Положительные и отрицательные стороны договора пожизненной ренты и договора пожизненного содержания с иждивением

Актуальность. В настоящее время пожизненное содержание и рента стали одними из способов противостояния экономическим и жизненным трудностям.
На сегодня актуальность пожизненного содержания с иждивением и ренты значительна выросла. Зачастую российские граждане заключают такие договора. Поэтому неудивительно, что институт пожизненного содержания и ренты закрепился в Гражданском Кодексе РФ. Вся глава 33 ГК РФ посвящена данному вопросу.
Актуальность проблемы исследования определяется необходимостью более глубокого исследвоания проблемы соотношения норм о договоре пожизненного содержания с иждивением с нормами о договоре пожизненной ренты. Неоднозначно решается вопрос о применении к отношениям, вытекающим из договора пожизненного содержания с иждивением, правил о договорах дарения и купли-продажи. Некоторая непоследовательность наблюдается в законодательном регулировании государственной регистрации договора пожизненного содержания с иждивением. Определенные трудности применительно к пожизненному содержанию с иждивением вызывает реализация положений п. 2 ст. 605 ГК РФ о выкупе ренты.
Несмотря на перестройку гражданско-правового регулирования и закрепление ряда новелл, проблематика пожизненного содержания с иждивением не получила глубокого осмысления в современной цивилистике. Отсутствие прочного теоретического фундамента вызывает множество вопросов в правоприменительной практике. В связи с этим можно утверждать, что перед теорией и практикой стоят задачи, требующие незамедлительного решения проблем гражданско-правового регулирования отношений пожизненного содержания с иждивением.
Таким образом, противоречивость гражданского законодательства, отсутствие единообразной судебной практики, спорность многих теоретических положений обусловливают актуальность темы диссертационного исследования.
Поэтому тема выпускной квалификационной работы является актуальной.
Общий обзор изученности проблемы. Теоретическую базу исследования составили гипотезы, концепции, положения, которые представлены в классических трудах по истории и теории права и государства, административному и трудовому праву, монографии отечественных и зарубежных ученых по исследуемой проблеме.
Этой проблеме посвящены труды Т.Е. Абовой, М.М. Агаркова, С.С. Алексеева, К.Н. Анненкова, М.И. Бару и др.
Рассмотрению различных аспектов договора пожизненного содержания с иждивением и ренты были посвящены кандидатские диссертации Н.В. Золотько «Договор ренты в гражданском праве России», Е.А. Яргиной «Основные концептуальные проблемы правового регулирования рентных отношений», O.A. Марковой «Договор ренты в российском гражданском праве», A.A. Воронина «Понятие и содержание рентных правоотношений по Гражданскому кодексу Российской Федерации»,.Г. Токаревой «Договор ренты: проблемы теории и практики», А.Н. Голиковой «Договор ренты в гражданском праве», П.С. Федосеева «Договор пожизненного содержания с иждивением по гражданскому праву России», К Е.В. Лазаревой «Пожизненная рента в гражданском праве России», Я.А. Ключниковой «Правовое регулирование договора пожизненного содержания с иждивением».
Анализ современных исследований показывает, что эти исследования не охватывают все аспекты реализации и регулирования договора пожизненного содержания с иждивением и ренты. Многие вопросы остались в них не разработанными, зачастую подходы к их разрешению являются спорными. Помимо этого, после написания указанных работ прошло определенное время, был накоплен новый практический опыт и обновлено гражданское законодательство. Следовательно, проблемы прикладного и научного характера, которые связаны в большей мере с ненадлежащим договорным и правовым регулированием отношений пожизненного содержания с иждивением и ренты, требуют последующего всестороннего анализа и разрешения с учетом новой практики применения гражданского законодательства о договоре пожизненного содержания с иждивением и ренты.
