Проблемы правового регулирования аренды нежилых помещений

Актуальность темы работы состоит в раскрытии значения и нюансов договора аренды нежилых помещений. Договоры аренды являются одними из самых распространенных в гражданском обороте. Аренде недвижимости при этом законодатель уделяет особое внимание, устанавливая для недопущения нарушения интересов в этой сфере государственную регистрацию договоров, без которых они не считаются заключенными. Однако многие стремятся избежать такой регистрации, поскольку она отнимает значительное количество времени, денег, а иной раз и нервов.
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Объектом данной работы является институт договора аренды нежилых помещений, его правовое регулирование на современном этапе. Данный институт включает в себя различные аспекты - социальные, экономические, правовые.
Целью данной работы ставится комплексное изучение заключения и исполнения договора аренды нежилых помещений и выработка рекомендаций по совершенствованию этого института.
Задачами работы ставится изучение ряда теоретических проблем, связанных с уяснением понятия и специфики договора аренды нежилых помещений. Задачами работы является:
• Изучить правовое регулирование арендных отношений в Римском праве;
• Исследовать историю развития арендных отношений в Российской Федерации;
• Рассмотреть нормативные правовые акты, регулирующие отношения по аренде нежилых помещений;
• Исследовать нежилые помещения как особый объект аренды;
• Проанализировать понятие договора аренды нежилых помещений;
• Выявить юридическую природу договора аренды нежилых помещений;
• Рассмотреть порядок заключения договора аренды нежилых помещений, порядок изменения и расторжения договора аренды нежилых помещений;
• Проанализировать судебную практику по вопросам аренды нежилых помещений.
Рассматриваемая тема привлекает внимание таких исследователей как: Кузнецова О.В., Пискунова Е.А., Никифорова Е.И., Ланда В.М., Брагинский М.И., Витрянский В.В. Паланкоев И., Корнийчук Г.А., Кирюшина И.М., Тюрина А.В., Васильева В.В., Чаркин С.А., Емельянов А.С.
Нормативно-правовой основой данной работы являются следующие нормативно-правовые акты: Конституция РФ, Гражданский кодекс РФ, ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ», ФЗ "Об оценочной деятельности" и другие.
Научное и практическое значение работы заключается в том, что работа содержит анализ, выводы и предложения которые могут быть использованы в работе по совершенствованию соответствующих разделов российского законодательства, в регулировании договоров аренды жилых и нежилых помещений.
Работа состоит из введения, двух глав, заключения и библиографического списка.

Введение 3
Глава 1. История возникновения арендных отношений 5
1.1. Регулирование арендных отношений в Римском праве 5
1.2. История развития арендных отношений в Российской Федерации 15
Глава 2. Правовое регулирование аренды нежилых помещений 21
2.1. Нормативные правовые акты, регулирующие отношения по аренде нежилых помещений. Нежилые помещения как особый объект аренды 21
2.2. Понятие договора аренды нежилых помещений. Юридическая природа договора аренды нежилых помещений 26
2.3. Заключение договора аренды нежилых помещений. Порядок изменения и расторжения договора аренды нежилых помещений. Государственная регистрация договора аренды 37
2.4. Анализ судебной практики по вопросам аренды нежилых помещений 59
Заключение 66
Список используемых источников 69

