Благодарю за курсовую по оценке стоимости ц/б, выполнено качественно и в срок))
Информация о работе
Подробнее о работе
курсовая по доходному подходу
- 40 страниц
- 2014 год
- 199 просмотров
- 0 покупок
Гарантия сервиса Автор24
Уникальность не ниже 50%
Фрагменты работ
Введение ……………………………………………………………………….....3
Глава 1.Сущность доходного подхода. Этапы и методы доходного подхода..5
1.1.Структура доходного подхода ………………………………………………5
1.2.Этапы и методы доходного подхода ………………………………………..6
1.3.Принципы и особенности доходного подхода ……………………………..8
Глава 2.Теория капитализации и капитализационные коэффициенты. Метод денежных потоков ……………………………………………………………....13
2.1.Метод капитализации доходов ……………………………………………..13
2.2.Расчет коэффициента капитализации. Преимущества и недостатки метода капитализации …………………………………………………………………...16
2.3. Метод дисконтированных денежных потоков …………………………..21
Глава 3.Оценка объекта недвижимости доходным подходом на примере офисно-торгового здания ……………………………………………………….27
3.1. Краткая характеристика объекта оценки ………………………………....27
3.2. Цель оценки …………………………………………………………………29
3.3. Оценка земельного участка. Оценка стоимости недвижимости ……...…29
Заключение ………………………………………………………………………38
Список литературы …………………………………………………………...…40
Глава 1.Сущность доходного подхода. Этапы и методы доходного подхода
1.1.Структура доходного подхода
Доходный подход - данное определение нынешной стоимости предстоящих доходов, какие возникнут в следствии использования собственности и вероятной последующей ее реализации.[1].
Это более популярный подход в оценке бизнеса в зарубежных государствах. Применение его в отечественных условиях имеет определенные характерные черты. Прежде всего, следует рассчитать настоящие денежные потоки компании. С целью данного необходимо определить настоящие доходы и затраты, а не использовать только лишь балансовые данные. В доходах, первоначально только необходимо сосредоточить интерес на реализацию продукции, не проходящей по балансу (концентрируя интерес на настоящую стоимость ее реализации). В расходах необходимо взять в расчет настоящую стоимость приобретения сырья и энергоресурсов, а кроме того настоящую заработную плату.
...
1.3.Принципы и особенности доходного подхода
Доходный подход учитывает установление рыночной цены компании путем определения нынешной цены предстоящих доходов, какие появятся в следствии распоряжения имуществом компании и возможности его последующей реализации.
Оценка предприятия с использованием способов доходного подхода базируется на последующих принципах:
- собственник никак не продаст предприятие по стоимости ниже нынешной цены ожидаемых предстоящих доходов;
- стоимость вложений в предприятие находится в зависимости от предстоящих выгод, какие получит от этого компании инвестор;
- потенциальный покупатель не оплатит за долю в компании больше, чем она имеет возможность принести доходов в перспективе.[8].
При осуществлении оценивающей деятельности рекомендуют соблюдать цикл принципов (табл.1)
Таблица 1. Систематизация принципов оценки
п.п
Наименование группы принципов
Принципы оценки
--
Основанные на представлениях
пользователя (собственника)
Полезность;
Замещение;
Ожидание.
...
1. метод капитализации доходов;
2. метод дисконтированных денежных потоков.
В основе данных способов находится предпосылка, что же стоимость недвижимости определена возможностью расцениваемого объекта генерировать потоки доходов в перспективе. В двух способах совершается преобразование предстоящих доходов от объекта недвижимости в его цена с учетом степени риска, характерного для этого объекта. Отличаются данные способы только методом преобразования потоков дохода.
При применении способа капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется прибыль за один временной период, а при применении метода дисконтированных денежных потоков — прибыль от ее намечаемого использования за ряд прогнозных лет, а кроме того выручка от продажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода.[2].
1.2.
...
2.2.Расчет коэффициента капитализации. Преимущества и недостатки метода капитализации
Существует несколько методов определения коэффициента капитализации:
• с учетом возмещения капитальных затрат (с корректировкой на изменение стоимости актива);
• метод связанных инвестиций, или техника инвестиционной группы;
• метод прямой капитализации.
Определение коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат.
Коэффициент капитализации состоит из двух частей:
1) ставки доходности инвестиции (капитала), являющейся компенсацией, которая должна быть выплачена инвестору за использование денежных средств с учетом риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями;
2) нормы возврата капитала, т.е. погашение суммы первоначальных вложений. Причем этот элемент коэффициента капитализации применяется только к изнашиваемой части активов.
...
2.3. Метод дисконтированных денежных потоков
Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) более сложен, детален и позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления. Применяется метод ДДП, когда:
• предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих;
• имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости;
• потоки доходов и расходов носят сезонный характер;
• оцениваемая недвижимость - крупный многофункциональный коммерческий объект;
• объект недвижимости строится или только что построен и вводится (или введен в действие).
Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.
Для расчета ДДП необходимы данные:
• длительность прогнозного периода;
• прогнозные величины денежных потоков, включая реверсию;
• ставка дисконтирования.
...
3.1. Краткая характеристика объекта оценки
1. Тип и назначение здания.
Тип оцениваемого объекта недвижимости: Офисно-торговое здание.
Здание представляет собой 3-х этажное кирпичное строение, которое имеет все виды благоустройства: оборудовано лифтами, системами горячего и холодного водоснабжения, канализацией, центральным отоплением, вентиляцией, электроснабжением, противопожарной защитой. В здании имеется необходимое количество телефонных линий. На каждом этаже расположены офисные помещения и торговые отделы. На первом этаже помещается кафе. В здании имеется подвал, часть которого сдаётся в аренду под складские цели. Здание введено в эксплуатацию 7 лет назад.
Нормативный срок эксплуатации здания составляет 100 лет.
Строительный объём здания - 18 085 куб. м.
Полезная (арендная) площадь здания - 3585 кв. м.
Полезная (арендная) площадь подвала - 685 кв. м.
Прямые затраты на строительство данного типа здания составляют в текущих ценах 3985 руб. / 1 куб. м.
...
3.3. Оценка земельного участка. Оценка стоимости недвижимости
Стоимость земельного участка определяется на основе нормативной цены земли, которая принимается в размере 95-кратной ставки земельного налога на единицу площади земельного участка по формуле:
VL=95*TL*SL (1)
где: VL - стоимость земельного участка, тыс. руб.;
TL - ставка земельного налога, руб./ кв. м.;
SL - площадь земельного участка, кв. м.
Площадь земельного участка 1 066 кв.м.
Ставка земельного налога для данного участка составляет 70 руб. за 1 кв.м. Получим: VL= 95 * 70 руб./ кв.м. * 1 069 кв. м. = 7 088 900руб = 7 088,90 тыс. руб.
Потенциальный валовой доход от аренды здания
Потенциальный валовой доход от аренды здания PGI определяется по формуле
PGI = (rB*SB + rb*Sb)*m, (9)
где:
гв - арендная плата за 1 кв. м. полезной площади здания в месяц, тыс. руб.; Sb - полезная площадь здания, кв. м.;
rb- арендная плата за 1 кв. м. полезной площади подвала месяц, тыс. руб.; Sb - полезная площадь подвала, кв.м.
...
Оценка недвижимоϲти: Учебное поϲобие для вузов / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой.- 2-е изд., перераб. И доп. – М.: Финанϲы и ϲтатиϲтика, 2009
Форма заказа новой работы
Не подошла эта работа?
Закажи новую работу, сделанную по твоим требованиям