На сегодняшний день в науке есть несколько противоречащих друг другу подходов к пониманию рассматриваемой проблемы. Более того, по данному поводу есть множество мнений, но все они подразделяются на три точки зрения разных авторов, а именно: одни считают договор ренты реальным, другие - консенсуальным, третьи – и консенсуальным, и реальным в зависимости от характера передачи имущества. То есть при реальном договоре передача – необходимый элемент его заключения, а поэтому нет передачи, нет и заключения. При консенсуальном договоре он заключается еще до передачи вещи, вследствие чего передача составляет элемент исполнения договора. Применительно к ренте законное определение реального договора в отношении платежей ренты должно содержать в себе термин «передает в собственность», а консенсуального – «обязуется передать в собственность». В связи с этим нужно отметить, что определение договора отчуждения жилого дома с условием пожизненного содержания, которое содержится в ГК 1964 г., было подобно определению договора купли-продажи. Следовательно, договор ренты был (подобно купле-продаже) консенсуальным.
Для нас существенное значение имеют противоречия, которые имеются не только на законодательном уровне, но и возникают в судебной практике при разрешении однотипных дел, которые посвящены договорам ренты. Предложены способы преодоления этих проблем и коллизий при помощи совершенствования законодательства, а также посредством предложения правил, соблюдение которых плательщиком ренты обеспечит защиту от недобросовестных рентополучателей при исполнении договоров ренты, в особенности - пожизненного содержания с иждивением.
Как уже было сказано выше, нормативную основу для ВКР составляют Гражданский кодекс России, а также Гражданский процессуальный Кодекс, Конституция РФ, федеральные законы и другие нормативные акты в сфере действующего законодательства в сфере гражданского права.
Целью данной выпускной квалификационной работы является оценка положительных и отрицательных сторон договора пожизненной ренты и договора пожизненного содержания с иждивением.
В соответствии с поставленной целью необходимо решить ряд задач, таких как:
рассмотреть нормативно-правовую базу договора пожизненного содержания с иждивением;
описать особенности правового регулирвоания договора пожизненной ренты;
охарактеризовать положительные и отрицательные моменты договора пожизненного содержания с иждивением;
изучить плюсы и минусы договора пожизненной ренты;
раскрыть проблемные вопросы правового регулирвоания ренты и пожизненного иждивения;
проанализировать пути повышения эффективности правового регулирвоания ренты и пожизненного иждивения.
Объектом исследования являются догворы пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением, предметом – правовые и нормативные особенности рассматриваемых договоров, их положительные и отрицательные стороны.
Структура работы обусловлена целью и задачами исследования. Выпускная квалификационная работа состоит из введения, трех глав, заключения и списка использованных источников.
В первой главе рассмотрены нормативно-правовые основы договора пожизненного содержания с иждивением, а также договора пожизненной ренты.
Вторая глава работы посвящена сравнению ренты и пожизненного содержания с иждивением, а именно: изложены положительные и отрицательные моменты догвоора пожизненного содержания с иждивением, а также плюсы и минусы догвоора пожизненной ренты.
В третьей главе проведен обзор существующих проблем нормативно-правового регулирования ренты и пожизненного иждивения. Здесь также охарактеризованы пути повышения эффективности правового регулирвоания пожизненного иждивения и пожизненной ренты.
Эмпирической базой послужили опубликованные и размещенные в электронных правовых системах правовые акты Российской Федерации, статистические и другие данные, отражающие развитие правых основ пожизненного содержания с иждивением, также пожизненной ренты, научная литература, опубликованная в средствах массовой информационной базы.
В работе использовались общенаучные методы исследования (сравнительный и системно-функциональный анализ), а также частные методы исследования, среди которых наиболее ценным для раскрытия предмета является метод анализа ситуаций.
Практическая значимость работы заключена в предложении актуальных на современном этапе тенденций и направлений совершенствования правовых основ договоров пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением.

