Сделки с жилыми помещениями

Введение
Актуальность темы работы обусловлена тем, что основные направления современной государственной жилищной политики ориентированы на формирование механизмов, повышающих доступность приобретения жилья. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (п. 2 ст. 15 ЖК РФ). Жилищный кодекс РФ называет ряд признаков жилого помещения: недвижимый характер, изолированность и пригодность для постоянного проживания граждан (соответствие установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства), наличие которых у помещения позволяет обрести ему правовой режим жилого помещения. Очевидно, что правовой режим жилого помещения возникает с момента юридического установления соответствия помещения признакам жилого помещения.
Жилое помещение и его особый режим привлекают внимание исследователей регулярно. Причем характеристика вопроса о любом субъективном праве на жилое помещение вызывает необходимость обращения к анализу объекта, по поводу которого это право возникает, немало исследований специально посвящено рассмотрению данного понятия. Но следует заметить, что такое изучение происходит исключительно с позиции его оценки как объекта права или объекта правоотношения (в зависимости от взглядов исследователя), т.е. с точки зрения правового режима такого объекта или, другими словами, той правовой формы, которую приобретает жилое помещение.
Объектом данной работы являются общественные отношения, возникающие в связи с заключением сделок с жилыми помещениями в современной России. Данный институт включает в себя различные аспекты - социальные, экономические, культурные, правовые.
Предметом исследования данной работы являются нормы действующего гражданского законодательства и иные нормативные правовые акты, регулирующие отношения, возникающие в связи с совершением сделок с жилыми помещениями, практика их применения, а так же научная и учебная литература по теме исследования.
Целью данной работы ставится изучение правового регулирования сделок с жилыми помещениями по российскому законодательству, выявление проблем в правовом регулировании данных отношений.
Задачами работы является:
• Охарактеризовать жилое помещение как объекта правоотношений;
• Изучить основы правового регулирования сделок с жилыми помещениями и их виды;
• Проанализировать правовое регулирование купли-продажи жилых помещений;
• Рассмотреть условия сдачи в аренду жилых помещений;
• Изучить правило обмена жилыми помещениями;
• Выявить проблемные аспекты правового регулирования сделок с жилыми помещениями;
• Определить перспективы развития правового регулирования сделок с жилыми помещениями.
Нормативно-правовой основой данной работы являются следующие нормативно-правовые акты: Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс РФ, Жилищный кодекс РФ и другие.
B работе применяются общие и частные методы исследования, в том числе описательный, историко-юридический, системно-правовой, формально-юридический, метод сравнительного анализа.
Работа состоит из введения, трех глав, заключения и библиографического списка.

СОДЕРЖАНИЕ:

Введение 3
1. Жилое помещение как объект гражданского оборота 5
1) Характеристика жилого помещения как объекта правоотношений 5
2) Основы правового регулирования сделок с жилыми помещениями и их виды 17
2. Правовая характеристика сделок с жилыми помещениями 25
1) Правовое регулирование купли-продажи жилых помещений 25
2) Сдача в аренду жилых помещений 30
3) Обмен жилыми помещениями 35
3. Проблемы и перспективы развития правового регулирования сделок с жилыми помещениями 41
1) Проблемные аспекты правового регулирования сделок с жилыми помещениями 41
2) Перспективы развития правового регулирования сделок с жилыми помещениями 60
Заключение 68
Библиография 72

Заключение
Жилищный вопрос в силу своей социальной значимости занимает особое место в жизни людей и является одной из самых многочисленных категорий судебных споров. На сегодняшний день свобода выбора и возможности людей в сфере оборота недвижимости увеличились. Но вместе с этим увеличились и разные трудности и опасности, связанные с противоречивостью современного законодательства, криминогенной обстановкой на рынке жилья, а также с нарушением условий договора сторонами.
