Договор найма жилого помещения: понятие и виды

Введение 3
1 Общие положения договора найма жилого помещения 6
1.1 Источники правового регулирования отношений найма жилого помещения 6
1.2 Сущность и виды договора найма жилого помещения 11
1.3 Предмет и стороны договоров найма жилых помещений 16
Предметом договора найма договора найма служит жилое помещение, то есть недвижимость предназначенная для проживания граждан. 24
2 Содержание договора найма жилого помещения 25
2.1 Форма, порядок и условия заключения договоров найма жилых помещений 25
2.2 Права и обязанности сторон в договоре найма жилого помещения 31
3 Сравнительный анализ договоров найма жилых помещений 43
3.1 Сравнительно-правовая характеристика договора аренды и договора найма жилого помещения 43
3.2 Сравнительная характеристика договора найма жилого помещения и договора социального найма жилого помещения 47
Заключение 59
Глоссарий 62
Список использованных источников 65
Список сокращений 70
Приложение А 71
Приложение Б 74
Приложение В 75
Приложение Г 76

2 Содержание договора найма жилого помещения

2.1 Форма, порядок и условия заключения договоров найма жилых помещений
Действующее законодательство содержит принципиальные различия в порядке заключения каждого из двух типов договоров жилищного найма. В то же время требования к форме договоров для того и другого едины. Это и дало возможность посвятить обоим типам договоров одну и ту же ст. 674 ГК. Она ограничивается указанием на то, что договоры найма жилого помещения заключаются в письменной форме.
Жилищным кодексом РФ были введены новые нормы, регламентирующие условия и порядок заключения договора социального найма, его предмет, права и обязанности сторон.
В ч. 2 ст. 57 Жилищного кодекса Российской Федерации указаны категории граждан, которым жилые помещения по договорам социального найма предоставляются вне очереди1.
Предоставление жилых помещений вне очереди не предполагает включения гражданина в какую-либо очередь.
...

1.1 Источники правового регулирования отношений найма жилого помещения
Основы правового регулирования отношений найма жилого помещения заложены в Конституции РФ, ст. 40 которой закрепляет право граждан на жилище и запрет произвольного лишения жилища. Данный запрет направлен на защиту собственника, прав собственника и лиц, совместно с ним проживающих, а также иных лиц (в том числе нанимателя или члена семьи нанимателя), пользующихся жилым помещением на законных основаниях1.
Конституция (ч. 3 ст. 40) гарантирует предоставление жилых помещений малоимущим, а также иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, бесплатно или за доступную плату в домах государственных, муниципальных и иных жилищных фондов в соответствии с установленными нормами.
1. Правовое регулирование договора найма жилого помещения осуществляется гл. 35 ГК РФ. Кодекс определяет понятие, предмет данного договора, форму, права и обязанности сторон, порядок изменения и расторжения. В ст.
...

1.2 Сущность и виды договора найма жилого помещения
Данный договор является консенсуальным, двустороннеобязывающимм, как правило возмездным (исключение могут составлять договоры социального найма), как правило срочный.
Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.
Объектом договора может являться изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). Пригодность помещения к проживанию определяется жилищным законодательством, Жилищным Кодексом РФ в частности (статья 15 Жилищного Кодекса РФ).
Глава 35 ГК объединяет договоры, предметом которых служат жилые помещения, а целью - их предоставление контрагентам для проживания. Речь идет, таким образом, о договорах, связанных с одной из основных потребностей граждан - в жилье. Особую значимость удовлетворения именно этой потребности граждан подчеркнула Конституция Российской Федерации. Ее гл.
...

1.3 Предмет и стороны договоров найма жилых помещений
Как следует уже из самого их названия, предметом (объектом) обоих типов договоров найма, которым посвящена гл. 35 ГК РФ, служит один и тот же предмет - жилое помещение, т.е. недвижимость, предназначенная для проживания граждан. Вместе с тем, понимание этого предмета применительно к договорам коммерческого найма, с одной стороны, и социального найма, с другой, не во всем совпадает. По этой причине ст. 673 ГК РФ, посвященная предмету договора жилищного найма, не была включена в перечень из шести статей, которые упомянуты в п. 3 ст. 672 ГК РФ в связи с договором социального найма1.
Одна из особенностей договора коммерческого найма состоит в том, что п. 1 ст. 673 ГК РФ, хотя и содержит по вопросу определения пригодности жилого помещения для проживания отсылку к жилищному законодательству, но в отличие от того, как сделано в отношении договора социального найма в ст.
...