Введение 3
Глава1. Правовые основы договоров пожизненного содержания с иждивением и договора пожизненной ренты 8
1.1 Нормативно-правовая база договора пожизненного содержания с иждивением 8
1.2 Правовое регулирование договора пожизненной ренты 12
Глава 2. Сравнительный анализ ренты и пожизненного содержания с иждивением 21
2.1 Правовые аспекты договора пожизненного содержания с иждивением 21
2.2 Правовые аспекты договора пожизненной ренты 28
Глава 3. Проблемы нормативно-правового регулирования ренты и пожизненного иждивения 34
3.1 Проблемные вопросы правового регулирования ренты и пожизненного иждивения 34
3.2 Пути повышения эффективности правового регулирования ренты и пожизненного иждивения 53
Заключение 57
Список использованной литературы 61

Таким образом, на основании проведенного исследования можно подвести следующие итоги.
Итак, результаты проведенного исследования показали следующее.
Для получателя ренты:
1. Самое главное для получателя платежей – получить деньги и остаться жить в квартире пожизненно. Поэтому, на мой взгляд, со стороны рентополучателя должен действовать независимый юрист, а не специалист, который работает в организации, предлагающей свои услуги по заключению договоров ренты. Факт остается фактом – большинство граждан, заключивших такие договоры, считают себя обманутыми, недовольны сложившимся положением, но сделать ничего не могут – юридически все оформлено грамотно.
Следует поэтому знать не только свои права по данному договору, но и обязательства. Это касается каждой из сторон. Без юриста все нюансы понять сложно.
2. Что касается размера ежемесячных выплат, то желательно указать, что они должны будут индексироваться в соответствии с инфляцией.
Для плательщика ренты:
3. Чтобы доказать добросовестность исполнения обязательств, каждый платеж, услуга должны быть подтверждены получателем ренты. Желательно завести специальный журнал, в котором бы рентополучатель за все расписывался.
4. Перед тем, как заключать договор ренты, стоит подумать, справится ли конкретный плательщик, поскольку заселение в квартиру произойдет в неизвестный срок, при этом придется ежедневно общаться с посторонним пожилым человеком. Как сложатся отношения с получателем ренты, неизвестно. Этот вид договора отличается от остальных тем, что в нем экономические отношения переходят в личностные. Если что-то не устраивает, вызывает опасения – заключать такой договор не следует.
Переход права очень ответственный момент. Если гражданин дарит кому-то квартиру, пусть даже ближайшим родственникам, то должен осознавать, что больше ее собственником он не является, не имеет на нее никаких прав.
Мало используется такая форма правовых отношений, как пожизненное содержание с иждивением. А ведь в этом случае закон охраняет права человека, который отдает в ренту свое имущество. Его обязаны содержать, без его согласия квартира не будет отчуждена. На взгляд автора, это надежнее, поскольку можно заранее определить условия содержания, прописать все до мелочей – приобретение лекарств, уборка квартиры, приготовление пищи, посещения врача и т.п.
Но, видимо, такой вариант считается проблемным. В итоге можно столкнуться с тем, что люди старшего поколения оказываются на улице, либо их отправляют в дом престарелых, или приобретают непригодное для нормального существования жилье, где они в итоге могут погибнуть.
Этичен такой договор или нет – сказать сложно. Автор считает, что он имеет право на существование. Это типичные рыночные отношения, изложенные в нотариально заверенном договоре, когда на одной чаше весов жилье, на другой - уход и регулярные денежные выплаты на протяжении оставшихся лет жизни одинокого человека.
Если говорить об организациях, специализирующихся на оказании такого рода услуг, то в нижегородском регионе, к сожалению, есть печальный опыт. В начале 90-х действовала очень крупная фирма в этой сфере. В итоге выяснилось, что это были мошенники, стариков они обманывали, и в итоге оказались в тюрьме.
Риэлторы в чистом виде мало практикуют данное направление – потока нет и делать акцент на этом неправильно. Какой вид договора ренты лучше выбрать, сказать нельзя. Все индивидуально. Кому-то нужны только деньги, а кому-то еще и помощь по ведению хозяйства.