Подводя итог проведенному в данной работе исследованию отдельных сторон договора аренды зданий и сооружений в Российской Федерации, можно сделать следующие выводы:
По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (п. 1 ст. 650 ГК РФ).
Договор аренды зданий и сооружений в силу специфики предмета аренды является самостоятельным видом аренды, который характеризуется высокой стоимостью и особой значимостью для гражданского оборота. Здания и сооружения квалифицируются как объекты недвижимости по признакам неразрывной связи с землей и невозможности их перемещения без несоразмерного ущерба их назначению.
Отмечая ситуацию, сложившуюся на сегодняшний день в области судебных разбирательств по делам, связанным с урегулированием вопросов по договорам аренды зданий и сооружений, нужно заметить, что, несмотря на определённую общую положительную тенденцию, связанную с результативностью такого рода разрешения споров, практика судебного разбирательства разнообразных дел обнаруживает ряд проблемных моментов процессуального характера. Можно сделать вывод, что, ввиду скудности арбитражной практики регулирования отношений, в частности по возврату имущества из аренды и решения проблем, возникающих в процессе реализации этой задачи, потенциальным участникам данных правоотношений необходимо совершить следующие действия.
1. Наиболее подробно зафиксировать в акте приема-передачи состояние (дефекты, недостатки и т.д.) передаваемого в пользование здания или сооружения, при возможности с помощью фото- и/или видеосъемки. Указать в договоре цели использования - это поможет исключить возможные споры о том, насколько состояние здания или сооружения соответствует его назначению, а также установить в случае возникновения спора, каков нормальный износ имущества при таких целях и способах его использования. При выявлении скрытых дефектов и/или недостатков уже переданного здания или сооружения немедленно письменно известить арендодателя.
2. Четко прописать в договоре пункты, связанные с досрочным расторжением и возвратом здания или сооружения арендодателю, а также ответственность последнего за препятствия к осуществлению данного права арендатора.
Из рассмотренных вопросов в работе следует вывод, что комплекс содержащихся в ГК РФ правовых норм, регулирующих отношения аренды зданий и сооружений, следует рассматривать в тесной связи с судебной практикой. Хотя в континентальной системе права судебной практике, как правило, не отведено места среди источников права, акты высших судебных инстанций позволяют повысить предсказуемость решений нижестоящих судов, а главное - сократить количество ошибок в действиях сторон договора аренды зданий и сооружений.
Таким образом, вопросы аренды зданий и сооружений являются актуальными и требуют формулирования теоретических положений и практических рекомендаций, направленных на повышение эффективности рассматриваемого законодательства, необходимого правового регулирования. Это возможно при дальнейшем изучении правоприменительной практики и законодательном регулировании увеличивающейся научной базы.
Специфический признак здания (сооружения), выделяющий его среди остальных объектов недвижимости, выражается также в том, что оно неразрывно связано с землей. Названная особенность потребовала формулирования для аренды зданий (сооружений) некоторых специальных положений (ст. ст. 652, 653, п. п. 2 и 3 ст. 654 ГК).
Если сравнить нормы, регламентирующие продажу недвижимости и аренду зданий (сооружений), то нетрудно заметить, что они имеют много общего. Это объясняется тем, что специфика недвижимости служит основой для унификации норм, применимых к обязательствам различной направленности.
В то же время некоторые положения института аренды зданий (сооружений) отражают их специфику относительно направленности на предоставление имущества во временное пользование. Это, в частности, касается нормы о регистрации аренды недвижимости как обременения арендованного имущества. Требование о государственной регистрации аренды (в отличие от продажи недвижимости, для которой установлена обязательность государственной регистрации лишь перехода права собственности и других вещных прав) обусловлено тем, что при передаче имущества во временное пользование надлежащий учет договорных отношений может быть обеспечен только путем государственной регистрации самой сделки.