Качество жизни населения определяется жизненными потенциалами общества, отдельных граждан и соответствием результатов их жизнедеятельности социально-позитивным потребностям, ценностям и целям. Качество жизни проявляется в субъективной удовлетворенности людей самими собой и своей жизнью, а также в объективных характеристиках, свойственных человеческой жизни как биологическому, психическому (духовному) и социальному явлению. В этой связи жилищная потребность выступает основанием возникновения жилищных отношений, в которых реализуется субъективное право лица владеть, пользоваться, управлять и сохранять жилое помещение как материальное благо и объект социальной жизни. Оба компонента могут использоваться в сочетании или раздельно, при приращении и передаче этого материального блага потомкам.
Таким образом, правовая политика Российского государства в области регулирования жилищного обеспечения населения проходит свой диалектический путь развития. Существующий в настоящее время полный отказ от советских принципов и правил в пользу гиперболизации лишь государственного патернализма и исключительно капиталистических механизмов есть крайность, к которой следует относиться с пониманием как к проявлению действия закона отрицания отрицания. Следуя этому же закону и далее, можно предположить, что на смену забвению прежнего правового механизма, не исключающего, а дополняющего формы прямого бюджетного финансирования и ипотечного кредитования, обязательно придет правовое возрождение и механизма не только личного, но и общественного жилищного самообеспечения уже в новых социально-экономических условиях. Действующий Жилищный кодекс имеет немало недостатков, но есть надежда и на то, что со временем имеющиеся несоответствия и пробелы в правовом регулировании будут устранены и Кодекс значительно «пополнеет». И тогда сам собой появится ответ на вопрос о том, каким образом государство сможет гарантировать доступность жилья не только немногим, избранным законом, но и всей остальной, причем основной массе граждан в лице рядовых трудящихся новой России.
Преобразования, произошедшие в течение последнего пятнадцатилетия в обществе и экономике, изменили представление о сути жилищной проблемы. В настоящее время она не ассоциируется, как прежде, с дефицитом жилых помещений. Сутью жилищной проблемы стало обеспечение доступности жилища для домохозяйств (семьи и одинокие граждане), у которых доходы не соответствуют затратам на его воспроизводство (строительство, реконструкция, модернизация, ремонт, содержание). А таких домохозяйств сегодня большинство среди тех, у кого жилищные условия ниже социального стандарта. Обеспечение доступности жилища для граждан, имеющих средние и низкие доходы, может осуществляться двумя способами. Первый - это повышение их платежеспособного спроса на жилье за счет роста доходов и оказания им государственной поддержки. Для этого в структуре расходов домохозяйств доля, направляемая на удовлетворение жилищной потребности, должна возрасти. Однако увеличение этой доли, в том числе за счет государственной поддержки, не должно сопровождаться уменьшением потребления домохозяйствами других жизненно важных благ ниже установленного уровня. Для большинства домохозяйств такое увеличение доходов непосредственно связано с ростом заработной платы. Второй способ - это снижение стоимости воспроизводства жилища, то есть не только затрат, связанных с его строительством и приобретением в собственность, но и эксплуатационных издержек.
В основе доступности жилья лежит доступность земельных участков, а также сокращение затрат, связанных с получением права землепользования, разрешения на строительство, оплатой инженерно-транспортной инфраструктуры и вводом многоквартирных домов в эксплуатацию. Существенно снизить стоимость жилища позволяет использование при его строительстве относительно дешевых финансовых ресурсов и повышение эффективности эксплуатации жилищного фонда. Это обеспечивается посредством формирования и надежного функционирования в государстве институтов строительных сбережений, ипотечного кредитования, субсидирования процентных ставок по кредитам и реформирования жилищной сферы.
В решении жилищной проблемы можно выделить два направления: количественное и качественное. Первое - это обеспечение соответствия между количеством квартир и индивидуальных жилых домов и количеством домохозяйств. Второе - обеспечение соответствия потребительских качеств жилища социальным стандартам и условиям его заселения. На настоящем этапе социально-экономического развития нашего общества первостепенной задачей является достижение количественного соответствия. Процесс обеспечения качественного соответствия по сути является непрерывным, так как требования к жилищу постоянно меняются, увеличивается социальный норматив потребления жилья.