При заключении договора ренты некоторым гарантом выступает нотариус. Тем более, если это известный специалист, дорожащий своим именем и репутацией. Часто такие договоры заключаются с дальними родственниками, сиделками или работниками ЖЭКов, владеющими всей необходимой информацией.
Риски при покупке такой квартиры существуют, как и при приобретении, например, квартиры, перешедшей по наследству или продаваемой по доверенности. Здесь возможны некоторые юридические нюансы, которые, в итоге, могут привести к оспариванию сделки. Поэтому покупателям следует обращаться к профессионалам рынка, в проверенные агентства, чтобы избежать возможных недоразумений. Солидные риэлторские компании кровно заинтересованы в том, чтобы никаких осложнений в дальнейшем не возникло.
Здесь, конечно, нельзя говорить о фирмах-однодневках, не дорожащих своей репутацией. После того, как государство прекратило лицензирование риэлторской деятельности, у них появился карт-бланш.
Процент расторжения договоров ренты выше, чем иных договоров по отчуждению недвижимости. Приведем типичную ситуацию. После заключения договора ренты у одинокого, как казалось, пенсионера, появились родственники, пытающиеся расторгнуть договор. Часто они мотивируют это тем, что уход не осуществлялся в должном объеме, и не имеет значения, как обстояли дела на самом деле.
Такое поведение легко объяснимо. Большинство граждан не в состоянии в течение всей своей жизни заработать на квартиру. Жилплощадь для многих является единственным в жизни капиталом. Поэтому она и представляет такой интерес. Как для людей с честными намерениями, так и для мошенников.
Одиноко проживающим малоимущим пенсионерам можно только посочувствовать, что они в жизни оказались в такой ситуации - в зоне риска.
Когда что-то в этой сфере изменится – сказать сложно. Прежде всего, необходимы кардинальные изменения в экономике.
Таким образом, цель ВКР достигнута, задачи выполнены в полном объеме.

Нормативно-правовые акты
1. Конституция РФ: принята всенародным голосованием 12.12.1993]. – режим доступа: [Консультант Плюс]. - Загл.с экрана.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации: Федер. закон Принят Государственной Думой 21 октября 1994 года; ред. от 30.09.2013] // CЗ РФ. – 1994.
3. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 дек. 2004 г. № 188 ФЗ // Собр. законодательства РФ. – 2005. – № 1 (ч. 1). – Ст. 14.
4. Уголовный кодекс РФ: Принят Государственной Думой 24 мая 1996 года; в ред. 21.10.2013. // СЗ РФ – 1996 - №63– ст. 145.
5. Трудовой кодекс Российской Федерации от 30 декабря 2001 г.: Принят Государственной Думой 21 декабря 2001 года; в ред. 23.07.2013]. // СЗ РФ – 2001 №197.
6. Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях от 30 декабря 2001 г. N 195-ФЗ, с изменениями и дополнениями от: 23 мая 2015 г Режим доступа: http://base.garant.ru/

Научная и учебная литература
7. Бакирова Е.Ю. Нотариальное удостоверение сделок с жилыми помещениями // Нотариус. 2010. N 4. С. 5 - 8.
8. Баринов Н.А., Бевзюк Е.А., Беляев М.А., Бирюкова Т.А., Барышев С.А., Вахрушева Ю.Н., Долотина Р.Р., Елизарова Н.В., Закиров Р.Ю., Захарова Н.А., Иванишин П.З., Морозов С.Ю., Михалева Т.Н. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть вторая от 26 января 1996 г. N 14-ФЗ (постатейный) // СПС «КонсультантПлюс», 2016.
9. Безик Н. В. Вещные права на жилые помещения // Тенденции развития частного права: Байк. междунар. прав. шк. : материалы / отв. ред. К. С. Безик, Н. В. Безик. Иркутск, 2012. С. 9–22.
