Правовой статус нежилых помещений по российскому законодательству

Введение
Тамма данной работы особо актуальна предпринимателям. Примерно с 1997 года можно наблюдать ситуацию, как предприниматели активно скупают квартиры на первых этажах, ветхие дома для обустройства в этих помещениях офисов, парикмахерских, складов, магазинов и т.д. В настоящее время отмечается картина с точностью до наоборот - все чаще в местные органы власти подаются пакеты документов на перевод помещений из нежилого фонда в жилой. Данную ситуацию можно объяснить тем, что в настоящее время огромной популярностью стали пользоваться так называемые квартиры-студии в центральных районах крупных городов.
Перевод нежилого помещения в жилое помещение может также обусловливаться и другими факторами. Например, у предприятия-гиганта есть много свободных технических помещений, которые данным предприятием не используются, но после переоборудования могут отвечать требованиям для проживания. Соответственно, данное предприятие может удовлетворить потребность в размещении своих сотрудников и приезжающих специалистов за счет данных технических помещений. В результате данные технические нежилые помещения после переоборудования становятся общежитием для сотрудников или молодых специалистов.
Изменение в сторону уменьшения стоимости коммерческой недвижимости и увеличение стоимости квартир в определенном районе, сильно превышающей стоимость нежилых помещений, естественным образом может повлиять на количество желающих перевести нежилое помещение в жилое с целью последующей продажи.
Темпы строительства новых объектов недвижимости не успевают за темпами развития бизнеса. Да и строятся бизнес-центры и торговые комплексы порой не в самых удачных местах, не с таким клиентопотоком, на какой рассчитывал создатель фирмы. Про стоимость аренды помещения и говорить не приходится.
Самым распространенным выходом до сих пор остается открытие офисов и магазинов прямо в жилых домах на месте бывших квартир. Именно бывших - в Российской Федерации не допускается размещение в жилом помещении предприятий, учреждений и организаций без осуществления перевода жилого помещения в нежилое. Эта норма содержится в статье 288 Гражданского кодекса, а процедура такого перевода подробно описана в Жилищном кодексе.
До недавнего времени многих предпринимателей настораживало отсутствие в жилищном законодательстве прямых указаний на виды предпринимательской деятельности, требующие обязательного перевода жилого помещения, в котором они осуществляются, в нежилой фонд.
Объектом данной работы являются общественные отношения, возникающие в связи с использованием нежилого помещения по законодательству современной России. Данный институт включает в себя различные аспекты - социальные, экономические, культурные, правовые.
Предметом исследования данной работы являются нормы действующего гражданского законодательства и иные нормативные правовые акты, регулирующие отношения, возникающие в связи с оборотом нежилых помещений, практика их применения, а так же научная и учебная литература по теме исследования.
Целью данной работы ставится комплексное изучение правового статуса нежилых помещений, выявление проблем в правовом регулировании данных отношений.
Задачами работы является:
• Изучить понятие и назначение нежилого помещения;
• Рассмотреть нежилые помещения как объекты гражданских прав;
• Проанализировать перевод из жилого помещения в нежилое;
• Изучит правовое регулирование сделок с нежилыми помещениями;
• Проанализировать проблемы и определить перспективы развития правового статуса нежилых помещений.
Теоретическую основу данного исследования составили работы таких авторов как: Абова Т.Е., Ерш А.В., Ланда В.М., Лапач В.А., Макеев П.В., Пискунова М.Г., Чубаров В.В. и других.
Нормативно-правовой основой данной работы являются следующие нормативно-правовые акты: Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс РФ и Жилищный кодекс РФ.
В работе применяются общие и частные методы исследования, в том числе описательный, историко-юридический, системно-правовой, формально-юридический, метод сравнительного анализа.
Работа состоит из введения, трех глав, заключения и библиографического списка.

 

СОДЕРЖАНИЕ:

Введение 3
1. Значение нежилых помещений в гражданско-правовом обороте. Перевод в нежилые помещения 6
§ 1. Понятие и характеристика нежилого помещения 6
§ 2. Нежилые помещения как объекты гражданских прав 21
§ 3. Перевод из жилого помещения в нежилое 28
2. Практические и проблемные аспекты сделок с нежилыми помещениями. Перспективы развития правового регулирования статуса нежилых помещений 38
§ 1. Правовое регулирование сделок с нежилыми помещениями 38
§ 2. Проблемы и перспективы развития правового статуса нежилых помещений 46
Заключение 62
Библиография 65

