Особенности договора купли-продажи недвижимости

ВВЕДЕНИЕ………………………………………………………………………..3
Глава 1. Общая характеристика договора купли-продажи недвижимости.........................................................................................................8
1.1. Понятие и существенные условия договора купли-продажи недвижимости……………………………………………………………………...8
1.2. Форма и порядок заключения договора купли-продажи недвижимости…………………………………………………………………….20
Глава 2. Содержание договора купли-продажи недвижимости и его исполнение……………………………………………………………………….26
2.1. Права и обязанности сторон договора купли-продажи недвижимости…………………………………………………………………….26
2.2. Исполнение договора купли-продажи недвижимости………………....35
2.3. Ответственность сторон по договору купли-продажи недвижимости..42
ЗАКЛЮЧЕНИЕ…………………………………………………………………48
Список нормативно-правовых актов и использованной литературы…..52

ГЛАВА 2. СОДЕРЖАНИЕ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ И ЕГО ИСПОЛНЕНИЕ

2.1 Права и обязанности сторон договора купли-продажи недвижимости

По своему содержанию договор купли-продажи является двусторонне-обязывающим договором. Каждая сторона имеет права и обязанности: праву одной стороны корреспондирует обязанность другой стороны. В п. 1 ст. 454 ГК РФ содержание договора купли-продажи недвижимости раскрывается через обязанности сторон.
Из параграфа 7 гл. 30 ГК РФ сложно выявить нормы, регулирующие взаимоотношения сторон по договору купли-продажи недвижимости. В основном указанные положения, касаются условий передачи объекта недвижимости и оплаты по договору. В связи с этим, стоит обратиться к общим положениям о договоре купли-продажи, находящихся в § 1 этой же главы.
Согласно ст. 456 ГК РФ продавец несет две основные обязанности:
по передаче вещи (товара) покупателю и по переносу на покупателя права собственности на продаваемую вещь (товар).
...

1.1 Понятие и существенные условия договора купли-продажи недвижимости

Договор купли-продажи, в котором недвижимость выступает в качестве предмета, является самостоятельным договором. В связи с этим, к договорам с недвижимыми объектами применяются не только общие положения и правила заключения договора купли - продажи, но и такой объект обуславливает выделение специфических особенностей.
Вопрос об установлении понятия недвижимости, особенно в правовом поле Российской Федерации, всегда вызывает острую дискуссию в научном сообществе. Такая ситуация обусловлена прежде всего особой социальной значимостью данного понятия и неоднозначности его правового регулирования.
В отечественном законодательстве понятие «недвижимое имущество» пережило разные этапы становления и развития. Появление термина «недвижимое имущество» связывается с XVIII в. Он был введен Указом Петра I от 23 марта 1714 г. «О порядке наследования в движимых и недви­жимых имуществах»0. Закон (т. X Законов Российской империи, ч.
...

1.2 Форма и порядок заключения договора купли-продажи недвижимости

Договоры купли-продажи недвижимого имущества составляют сегодня значительную часть хозяйственного оборота и имеют большое значение в жизни и деятельности граждан и юридических лиц. Это гражданско-правовая сделка, в рамках которой продавец передает в собственность покупателю земельный участок, квартиру, дом или другое сооружение за определенную цену.
Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной (п. 2 ст. 432 ГК РФ).
Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Если не достигнуто соглашение по существенным условиям договора, договор не считается заключенным.
...

2.1 Права и обязанности сторон договора купли-продажи недвижимости

По своему содержанию договор купли-продажи является двусторонне-обязывающим договором. Каждая сторона имеет права и обязанности: праву одной стороны корреспондирует обязанность другой стороны. В п. 1 ст. 454 ГК РФ содержание договора купли-продажи недвижимости раскрывается через обязанности сторон.
Из параграфа 7 гл. 30 ГК РФ сложно выявить нормы, регулирующие взаимоотношения сторон по договору купли-продажи недвижимости. В основном указанные положения, касаются условий передачи объекта недвижимости и оплаты по договору. В связи с этим, стоит обратиться к общим положениям о договоре купли-продажи, находящихся в § 1 этой же главы.
Согласно ст. 456 ГК РФ продавец несет две основные обязанности:
по передаче вещи (товара) покупателю и по переносу на покупателя права собственности на продаваемую вещь (товар).
Основная обязанность продавца по договору продажи недвижимости - передача недвижимого имущества покупателю (ст.
...