Реформирование жилищной сферы должно быть направлено на обеспечение устойчивого развития жилища на основе самоуправления со стороны собственников и удовлетворения потребности общества в жилье в объеме, адекватном состоянию экономики. Под устойчивым развитием жилища понимается воспроизводство жилища надлежащего качества в объеме, достаточном для удовлетворения потребности в нем каждого из существующих на данный момент времени домохозяйств, и обеспечение поддержания эксплуатируемого жилищного фонда в техническом состоянии, которое позволяет эффективно и безопасно его использовать как в настоящее время, так и в будущем. Под жилищем понимается не только крыша над головой, то есть дом, квартира, комната и др., но и доступность, посредством использования этих жилых помещений, всех элементов жизнеобеспечения: воды и водоотведения, электро-, газо- и теплоснабжения, информационных ресурсов и др.
Решение жилищной проблемы является одним из приоритетов социально-экономического развития нашей страны, это предполагает необходимость выработки в рамках социальной политики определенной стратегии поддержки удовлетворения потребности общества в жилище. Реализуемая в настоящее время стратегия, ориентированная на решение жилищной проблемы преимущественно путем строительства нового жилья и приобретения его в собственность гражданами, представляется не бесспорной. Посредством ее реализации в обозримом будущем трудно будет достичь результатов, которые свидетельствовали бы о создании достойных жилищных условий для большинства домашних хозяйств, устойчивом развитии жилищного фонда и эффективном функционировании жилищной сферы. Эта стратегия нуждается в уточнениях, которые бы обеспечивали синхронизацию преобразований в жилищном секторе с ростом реальных доходов населения, а также с преобразованиями в других областях социальной действительности.

Библиография
1. Конституция РФ (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ, от 05.02.2014 N 2-ФКЗ) // СЗ РФ 2014, N 31, ст. 4398; РГ от 23.07.2014.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ в ред. от 05.05.2014 N 124-ФЗ // РГ от 08.12.1994.; СЗ РФ 2014, N 19, ст. 2329.
3. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ в ред. от 29.12.2014 // РГ от 12.01.2005.; РГ от 31.12.2014.
4. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ в ред. от ред. от 29.12.2014 // РГ от 30.10.2001.; РГ от 24.10.2014.
5. Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в ред. от 21.07.2014// СЗ РФ 1998. N 29. Ст. 3000. РГ от 25.06.2014.
6. Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в ред от 29.12.2014 // РГ от 30.07.1997.; РГ от 24.10.2014.
7. Федеральный закон от 19.06.2000 N 82-ФЗ «О минимальном размере оплаты труда» в ред. от 01.12.2014. // РГ от 21.06.2000.; РГ от 03.12.2014.
8. Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» в ред. от 29.12.2014 // РГ от 02.11.2002.; РГ от 31.12.2014.
9. Федеральный закон от 12.07.2011 N 210-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» и статьи 17 и 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в части установления особенностей банкротства застройщиков, привлекавших денежные средства участников строительства». Российская газета, N 153, 15.07.2011.
10. Федеральный закон от 05.04.2013 N 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» в ред. от 31.12.2014 // РГ от 12.04.2013.; РГ от 31.12.2014.
11. Основы законодательства Российской Федерации о нотариате от 11 февраля 1993 г. N 4462-1 в ред. от 29.12.2014 // Ведомости РФ. 1993. N 10. Ст. 357.; РГ от 31.12.2014.
12. Постановление Правительства РФ от 16.06.2006 N 378 «Об утверждении перечня тяжелых форм хронических заболеваний, при которых невозможно совместное проживание граждан в одной квартире» // Российская газета, N 131, 21.06.2006.