2.1 Форма, порядок и условия заключения договоров найма жилых помещений
Действующее законодательство содержит принципиальные различия в порядке заключения каждого из двух типов договоров жилищного найма. В то же время требования к форме договоров для того и другого едины. Это и дало возможность посвятить обоим типам договоров одну и ту же ст. 674 ГК. Она ограничивается указанием на то, что договоры найма жилого помещения заключаются в письменной форме.
Жилищным кодексом РФ были введены новые нормы, регламентирующие условия и порядок заключения договора социального найма, его предмет, права и обязанности сторон.
В ч. 2 ст. 57 Жилищного кодекса Российской Федерации указаны категории граждан, которым жилые помещения по договорам социального найма предоставляются вне очереди1.
Предоставление жилых помещений вне очереди не предполагает включения гражданина в какую-либо очередь.
...

2.2 Права и обязанности сторон в договоре найма жилого помещения
В соответствии со ст. 676 ГК РФ наймодатель должен передать нанимателю жилое помещение «свободным и в состоянии, пригодном для проживания».
Первое требование означает, что жилое помещение необходимо передать свободным не только в фактическом, но и в юридическом смысле. Соответственно в Положении о порядке и условиях найма жилых помещений, находящихся в государственной и муниципальной собственности Закон Тюменской области № 197 от 05.07.2000 г. О регулировании жилищных отношений в Тюменской области3, предусмотрено: «Жилое помещение, передаваемое по договору найма, должно быть свободно от любых обязательств». Второе из указанных все в том же п. 1 ст. 676 ГК требований имеет более широкое значение4.
...

3.1 Сравнительно-правовая характеристика договора аренды и договора найма жилого помещения
Договор коммерческого найма, являясь гражданско-правовым договором, относится к категории договоров, направленных на передачу имущества во владение и пользование, что сближает его с договором аренды (имущественного найма) (гл. 34 ГК) и договором безвозмездного пользования (ссуды) (гл. 36 ГК).
Наиболее близок к договору коммерческого найма жилого помещения договор аренды.
Определения, содержащиеся в п. 1 ст. 671 ГК ("Договор найма жилого помещения") и ст. 606 ГК ( "Договор аренды"), имеют ряд совпадающих признаков: по тому и другому договору одна сторона обязуется предоставить другой за плату во временное владение и пользование (во временное пользование) имущество.
Относительно различий в определениях того и другого договора следует отметить, что, как предусмотрено ст. 606 ГК, предметом договора аренды является имущество1.(См. Приложение Б)
Между тем в силу п. 1 ст.
...

3.2 Сравнительная характеристика договора найма жилого помещения и договора социального найма жилого помещения
Приступая к характеристике договора коммерческого найма как нового вида договора, будем придерживаться последовательности норм главы 35 ГК РФ, анализируя их содержание, отмечая отличительные черты и квалифицирующие признаки.(См. Приложение В)
По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Таким общим определением договора найма жилого помещения (как коммерческого, так и социального) глава 35 ГК РФ приступает к правовой характеристике этого института. Рассмотрим общие черты и отличия этих двух видов договоров, следуя хронологии статей ГК, с тем чтобы дать определение договора коммерческого найма.
Если в качестве наймодателя ч. 1 ст.
...

Глоссарий

№ п/п
Понятие
Определение
1
Договор
соглашение двух или более лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
2
Договор найма жилого помещения
договор, по которому одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нём. (п.1 ст.671 ГК РФ). Как следует из определения, договор найма жилого помещения является взаимным, возмездным и консенсуальным.
...