1.2 Исполнение договора купли-продажи недвижимости

Определёнными особенностями требующее специального регулирования, отличается и исполнение договора продажи недвижимости.
Исполнение договора купли-продажи недвижимости заключается
в передаче продавцом покупателю проданной недвижимой вещи, а покупателем продавцу - предусмотренной договором денежной суммы. Кроме того, на покупателе лежит обязанность принять передаваемую ему недвижимую вещь.
Передача продавцом проданного имущества и акцепт покупателем оформляются передаточным актом или иным документом, который подписывается обеими сторонами (ст.556 ГК РФ). До фактической передачи продаваемого имущества покупателю и подписания сторонами передаточного акта или иного соответствующего документа договор купли-продажи недвижимого имущества не мог рассматриваться при его реализации.
...

2.3 Ответственность сторон по договору купли-продажи недвижимости

По причине массового неисполнения договорных обязательств важным вопросом является ответственность сторон. В частности, обязательства сторон по договору купли-продажи недвижимого имущества, возникающие в результате неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств.
Ответственность сторон по договору купли-продажи недвижимости возникает при неисполнении или ненадлежащем исполнении договора. Главная обязанность продавца заключается в передаче объекта недвижимости, определенного договором продажи. Когда продавец отказывается передать покупателю недвижимость, последний вправе отказаться от исполнения договора в связи с тем, что предмет договора является индивидуально-определенной вещью0. Покупатель также может требовать и возмещения убытков, которые возникли в результате неисполнения договора продажи недвижимого имущества.
...

Нормативные правовые акты

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 16.12.2019) // Собрание законодательства РФ. 1994. N 32. Ст. 3301.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 18.03.2019, с изм. от 03.07.2019) // Собрание законодательства РФ. 29.01.1996. N 5. Ст. 410.
3. Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 02.08.2019) "О государственной регистрации недвижимости" (с изм. и доп., вступ. в силу с 23.01.2020) // Собрание законодательства РФ. 20.07.2015. N 29 (часть I). Ст. 4344.
4. Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 03.04.2020) "Об ипотеке (залоге недвижимости)" // Российская газета. N 137. 22.07.1998.
5. Федеральный закон от 29.12.2015 N 391-ФЗ (ред. от 29.07.2017) "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" // Собрание законодательства РФ. 04.01.2016. N 1 (часть I). Ст. 11.
6. Федеральный закон от 21.12.2001 N 178-ФЗ (ред. от 02.08.2019) "О приватизации государственного и муниципального имущества" // Собрание законодательства РФ. 28.01.2002. N 4. Ст. 251.
7. Федеральный закон от 01.05.2019 N 76-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части особенностей изменения условий кредитного договора, договора займа, которые заключены с заемщиком - физическим лицом в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, и обязательства заемщика по которым обеспечены ипотекой, по требованию заемщика" // Собрание законодательства РФ. 06.05.2019. N 18. Ст. 2200.
8. Федеральный закон от 30.12.2004 № 213-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации" // Парламентская газета. N 1-2. 12.01.2005.
9. Федеральный закон от 03.06.2006 N 73-ФЗ (ред. от 02.08.2019) "О введении в действие Водного кодекса Российской Федерации" // Российская газета. N 121. 08.06.2006.
10. Федеральный закон от 04.12.2006 N 201-ФЗ (ред. от 01.05.2019) "О введении в действие Лесного кодекса Российской Федерации" (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.07.2019) // Парламентская газета. N 209. 14.12.2006.
11. Федеральный закон от 13.07.2015 N 216-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с принятием Федерального закона "О Государственной корпорации по космической деятельности "Роскосмос" // Российская газета. N 153. 15.07.2015.
12. Федеральный закон от 03.07.2016 N 315-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" //Российская газета. N 149. 08.07.2016.
13. Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 03.07.2016) (утратил силу) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Российская газета. 1997. 30 июля. N 145.