Заключение
В соответствии с действующим законодательством здания в целом могут быть двух видов:
- здания, являющиеся самостоятельными объектами гражданских прав,
- здания, которые разделены на помещения, каждое из которых представляет собой самостоятельный объект гражданских прав, при этом само здание таким объектом не является.
Данная классификация отражает различные подходы к правовому регулированию имущественных прав на здания.
Здания, представляющие собой объект гражданских прав, признаются единым неделимым с юридической точки зрения объектом. Они могут находиться в общей долевой собственности различных лиц, но помещения или части зданий сами по себе не могут быть объектом права собственности. Сособственники такого здания могут соглашением между собой определить порядок пользования зданием и установить, какие из сособственников пользуются какими частями здания (помещениями в нем).
Здания, разделенные на помещения, не являются сами по себе объектами гражданских прав. Объектами гражданских прав в этом случае являются только помещения. Помещения, таким образом, могут находиться в собственности различных лиц, при этом общее имущество здания (крыши, стены, земельный участок) находится, как правило, в общей долевой собственности собственников помещений, но господствующим признается право собственности на помещения, а не на общее имущество.
В заключение следует отметить, что проектом изменений в ГК РФ предполагается ввести в законодательство нормы об «общем имуществе здания» (п. 3 ст. 298, ст. 298.5). В соответствии с данными нормами вспомогательные помещения, а также не входящие в состав иных помещений несущие конструкции здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающие более одного помещения, находятся в общей долевой собственности собственников помещений в здании, независимо от того, является ли это здание многоквартирным домом или нежилым зданием.
Проектом изменений в ГК РФ также в отношении и нежилых зданий, и многоквартирных домов предусматривается, что:
- лицо, приобретающее помещение в здании, автоматически становится участником права общей долевой собственности на общее имущество этого здания;
- доля собственника помещения в праве собственности на общее имущество здания пропорциональна доле общей площади принадлежащего ему помещения в общей площади здания. При этом размер долей собственников помещений в праве собственности на общее имущество здания может быть изменен с учетом характеристик помещения (высота потолка, этаж и т.п.) по соглашению между ними или в судебном порядке;
- собственник помещения не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество здания, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на принадлежащее ему помещение;
- собственник помещения не вправе требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества здания;
- вспомогательные помещения, пригодные для самостоятельного использования, могут быть предоставлены в пользование третьим лицам по решению, принятому 2/3 голосов собственников помещений в здании, если это не нарушает права и охраняемые законом интересы собственников иных помещений.
В целом следует признать, что с принятием проекта изменений в ГК РФ в имеющейся в настоящее время редакции правовое регулирование отношений по управлению нежилыми зданиями, разделенными на отдельные помещения, должно улучшиться. Вместе с тем останется множество нерешенных вопросов, связанных с управлением нежилыми зданиями, например:
- в каком порядке осуществляется содержание и ремонт общего имущества нежилого здания и какая организация вправе в интересах собственников всех нежилых помещений заключать с третьими лицами договоры по поводу обслуживания этого общего имущества;
- какое лицо и в каком порядке вправе заключать с третьими лицами договоры о предоставлении в пользование элементов общего имущества?