13. Постановление Правительства г. Москвы от 25 дек. 2007 г. N 1131-ПП «Об использовании жилого дома по адресу: ул. Мусы Джалиля, д. 8, корп. 2, в качестве дома коммерческого использования (доходного дома)» // Вестник Мэра и Правительства Москвы. 2008. N 5; Концепция формирования в городе Москве сети бездотационных домов для предоставления жилых помещений гражданам по договорам найма: утв. Постановлением Правительства г. Москвы от 5 авг. 2008 г. N 798-пп [Электронный ресурс]. URL://Нousing.Мos.ru.
14. О проекте Концепции развития законодательства о вещном праве // Бюллетень нотариальной практики. 2009. N 3. С. 33 - 40. Бюллетень нотариальной практики, 2009, N 3
15. Постановление Конституционного Суда РФ от 27.11.2008 N 11-П. Российская газета, N 257, 17.12.2008.
16. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» // Российская газета, N 123, 08.07.2009.
17. Постановление Верховного Суда РФ от 31.05.2011 N 20-АД11-1.сПС «КонсультантПлюс».
18. Апелляционное определение Омского областного суда от 31 октября 2012 г. по делу N 33-6791/2012 // СПС «КонсультантПлюс».
19. Апелляционное определение Московского областного суда от 07.07.2014 по делу N 33-12549/2014 // СПС «КонсультантПлюс».
20. Апелляционное определение Верховного суда Республики Башкортостан от 13.03.2014 по делу N 33-3629/2014 // СПС «КонсультантПлюс».
21. Постановление ФАС Поволжского округа от 03.03.2014 по делу N А55-13948/2013 // СПС «КонсультантПлюс».
22. Постановление ФАС Поволжского округа от 21.03.2013 по делу N А57-14201/2012 // СПС «КонсультантПлюс».
23. Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 17.05.2012 по делу N А45-12000/2011 // СПС «КонсультантПлюс».
24. Решение Черемушкинского районного суда г. Москвы от 13.05.2011 по делу N 2-1972/11 // СПС «КонсультантПлюс».
25. Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.08.2014 N 17АП-2682/2013-ГК по делу N А60-28980/2012 // СПС «КонсультантПлюс».
26. Определение Свердловского областного суда от 14.03.2013 по делу N 33-3208/2013 // СПС «КонсультантПлюс».
27. Определение Свердловского областного суда от 14.03.2013 по делу N 33-3208/2013 // СПС «КонсультантПлюс».
28. Алексеев С.С. Гражданское право в вопросах и ответах. М., Проспект. 2014. - 352 с.
29. Анисимов А. П. Рыженков А. Я. Чаркин С. А. Гражданское право России. Особенная часть. Учебник. М., Юрайт. 2014. - 704 с.
30. Анциферов О.Д. Обеспечительный платеж по предварительному договору купли-продажи жилья // Законодательство и экономика. 2007. N 1. С. 65.
31. Барихин А.Б. Все операции с жилой недвижимостью. М.: Книжный мир., 2008. С. 82 - 83.
32. Батова О.В. Понятие жилищно-правовых договоров и место жилищного права в отечественной системе права // Юрист. 2006. N 3.
33. Батова О.В. Понятие,система и особенности жилищно-правовых договоров по законодательству Российской Федерации: Дис. ... канд. юрид. наук. М.: Российский государственный социальный университет, 2008.
34. Бессонов В.А. Гражданское право. Учебник. М., Инфра-М. 2014. - 784 с.
35. Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Книга 1. Общие положения. М: Статут, 2011. С. 485.
36. Бутитов З.Ж. Некоторые аспекты предварительного гражданско-правового договора // Арбитражная практика. 2007. N 5. С. 71 - 72;
37. Государственная жилищная политика: социальное измерение / Отв. ред. Т.В. Соколова. М.: Книжный дом «ЛИБРОКОМ», 2009. С. 14.