Правоприменительная практика

14. Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 (ред. от 25.12.2018) "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" // Российская газета. N 152. 13.08.1996.
15. Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" // Российская газета. 2010. 21 мая. N 109.
16. Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2011. N 9.
17. Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 июля 2011 г. N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2011. N 9.
18. Апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Белгородского областного суда от 24 сентября 2015 г. по делу N 33-***/2015 [Электронный ресурс] // URL: http://sudact.ru (дата обращения: 06.07.2019).
19. Апелляционное определение Московского городского суда от 06.02.2020 по делу N 33-4884/2020 [Электронный ресурс] // URL: http://www.consultant.ru (дата обращения: 25.03.2020).
20. Определение Пермского краевого суда от 28.03.2016 по делу № 3246/2016 [Электронный ресурс] // URL: http://sudact.ru (дата обращения: 25.03.2020).
21. Определение ВС Республики Дагестан от 11.05.2016 по делу № 33-1806/2016 [Электронный ресурс] // URL: http://www.consultant.ru (дата обращения: 25.03.2020).
22. Определение Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 28.09.2017 по делу № 301-ЭС17-7046, А43-5669/2015 [Электронный ресурс] // URL: http://www.consultant.ru (дата обращения: 25.03.2020).
23. Определение Верховного Суда РФ от 12.08.2019 № 306-ЭС19-12394 по делу №А72-19399/2017 [Электронный ресурс] // URL: http://www.consultant.ru (дата обращения: 25.03.2020).
24. Определение Московского городского суда от 04.12.2012 по делу N 11-29482 [Электронный ресурс] // URL: http://www.consultant.ru (дата обращения: 25.03.2020).
25. Определение Нижегородского областного суда от 20.12.2016 по делу № 33-15703/2016 [Электронный ресурс] // URL: http://sudact.ru (дата обращения: 25.03.2020).
26. Определение Ставропольского краевого суда от 20.04.2016 по делу № 33-2429/2016 [Электронный ресурс] // URL: http://sudact.ru (дата обращения: 25.03.2020).
27. Постановление Арбитражного Суда Центрального округа от 26.10.2015 3 Ф10-2220/2013 по делу № А68-2095/2012 [Электронный ресурс] // URL: http://sudact.ru (дата обращения: 06.07.2019).
28. Постановление Девятого Арбитражного апелляционного суда от 09.08.2015 по делу N 09АП -3262/2015 [Электронный ресурс] // URL: http://sudact.ru (дата обращения: 25.03.2020).
29. Постановление Девятого Арбитражного апелляционного суда от 17.09.2015 N 09АП-13565/2015-ГК по делу N А40-129667/15-102-1091 [Электронный ресурс] // URL: http://sudact.ru (дата обращения: 25.03.2020).
30. Постановление Девятого Арбитражного апелляционного суда от 14.11.2015 N 09АП-13565/2015-ГК по делу N А40-129667/15-102-1091 [Электронный ресурс] // URL: http://sudact.ru (дата обращения: 25.03.2020).
31. Постановление Президиума ВАС РФ от 19.01.2010 N 13331/09 по делу N А40-59414/08-7-583 [Электронный ресурс] // URL: http://www.consultant.ru (дата обращения: 25.03.2020).
32. Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 05.06.2013 N Ф02-2170/13 по делу N А10-2199/2012 [Электронный ресурс] // URL: http://sudact.ru (дата обращения: 26.03.2020).
33. Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 27.10.2004 N Ф04-7343/2004 (5499-А45-24) [Электронный ресурс] // URL: http://sudact.ru (дата обращения: 26.03.2020).