Список используемых источников

Нормативно-правовые источники

1. Конституция РФ (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ).
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ. Собрание законодательства РФ, 29.01.1996, N 5, ст. 410.
3. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ. Российская газета, N 211-212, 30.10.2001.
4. Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 № 188-ФЗ // СЗ РФ, 03.01.2005, N 1 (часть 1), ст. 14.
5. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть первая) от 31.07.1998 N 146-ФЗ. Российская газета, N 148-149, 06.08.1998.
6. Гражданский процессуальный кодекс Российской федерации от 14 ноября 2002 г. N 138-ФЗ // Российская газета № 138, от 20.11.2002.
7. Основы законодательства Российской Федерации о нотариате. Утв. ВС РФ 11.02.1993 N 4462-1. Российская газета, N 49, 13.03.1993.
8. Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Российская газета, N 145, 30.07.1997.
9. Федеральный закон от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости». Российская газета, N 165, 01.08.2007.
10. Федеральный закон от 26.07.2006 N 135-ФЗ «О защите конкуренции» // СЗ РФ. 2006. N 31 (ч. 1). Ст. 3434;
11. Федеральный закон от 04.05.2011 N 99-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности». Российская газета, N 97, 06.05.2011.
12. Федеральный закон от 08.08.2001 N 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» // Российская газета, N 153-154, 10.08.2001.
13. Постановление Правительства РФ от 16 июля 2009 г. N 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» // СПС «КонсультантПлюс».
14. Государственный реестр утвержден Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собр. законодательства Рос. Федерации. 1997. N 30. Ст. 3594.
15. Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219, и приложение № 1 к ним // СПС «КонсультантПлюс».
16. Концепция совершенствования общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации // Бюллетень нотариальной практики. 2009. N 3.
17. Постановление Президиума ВАС РФ от 11.05.2010 N 2015/10 по делу N А40-26457/09-54-204. Вестник ВАС РФ, N 8, июнь, 2010.
18. Постановление Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" // Вестник ВАС РФ, N 4, апрель, 2013.
19. Постановление Президиума ВАС РФ от 13 апреля 2010 г. N 1074/10 по делу N А40-90259/08-28-767 // Вестник ВАС РФ. 2010. N 7.
20. Постановление Президиума ВАС РФ от 11.05.2010 N 2015/10 по делу N А40-26457/09-54-204 // СПС «КонсультантПлюс».
21. Постановление ВАС РФ от 26.01.2010 N 11487/09 по делу N А59-3535/07-С9(С5) // СПС «КонсультантПлюс».
22. Определение ВАС РФ от 02.07.2010 N ВАС-7975/10 по делу N А06-1605/2009. СПС «КонсультантПлюс».
23. Определение ВАС РФ от 15 февраля 2010 г. N ВАС-942/10 по делу N А50-5942/2009. СПС «КонсультантПлюс».
24. Определение ВАС РФ от 26.02.2008 N 1897/08 по делу N А43-34189/2006-2-655. СПС «КонсультантПлюс».
25. Определение ВАС РФ от 30.06.2009 N ВАС-7741/09 по делу N А40-51554/08-82-445. СПС «КонсультантПлюс».
26. Определение ВАС РФ от 25.12.2007 N 14231/07 по делу N А56-38700/2006. СПС «КонсультантПлюс».
27. Определение ВАС РФ от 06.12.2013 N ВАС-13846/13 по делу N А19-2903/2010 // СПС «КонсультантПлюс».
28. Определение ВАС РФ от 06.09.2012 N ВАС-11547/12 по делу N А45-15773/2011 // СПС «КонсультантПлюс».
29. Апелляционное определение Архангельского областного суда от 10.01.2013 по делу N 33-11/2013 // СПС «КонсультантПлюс».
30. Постановление ФАС ЗСО от 14.11.2013 по делу N А03-4722/2013 // СПС «КонсультантПлюс».
31. Постановление ФАС Поволжского округа от 10.09.2013 по делу N А65-22892/2012 // СПС «КонсультантПлюс».
32. Постановление ФАС ДО от 09.03.2010 N Ф03-994/2010 по делу N А51-8558/2009 // СПС «КонсультантПлюс».
33. Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 31 марта 2010 г. по делу N А53-17516/2009. СПС «КонсультантПлюс».
34. Постановление ФАС Центрального округа от 20 мая 2010 г. по делу N А54-3839/2009С17. СПС «КонсультантПлюс».
35. Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 09.07.2010 по делу N А29-3201/2009. СПС «КонсультантПлюс».
36. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» // Вестник ВАС РФ. 2002. N 3.
37. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений». Вестник ВАС РФ, N 7, 2000.