10. Безик Н. В. Проблемы рецепции правил об узуфрукте в современном российском частном праве // Сиб. юрид. вестн. – 2014. – № 3. – С. 43–51.
11. Гражданское дело N 2-1224/2010 архива Ленинского районного суда г. Саранска. 2010.
12. Гражданское уложение: Проект Высочайше учрежденной Редакционной Комиссии по составлению Гражданского уложения: С объяснениями, извлеченными из трудов Редакционной Комиссии. Т. 1 / сост. А. Л. Саатчиан; под ред. И. М. Тютрюмова. – СПб. : Изд. книж. магазина «Законоведение», 1910. – 1215 с.
13. Грязева О.И. Некоторые проблемы судопроизводства по делам, связанным с правом граждан на жилое помещение: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Саратов, 2013. С. 12.
14. Далбаева Н. Н. Субъекты жилищных правоотношений, не обладающие правом собственности на жилое помещение: автореф. дис. … канд. юрид. наук / Н. Н. Далбаева. – Иркутск, 2008. – 24 с.
15. Ем В.С. Договор ренты // Законодательство. 1999. N 5.
16. Емелькина И.А. Вещные права на жилые и нежилые помещения: приобретение и защита: Учеб. пособие. М.: Юристъ, 2003. С. 16.
17. Камышанский В.П. Обновление гражданского кодекса российской федерации становится реальностью // Власть Закона. 2013. № 1 (13). С. 10-11.
18. Лебедева Е.В. Проблемы содержания существенных условий договора пожизненного содержания с иждивением // Власть. 2011. № 1. С. 109-112.
19. Лескова Ю.Г. Саморегулирование и публично-правовые средства: сфера проникновения и взаимодействия // Административное право и процесс. 2012. № 8. С. 4-8.
20. Микрюков В.А., Микрюкова Г.А. Общие положения о ренте и пожизненном содержании с иждивением // Нотариус. 2013. N 4. С. 30 - 34.
21. Микрюков В.А. Обременения недвижимого имущества по договору ренты // Российский юридический журнал. 2014. N 1. С. 113-120.
22. Рахвалова М. Н. Варианты исполнения обязанности по обеспечению потребности получателя ренты в жилище // Семейное и жилищное право. – 2009. – № 2; КонсультантПлюс [Электронный ресурс]: справочная правовая система.
23. Римское частное право: учебник / под ред. И. Б. Новицкого, И. С. Перетерского. – М. : Юристъ, 2004. – 543 с.
24. Ситдикова Л.Б., Токарева К.Г. Выкуп как особый способ расторжения договоров постоянной и пожизненной ренты // Нотариус. 2011. N 1. С. 35 - 38.
25. Скузоватов В.Ю. Актуальные проблемы договора пожизненного содержания с иждивением в российском гражданском праве // Бизнес в законе. Экономико-юридический журнал. 2014. № 5. С. 36-38.
26. Скузоватов В.Ю. Особенности заключения договора пожизненного содержания с иждивением // Пробелы в российском законодательстве. 2013. № 3. С. 84-86.
27. Смирнов М. Правовые проблемы жилищных правоотношений // Государство и право. 2012. N 12. С. 23 - 26.
28. Суслова С. И. Вещные права на жилые помещения // Вещные права: постановка проблемы и ее решение: сб. ст. / под ред. М. А. Рожковой. М., 2011; КонсультантПлюс [Электронный ресурс]: справочная правовая система.
29. Толстова А.Е. Понятие и место договора пожизненного содержания с иждивением в системе гражданско-правовых договоров // Сборник научных трудов Sworld. 2011. Т. 14. N 2. С. 25.
30. Формакидов Д. А. Вещное право проживания / Д. А. Формакидов. – СПб. : Юрид. центр Пресс, 2006. – 180 с.
31. Шахаева А.М. Расторжение и изменение договора пожизненного содержания // Экономика, социология и право. 2014. № 1. С. 185-187.