Научная и учебная литература

34. Абросимова Е.Я. Критерии отнесения объектов гражданских прав к недвижимому имуществу - проблемы правового регулирования в Российской Федерации // Молодой ученый. 2017. № 24. С. 86-88.
35. Белов В.А. Гражданское право в 2 т. Том 1. Общая часть : учебник для академического бакалавриата / В. А. Белов. - М. : Издательство Юрайт, 2018. - 451 с.
36. Брагинский, М. И. Договорное право. Книга 5 / М.И. Брагинский, В.В. Витрянский. - М.: Статут, 2015. - 169 c.
37. Гражданское право. Часть II / под ред. А.П. Сергеева и Ю.К. Толстого. - М. : Норма, 2016. - 584 с.
38. Гришаев С.П. Все о недвижимости (регистрация прав, купля-продажа, мена, дарение, аренда, наем жилого помещения, ипотека, наследование) : учеб.-практ. пособие. М. : БЕК, 2000. - 225 с.
39. Дождев Д.В. Римское частное право. Учебник для вузов. Под редакцией члена-корр, профессора В.С. Нерсесянца . - М., 2011. - 783 с.
40. Жариков Ю.Г., Масевич М.Г. Недвижимое имущество: правовое регулирование. М. : БЕК, 1997. - 583 с.
41. Захарова Н.А. Гражданское право [Электронный ресурс] : учебное пособие для СПО / Н.А. Захарова, А.О. Ерофеева. - Электрон. текстовые данные. - Саратов: Профобразование, Ай Пи Эр Медиа, 2018. - 234 c.
42. Зенин И. А. Гражданское право. Общая часть: учебник для академического бакалавриата / И. А. Зенин. - 18-е изд., перераб. и доп. - М. : Издательство Юрайт, 2018. - 433 с.
43. Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе Российской Федерации/ Козырь О.М. - М.:Проспект, 2016. - 197 с.
44. Коновалова М.А., Корнилова Ю.В. Основные проблемы, возникающие при заключении договора купли-продажи жилой недвижимости // В сборнике: Традиции и инновации в строительстве и архитектуре. Строительство сборник статей. Самарский государственный технический университет. Самара, 2019. С. 557-563.
45. Копылов О.Б., Сильманович О.Н. Отчуждение имущества государственными унитарными предприятиями г. Москвы по договорам купли-продажи имущества // Нотариус. 2014. N 8. С. 17-26.
46. Крашенинников Е.А. К понятию договора купли-продажи в связи с куплей-продажей прав. Очерки по торговому права: Сборник научных трудов / Крашенинников Е.А., 2014. - 376 с.
47. Наримов К.А. Сущность недвижимого имущества в гражданском законодательстве // Вестник ВАС РФ. 2014. N 5. С. 6-11.
48. Памятники русского права / под ред. К.А. Софро- ненко. М. : Юридическая литература, 1961. - 442 с.
49. Попович М.М. Приобретение права собственности в гражданском праве России : дис. ... канд. юрид. наук. Волгоград, 2002. - 198 с.
50. Пронина Ю.О., Пилипенко А.Ю. Проблемы правового режима сделок с недвижимостью // В сборнике: Перспективы развития институтов права и государства сборник научных трудов 2-й Международной научной конференции. Юго-Западный государственный университет. 2019. С. 160-165.
51. Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте (учебно-практическое пособие). М., 2006. - 349 с.
52. Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. 5-е изд., перераб. М., 2010. - 893 с.
53. Соломин С.К., Соломина Н.Г. Прекращение обязательства по российскому гражданскому праву. М.: Юстицинформ, 2014. - 142 с.
54. Суханов Е.А. Гражданское право: Учебник: В 2-х т. / Е.А. Суханов.- М. : КноРус, 2016. - 644 с.
55. Толстой В.С. Понятие обязательства по советскому гражданскому праву // Ученые записки ВЮЗИ. Вып. XIX. 1971. С. 190-195.
56. Хаскельберг Б.Л. Приобретение права собственности по договору продажи недвижимого имущества // Вестник Томского государственного университета, 1999 г. № 267. - 704 с.
57. Хвостов В.М. Система римского права / В. М. Хвостов. - Москва : Издательство Юрайт, 2019. - 540 с.
58. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права./ Шершеневич Г.Ф. - М. : Юнити-Дана, 2014. - 865 с.
59. Юрченко О.Ю. О необходимости упорядочения сторонами исполнения договора продажи недвижимости // Тенденции и перспективы развития современного научного знания. 2015. С. 118-122.

Интернет-ресурсы

60. Гражданское уложение Германии (ГГУ) от 18.08.1896 (ред. от 02.01.2002) (с изм. и доп. по 31.03.2013) [Электронный ресурс] // URL: http://www.consultant.ru (дата обращения: 10.04.2020).
61. Гражданский кодекс Франции (Кодекс Наполеона) от 21.03.1804 (с изм. и доп. по состоянию на 01.09.2011) [Электронный ресурс] // URL: http://www.consultant.ru (дата обращения: 10.04.2020).
62. Сводный отчет по РФ "Сведения о деятельности Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по государственному кадастровому учёту и государственной". Официальный сайт Росреестра [Электронный ресурс] // URL: https://rosreestr.ru/site/ (дата обращения: 10.04.2020).