Библиография
1. Конституция РФ (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ, от 05.02.2014 N 2-ФКЗ).
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ. Российская газета, N 238-239, 08.12.1994.
3. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ. Российская газета, N 1, 12.01.2005.
4. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ. Российская газета, N 290, 30.12.2004.
5. Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Российская газета, N 145, 30.07.1997.
6. Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Российская газета, N 137, 22.07.1998.
7. Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Российская газета, N 292, 31.12.2004.
8. Федеральный закон от 21.12.2001 N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества». Российская газета, N 16, 26.01.2002.
9. Федеральный закон от 29.12.2004 N 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации». Российская газета, N 290, 30.12.2004.
10. Федеральный закон от 25.06.2002 N 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации». Российская газета, N 116-117, 29.06.2002.
11. Федеральный закон от 29.12.2004 N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации». Российская газета, N 1, 12.01.2005.
12. Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции». Российская газета, N 28, 10.02.2006.
13. Постановление Правительства РФ от 18.02.1998 N 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Российская газета, N 42, 04.03.1998.
14. Постановление Правительства РФ от 25.04.1997 N 490 «Об утверждении Правил предоставления гостиничных услуг в Российской Федерации» Российская газета, N 107, 03.06.1997.
15. Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность». Российская газета, N 184, 22.08.2006.
16. Постановление Правительства РФ от 10.08.2005 N 502 «Об утверждении формы уведомления о переводе (отказе в переводе) жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение». Российская газета, N 180, 17.08.2005.
17. Письмо Росреестра от 07.05.2010 N 14-20-1143-1/10 «О государственной регистрации права собственности на общее имущество в многоквартирном доме и о государственной регистрации договора управления многоквартирным домом». Нормирование в строительстве и ЖКХ, N 2, 2011.
18. Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации. Одобрена решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 07.10.2009. Вестник ВАС РФ», N 11, ноябрь, 2009
19. Постановление Конституционного Суда РФ от 28.05.2010 N 12-П. Российская газета, N 128, 15.06.2010.
20. Определение Конституционного Суда РФ от 19.05.2009 N 489-О-О. Вестник Конституционного Суда РФ, N 6, 2009.
21. Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав». Российская газета, N 109, 21.05.2010.
22. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РФ». Российская газета, N 123, 08.07.2009.
23. Постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания». Вестник ВАС РФ, N 9, сентябрь, 2009.
24. Определение ВАС РФ от 18 октября 2010 г. N ВАС-11030/10 // СПС «КонсультантПлюс».
25. Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.08.2012 по делу N А48-1170/2012. СПС «КонсультантПлюс».
26. Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.03.2012 по делу N А56-35585/2011. СПС «КонсультантПлюс».
27. Постановление ФАС ДВО от 24.05.2011 N Ф03-1979/2011. СПС «КонсультантПлюс».
28. Постановление ФАС ВВО от 26.10.2012 N А43-26974/2011. СПС «КонсультантПлюс».
29. Определение ФАС Поволжского округа от 02.08.2012 по делу N А12-17994/2011. СПС «КонсультантПлюс».
30. Определение от 19.08.2011 по делу N А43-24210/2011-15-4исп Арбитражный суд Нижегородской области. СПС «КонсультантПлюс».
31. Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.06.2011 по делу N А05-14230/2010. СПС «КонсультантПлюс».
32. Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.06.2011 по делу N А05-14230/2010. СПС «КонсультантПлюс».
33. Абова Т.Е. Научно-практический комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. В 2 томах. Том 1. Части 1, 2 ГК РФ, М.: Юрайт, 2012.
34. Алексеев В.А. Недвижимое имущество: правовой режим и государственная регистрация прав: Автореф. дис. ... д-ра юрид. наук. М., 2008.
35. Алексеев С.С. Гражданское право в вопросах и ответах. М., Проспект. 2014.
36. Анисимов А. П. Рыженков А. Я. Чаркин С. А. Гражданское право России. Общая часть. Учебник. М., Юрайт. 2014.
37. Анисимов А. П. Рыженков А. Я. Чаркин С. А. Гражданское право России. Особенная часть. Учебник. М., Юрайт. 2014.
38. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Кн. 2: Договоры о передаче имущества. М.: Статут, 2011.
39. Бессонов В.А. Гражданское право. Учебник. М., Инфра-М. 2014.
40. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право Книга 4: Договоры о перевозке буксировке транспортной экспедиции и иных услугах в сфере транспорта 5-е изд. М., Статут. – 2011.
41. Гриднева О. В,. Кулешова Л. И., Мегрелидзе М. Р. Гражданское право. М., Юриспруденция. 2012.
42. Ивакин В. Н. Гражданское право. Особенная часть. Краткий курс лекций. М., Юрайт. 2014.
43. Калемина В. В., Рябченко Е. А. Договорное право. Учебное пособие. М., Омега-Л. 2014.
44. Возисов К. Комментарий к статье А. Жирова «Самострой: проблемы настоящего и будущего» // Жилищное право. 2012. N 6.
45. Гришаев С.П. Нежилые помещения как объекты гражданского права // Гражданин и право. 2008. N 1.
46. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (постатейный, учебно-практический). Части 1, 2, 3, 4. / Под ред. С. А. Степанова. М.: Проспект, 2012.
47. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. В 2 томах. Том 1. Части 1, 2 ГК РФ. Под ред. / Т. Е. Абовой, М. М. Богуславского, А. Г. Светланова. М.: Юрайт, 2011.
48. Кузьмина И.Д. Объекты права собственности в здании // Вещные права: система, содержание, приобретение: Сб. науч. тр. в честь проф. Б.Л. Хаскельберга / Под ред. Д.О. Тузова. М., 2008.
49. Ланда В.М. Проблемы государственной регистрации договора аренды части нежилого помещения // Арбитражная практика. 2010. N 5.
50. Литовкин В.Н. Находятся ли проживающие в многоквартирных домах под защитой российского закона? // Законы России: опыт, анализ, практика. 2010. N 10.
51. Макеев П.В. Нежилое помещение: понятие, признаки и его дефиниция // Право и политика. 2009. N 2.
52. Максимович Д.А. Совершенствование правового режима зданий и помещений // Законы России: опыт, анализ, практика. 2009. N 7.
53. Мардалиев Р.Т. Гражданское право: учебное пособие. Стандарт третьего поколения. СПб., Питер-Юг. 2014.
54. Огнева К.О. Гражданский кодекс Российской Федерации. Части 1, 2, 3 и 4. М.: Эксмо, 2012.
55. Певницкий С.Г. Управление многоквартирными домами при помощи специализированных юридических лиц // Закон. 2007. N 6.
56. Пискунова М.Г., Киндеева Е.А. Недвижимость: договоры и комментарии. М.: Юрайт, 2009.
57. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / В.В. Андропов, Е.С. Гетман, Б.М. Гонгало и др.; под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2012.
58. Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть 1. Под редакцией П. В. Крашенинникова. М.: Статут, 2011.
59. Степанов С.А. Составная недвижимая вещь // Журнал российского права. 2009. N 8.
60. Суханов Е.А. О понятии недвижимости и его влияние на иные гражданско-правовые категории // Вестник гражданского права. 2008. N 4.
61. Тихомиров М. Ю., Оглоблина О. М. Договоры в коммерческой деятельности М., изд. Тихомирова М. Ю. 2012.
62. Толстой Ю.К. Гражданское право. Т.2, 5-е изд. М., Проспект. 2014.
63. Юкша Я. А. Гражданское право. Учебное пособие. М., РИОР. 2014.