38. Гражданское право: актуальные проблемы теории и практики / Под общ. ред. В.А. Белова. М.: Издательство Юрайт, 2007.с. 237.
39. Дикусар В.М., Смирнов К.Н. Долевое строительство // Жилищное право. 2009. N 6.
40. Егоров А.В. Банкротство организаций-застройщиков // Вестник ВАС РФ. 2007. N 4.
41. Ермошкина М. Задаток и предварительный договор: тест на совместимость // ЭЖ-Юрист. 2005. N 32. С. 4;
42. Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе / Под ред. В.В. Витрянского, О.М. Козыря, А.А. Маковского. М.: Статут, 2004. С. 82.
43. Копылова В.В. Рынок недвижимости и оценка недвижимости. Иркутск: ИГЭА, 2003. С. 7.
44. Кодификация российского частного права / Под ред. Д.А. Медведева. М.: Статут, 2008.
45. Кратенко М. Защита от чужого банкротства // ЭЖ-Юрист. 2009. N 16.
46. Кулагин М.И. Избранные труды по акционерному и торговому праву. 2-е изд., испр. М.: Статут, 2004. С. 271.
47. Литовкин В.Н. Жилищное законодательство:смена вех (конституционные основы жилищного законодательства). М.: Юриспруденция, 2008.
48. Невзгодина Е.Л. Договоры купли-продажи недвижимости при участии риелторских фирм и проблема задатка // Вещные права: система, содержание, приобретение: Сб. науч. тр. в честь проф. Б.Л. Натариус Д.М. Банкротство как способ защиты нарушенного права // Юрист. 2010. N 11. С. 49 - 56.
49. Сборник научных трудов в честь проф. Б.Л. Хаскельберга / Под ред. Д.О. Тузова. М.: Статут, 2008. С. 209 - 215.
50. Никифорова Е.И. Договор пожизненного содержания с иждивением // Жилищное право. 2009. N 4.
51. Селиванова Е.С. Становление института договора найма жилого помещения в законодательстве России // Жилищное право. 2008. N 3. С. 21.
52. Селиванова Е.С. Договор некоммерческого найма жилого помещения как альтернатива договору социального найма жилого помещения в решении жилищной проблемы граждан России // Семейное и жилищное право. 2011. N 6.
53. Сергачева О.А. Аренда имущества для обеспечения государственных и муниципальных нужд в свете законодательства Италии и России // Юрист. 2013. N 14. С. 27.
54. Ситдикова Л.Б., Токарева К.Г. Криминальная рента // Российский следователь. 2009. N 21.
55. Ситдикова Л.Б., Токарева К.Г. Алеаторный характер договора ренты // Юрист. 2009. N 10.
56. Скловский К.И. Собственность в гражданском праве: Учеб.-практ. пособие. 2-е изд. М.: Статут, 2010. С. 119.
57. Скловский К.И. Применение гражданского законодательства о собственности и владении. Практические вопросы. М.: Статут, 2004. С. 144.
58. Суслова С.И. Право общей долевой собственности в ракурсе экономической функции жилого помещения // Материалы 9-й Международной научно-практической конференции «Современные исследования и развитие», 2013. Т. 11. Закон. Политика. София: Бял ГРАД-БГ ООД. С. 37 - 39.
59. Толстой Ю.К. Гражданское право. Т.2, 5-е изд. М., Проспект. 2014. - 928 с.
60. Троицкая И.В. Если застройщик банкрот // Арбитражный управляющий. 2011. N 2. С. 22, 23.
61. Формакидов Д.А. Вещное право проживания: Дис. ... канд. юрид. наук. Пермь, 2005.
62. Эрделевский А.М. Споры о регистрации сделок с недвижимостью // Бизнес-адвокат. 2003. N 22. С. 8 - 9.
63. Юкша Я. А. Гражданское право. Учебное пособие. М.: РИОР., 2014. - 364 с.