Список использованных источников

Нормативно правовые акты
1. Конституция РФ от 12 декабря 1993 г.: по сост. от 30.12.2008 г. // Собрание законодательства РФ. – 2009. – № 4. – Ст. 445.
2. Гражданский кодекс РФ (Часть первая) от 30 ноября 1994 г. № 51–ФЗ: по сост. от 8 декабря 2011 // Собрание законодательства Российской Федерации. – 1994. – № 32. – Ст. 3301.
3. Гражданский кодекс РФ (часть вторая) от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ: по сост. от 30 ноября 2011 г. // Собрание законодательства Российской Федерации. 1996. - № 5, ст. 410.
4. Гражданский кодекс РФ (часть третья) от 26 ноября 2001 № 146-ФЗ: по сост. от 30 июня 2008 г. // Собрание законодательства Российской Федерации. 2001.- № 49, ст. 4552.
5. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 14 ноября 2002 № 138-ФЗ: по сост. От 01.03.2012 // Собрание законодательства Российской Федерации. - 2002. - № 30. - Ст. 3012.
6. КоАП Российской Федерации от 20 декабря 2001 г.№ 195-ФЗ по состоянию на 23.04.2012 N 4-ФЗ.// Собрание законодательства Российской Федерации - 2002 г - №1.
7. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ: по сост. от 1 апреля 2012 г. // Собрание законодательства Российской Федерации от 3 января 2005 г. N 1 (часть I) ст. 14
8. О приватизации Жилищного Фонда в Российской Федерации: Закон РФ от 4 июля 1991 г. N 1541-I: по сост. 11 июня 2008 г. //Российская газета от 10 января 1993 г. N 5.
9. О перечнях воинских частей, штабов и учреждений, входивших в состав действующей армии в период Великой Отечественной войны 1941-1945 годов: Постановление Правительства РФ от 1 июня 2000 г. N 427: по сост. от 12 августа 2000 г.// Собрание законодательства Российской Федерации от 5 июня 2000 г., N 23, ст. 2437
10. Об утверждении Типового договора социального найма жилого помещения: Постановление Правительства РФ от 21 мая 2005 г. N 315// Собрание законодательства Российской Федерации от 30 мая 2005 г. N 22 ст. 2126.
11. Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу: Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 г. №47: по сост. 02.08.2007///Собрание законодательства Российской Федерации. 2006. № 6. Ст. 702.
12. Об утверждении территорий муниципальных образований и сфер деятельности организаций бюджетной сферы, работникам которых предоставляются субсидии на приобретение жилья в 2011-2012 годах: Постановление Правительства Тюменской области от 27.12.2011 №495-п. опубликован в газете "Тюменская область сегодня" от 15 декабря 2011 г., N 231.
13. О порядке учета граждан, нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых им по договорам социального найма, и предоставления жилых помещений в тюменской области: Тюменская областная дума постановление от 22 сентября 2011 г. n 3126 // опубликован в газете "Тюменская область сегодня" от 9 декабря 2011 г., N 229.
Научная литература
14. Авакьян, С.А. Конституционное право России [Текст] / С.А. Авакьян - М.: Юристъ, 2011. - 784 с. - ISBN 5-89645-014-1.
15. Авдеенкова, М.П. О правилах пользования жилыми помещениями [Текст] / М.П. Авдеенкова - М.: ПолиграфОпт, 2009. - 336 с. - ISBN 2-894-6652-1.
16. Белов, В.А. О правилах пользования жилыми помещениями [Текст] / В.А. Белов - М.: 2010 г. – 510 с. – ISBN 5-85294-026-7.
17. Богатырев, Ф.О. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу РФ [Текст] / Ф.О. Богатырев - М.: 2009 г. – 214 с. – ISBN 5-238-00435-4.
18. Брагинский, М.И. Особенности предоставления жилых помещений по договору социального найма [Текст] / М.И.Брагинский, Витрянский В.В. - М.: 2009г. -340 с. – ISBN 5-9512-0206-X.
19. Берман, Г. Дж.Коммерческий и социальный наем в жилищной сфере [Текст] / Г. Дж. Берман –М.: 2008–80с. - ISBN 5-4595-472-56.
20. Ваксберг, А.И. Жилищное право [Текст] / А.И.Ваксберг - М.: 2009г. N 8. – С.34. – ISBN 5-8354-0145-0.
21. Венгеров, А. В. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу РФ [Текст] / А. В. Венгеров – М.: Юриспруденция,2009. – 528с. -ISBN 5- 8457-987-6.
22. Гаврилов Э.П. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации [Текст] / Э.П. Гаврилов – М.: Юрайт,2009. – 336с. -ISBN 5-4875-587-3.
23. Дмитриев, Ю.А. Конституционное право РФ [Текст] / Ю.А. Дмитриев – М.: ИКЦ «МарТ», 2009.- 256с.- ISBN 5-241-00235-9.