Учебники, монографии, брошюры

1. Абова Т.Е. Научно-практический комментарий к Гражданскому кодексу РФ. В 2 томах. Том 1. Части 1, 2 ГК РФ, М.: Юрайт, 2012.
2. Анисимов А. П. Рыженков А. Я. Чаркин С. А. Гражданское право России. Особенная часть. Учебник. М., Юрайт. 2014. - 704 с.
3. Белов В.А. Арендная плата по договору аренды // Право и экономика. 2014. N 3.
4. Бессонов В.А. Гражданское право. Учебник. М., Инфра-М. 2014.
5. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Кн. 2: Договоры о передаче имущества. М.: Статут, 2011.
6. Бычков А.И. Не зарегистрирован, но должен исполняться // ЭЖ-Юрист. 2014. N 10.
7. Витрянский В.В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда нежилых помещений и предприятий, лизинг. М.: Статут, 1999.
8. Гражданский кодекс РФ. Часть первая: Научно-практический комментарий / Отв. ред. Т.Е. Абова, А.Ю. Кабалкин, В.П. Мозолин. М., 2007.
9. Гражданский кодекс Российской Федерации. Аренда. Наем жилого помещения: Постатейный комментарий к главам 34 и 35 / Е.В. Вавилин, Б.М. Гонгало, В.С. Ем и др.; под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2014.
10. Гражданское право: В 4 т. Обязательственное право: Учебник» (том 3) / Под ред. Е.А. Суханова. М.: Волтерс Клувер, 2008.
11. Ивакин В. Н. Гражданское право. Особенная часть. Краткий курс лекций. М., Юрайт. 2014.
12. Иванова С.В. Договорный практикум // СПС КонсультантПлюс. 2015.
13. Иоффе О.С. Советское гражданское право / Избранные труды: В 4 т. СПб.: Юрид. центр Пресс, 2004.
14. Калемина В. В., Рябченко Е. А. Договорное право. Учебное пособие. М., Омега-Л. 2014.
15. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. В 2 томах. Том 1. Части 1, 2 ГК РФ. Под ред. / Т. Е. Абовой, М. М. Богуславского, А. Г. Светланова. М.: Юрайт, 2011.
16. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (постатейный, учебно-практический). Части 1, 2, 3, 4. / Под ред. С. А. Степанова. М.: Проспект, 2012.
17. Мардалиев Р.Т. Гражданское право: учебное пособие. Стандарт третьего поколения. СПб., Питер-Юг. 2014.
18. Огнева К.О. Гражданский кодекс Российской Федерации. Части 1, 2, 3 и 4. М.: Эксмо, 2012.
19. Петров Д.В. Право хозяйственного ведения и право оперативного управления. СПб.: Юрид. центр Пресс, 2002.
20. Пискунова М.Г., Киндеева Е.А. Недвижимость: договоры и комментарии. М.: Юрайт, 2009.
21. Пискунова Е.А. Особенности правового регулирования государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений // Правовые вопросы недвижимости. 2012. N 2. С. 2.
22. Рыбалов А.О. О некоторых вопросах аренды публичного имущества. Договор в публичном праве: Сб. науч. ст. / Под ред. Е.В. Гриценко, Е.Г. Бабелюк. М.: Волтерс Клувер, 2009.
23. Толстой Ю.К. Гражданское право. Т.2, 5-е изд. М., Проспект. 2014.
24. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»: Постатейный комментарий / Под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2007.
25. Юкша Я. А. Гражданское право. Учебное пособие. М., РИОР. 2014.

Диссертации и авторефераты диссертаций

26. Артюшин С.В. Осуществление права муниципальной собственности: Автореф. дис. ... к.ю.н. М., 2005.

Периодические издания

27. Алиев Т.Т. Государственная регистрация как способ защиты прав участников арендных отношений по договору аренды здания или сооружения // Современное право. 2012. N 12.
28. Дюкова К. Новый порядок заключения договоров аренды публичного имущества // Хозяйство и право. 2009. N 2.
29. Ерш А.В. Здания и сооружения как предмет договора аренды // Вестник ВАС РФ. 2000.
30. Чубаров В.В. О правовом режиме нежилого помещения как самостоятельного объекта недвижимости // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2003. N 6.
31. Иванова Е. Аренда государственного имущества (на примере города Москвы) // Право и экономика. 2004. N 6.
32. Лескова Ю.Г. Некоторые проблемы участия учреждения в гражданском обороте // Юрист. 2003. N 2.
33. Ланда В.М. Проблемы государственной регистрации договора аренды части нежилого помещения // Арбитражная практика. 2010. N 5.
34. Лапач В.А. Нежилые помещения как объекты гражданских прав // Законодательство. 2003. N 4.
35. Ленковская Р.Р. Проблемы государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества // Нотариус. 2014. N 3. С. 26 - 29.
36. Макеев П.В. Нежилое помещение: понятие, признаки и его дефиниция // Право и политика. 2009. N 2.
37. Муллагалеева З.З. Способы эффективного управления муниципальной собственностью в рамках нового законодательства // Имущественные отношения в РФ. 2005. N 9.
38. Паланкоев И. Нежилое помещение как объект гражданских прав. Гражданское право, 2007, № 4.
39. Пискунова М.Г. Назначение и правовой режим нежилых помещений // Государственная регистрация прав на недвижимое имущество. Теория и практика // Юрист. 2004. N 11.
40. Талапина Э.В. Проблемы государственной собственности в судебных спорах // Вестник ВАС РФ. 2002. N 4.
41. Ткаченко Г. Переустройство нежилых помещений арендатором. Что должны знать стороны договора аренды // Жилищное право. 2015. N 9.
42. Чубаров В.В. Правовой режим нежилого помещения как самостоятельного объекта недвижимости // Право и экономика. 2011. N 3.