № 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» ( далее по тексту Закон) дополнен ГК РФ статьей 8.1, которая новаторским образом регулирует основные начала гражданско-правовых вопросов, связанных с правами на имущество, в том числе недвижимое. Статья регулирует основания и порядок внесения в Единый государственный реестр юридических лиц записей о правах, которые подлежат государственной регистрации, а также устанавливает основные требования к государственной регистрации прав на имущество.
Полагается, что права на имущество, которые подлежат государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются в момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если другое не установлено законом. Любая сделка в отношении прав на имущество, которая подлежит государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена только в случаях, прямо предусмотренных законом либо соглашением сторон.
Закон при этом отменил действовавшее ранее положение о регистрации некоторых договоров в отношении объектов недвижимости.
Это изменение было внесено с целью исключения института так называемой двойной регистрации. Однако это нововведение породило ряд проблем, в том числе проблемы отмены регистрации договора аренды недвижимости и неурегулированности регистрации такого права на имущество, как право аренды. Законодатель, отменяя регистрацию договора аренды, не предусмотрел ситуацию касательно правил регистрации права аренды, осуществлявшейся в форме регистрации самого договора аренды. Это сразу же вызвало огромное количество правовых и практически ориентированных вопросов. Возникла также неопределенная ситуация, связанная с ранее зарегистрированными договорами аренды.
В частности, остался нерешенным вопрос о том, требуется ли для оформления досрочного расторжения договоров аренды, которые были зарегистрированы до 1 марта 2013 г., обращаться в регистрирующий орган или же государственная регистрация вообще не требуется. Такой же вопрос возник относительно изменений, вносимых в договоры аренды недвижимости, заключенные до 1 марта 2013 г.
Такая законодательная эквилибристика, да и техника подготовки нормативных актов уже давно вызывают горькие усмешки практикующих юристов. В итоге ошибку вроде бы исправили, но в очевидной спешке: избранный первоначально путь ухода от «двойной регистрации» оказался фактически тупиковым, хотя при внимательном и комплексном анализе применяемых законов можно было бы оставаться последовательными в достижении выбранной цели. Вполне вероятно, что такие яркие примеры неуклюжести проведения реформы гражданского законодательства придется увидеть еще не единожды.

Нормативно-правовые источники
1. Конституция Российской Федерации (принята на всенародном голосовании 12 декабря 1993 г.) // Российская газета. 25.12.1993. №237.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ // Собрание законодательства РФ. - 05.12.1994, N 32, ст. 3301.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 29.01.1996г.№14-ФЗ // Собрание законодательства РФ. - 29.01.1996. N5, ст. 410.
4. Гражданский кодекс Российской Федерации от 26 ноября 2001 г. № 146-ФЗ (часть 3) // Собрание законодательства РФ. – 2001. - № 49. - ст. 4552.
5. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации: утв. Федеральным законом от 14.11.2002 г. № 138-ФЗ // Российская газета. - 20 ноября 2002. - № 220.
6. Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации от 24 июля 2002 г. №95-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. - 29 июля 2002г. - №30. - ст. 3012.
7. Приказ Минюста РФ ред. «Об утверждении Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 01.07.2002 N 184 с изм. и доп. ред. от 19.01.2005.
8. Бюллетень нормативных актов министерств и ведомств сссР. 1979. N 1.
9. Собрание узаконений РСФСР. 1926. N 77. ст. 579.
Литература
10. Алексеев В.А. Недвижимое имущество: правовой режим и государственная регистрация прав: Автореф. дис. ... докт. юрид. наук: 08.00.11. - М., 2008.
11. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Т. 2. Договоры о передаче имущества. - М.: Статут, 2011.
12. Гражданское право России. Часть вторая: Обязательственное право: Курс лекций / Отв. ред. О.Н. Садиков. М., 2013.
13. Гражданское Уложение: Проект... Том второй, М.,2011.
14. Комментарий к Гражданскому кодексу РСФСР / Под ред. проф. С.Н. Братуся, О.Н. Садикова. М., 1982.
15. Корнийчук Г.А. Договоры аренды, найма и лизинга. М.: Дашков и К, 2012.
16. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) / М.П. Бардина, Б.А. Булаевский, Н.Г. Вилкова и др.; под ред. Н.И. Марышевой, К.Б. Ярошенко. 3-е изд., испр. и доп. М: КОНТРАКТ, ИНФРА-М, 2010.
17. Мейер Д.И. Русское гражданское право: В 2-х ч. По испр. и доп. 8-му изд., 1902. ч. 2. М., 1997.
18. Носова Д.В. Анализ некоторых изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2013. N 4.
19. Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй: в 3 т. / Н.А. Баринов, К.П. Беляев, Е.В. Вавилин и др.; под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2011. Т. 1.
20. Правовой режим недвижимости: Научно-практический комментарий. Серия: Судебная практика по гражданским делам. Выпуск № 1. Саратов, 2013.
21. Сделки с недвижимостью - оформление без нотариуса. - М., 2009.
22. Шершеневич Г.Ф. Курс гражданского права. Т. 2. СПб., 1902.
23. Щенникова Л.В. Вещные права в гражданском праве России. - М.: Издательство БЕК, 2012.