24. Дозорцев, В.А.Коммерческий и социальный наем в жилищной сфере [Текст] / В.А. Дозорцев - М.: 2009 г. - № 3. – 414 с. – ISBN 5-8184-0087-5.
25. Еременко В.И. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу РФ [Текст] / В.И. Еременко - М.: 2011 г, № 4. – 923 с. – ISBN 5-8354-0259-7.
26. Завидов Б.Д. Особенности предоставления жилых помещений по договору социального найма [Текст] / Б.Д. Завидов - М.: Юристъ, 2010. - 444 с. - ISBN 8-7238-7190-3.
27. Костькова, О.В. Жилищное право [Текст] / О.В. Костькова - М.: МарТ, 2009г. -С.12. - ISBN 5-89123-987-6.
28. Мозолин, В.П. Жилищное право [Текст] / В.П. Мозолин - М.: 2009 г. – 259 с. – ISBN 5 7975-0548-7.
29. Мейер, Д.И. Жилищное правоотношение социального найма [Текст] / Д.И. Мейер - М.: 2009 г. – 320 с. – ISBN 5-85294-026-7.
30. Персинг Р.М. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу РФ [Текст] / Р.М. Персинг, Р.Лайла – М.: Лавка Языков,2010 – 218с. – ISBN 5-7695-1256-3.
31. Ровный, В.В. О правилах пользования жилыми помещениями [Текст] / В.В. Ровный- М.: 2009 г.- 246 с. – ISBN 5-238-00435-4.
32. Романец, Ю.В. Жилищное правоотношение социального найма [Текст] / Ю.В Романец - М.: 2009г. – 125 с. – ISBN 5 7975-0548-7.
33. Садикова, О.Н. О правилах пользования жилыми помещениями [Текст] / О.Н. Садикова - М.: 2010г. – 254 с. – ISBN 5-8369-0042-6.
34. Сергеева, А.П. Жилищное правоотношение социального найма [Текст] / А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого - М.: 2009. – 571 с. - ISBN 5-89123-987-6.
35. Соловьев, Э. Ю. Особенности предоставления жилых помещений по договору социального найма [Текст] / Э. Ю. Соловьев, И. Кант – М.,2009. – 210с. – ISBN 978-5-222-12279-2.
36. Спиридонов, Л.И. Жилищное право [Текст] / Л.И. Спиридонов – М.: Проспект,2009. – 304с. – ISBN 5-7695-1256-3.
37. Суханова, Е.А. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации [Текст] / Е.А. Суханова - М.: 2009 г. – 214 с. – ISBN 978-5-238-01279-7.
38. Сергеев, А.П. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу РФ [Текст] / А.П. Сергеев - М.: 2009 г. – 117 с. – ISBN 5-94798-207-2.
39. Суханов, Е.А. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации [Текст] / Е.А. Суханов – M.: 2010 г. – 588 с. – ISBN 5-8351-0489-6.
40. Франк, С. Л. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу РФ [Текст] / С. Л. Франк – М.,2010. – 32с. - ISBN 5-279-02435-X.
41. Чернышева, С.А. Жилищное право [Текст] / С.А. Чернышева - М.: 2009 г. – 144 с. – ISBN 5-9512-0206-X.
42. Чупрунов, И.С. Особенности предоставления жилых помещений по договору социального найма [Текст] / И.С. Чупрунов - М.: 2009г. № 1. – 170 с. – ISBN 5-8184-0087-5.
43. Шичанин, А.В. О правилах пользования жилыми помещениями [Текст] / А.В. Шичанин, О.Д. Гривков - М.: 2009 г, № 9. – С.45. – ISBN 5-9512-0266-3.
44. Шершеневич, Г.Ф. Коммерческий и социальный наем в жилищной сфере [Текст] / Г.Ф. Шершеневич. М., 2009 г. – 216 с. – ISBN 5-7749-0289-7.
45. Шершеневич, Г.Ф. Жилищное право [Текст] / Г.Ф. Шершеневич - М.: 2009г. – 923 с. – ISBN 5-8354-0259-7.
Материалы практики
46. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 1 августа 2007 г. «Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за второй квартал 2007 года»..
47. Постановление Конституционного Суда Российской Федерации «По делу о проверке конституционности положений подпункта 1 пункта 2 статьи 2 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и части первой ст. 4 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации
48. Постановлением Конституционного Суда РФ от 03.11.1998 №25-П., от 15.07.2006 № 6-П, Определением Конституционного Суда РФ от 10.1.2000 №316-О
49. Определением Судебной коллегии по гражданским делам РФ//Бюллетень Верхового Суда РФ, № 8, 2003г.
50. Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за третий квартал 2007 года: Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 7 ноября 2007 г.// Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации, февраль 2008 г., N 2
51. О расторжении договора социального найма жилого помещения в связи с невнесением нанимателем платы за жилье и коммунальные услуги в течение шести месяцев: Обзор судебной практики Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 21 июля 2000 г.