7724 Оценка жилой недвижимости в целях ипотечного кредитования

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность темы обусловлена тем, по мере развития рыночных отношений растет потребность в оценке собственности. Развитие рынка содействовало тому, что вопрос о том, сколько может стоить объект жилой недвижимости, приобрел решающее значение. В соответствии с федеральным законодательством, оценка является обязательной при приватизации, продаже, передаче в доверительное управление, выкупе, национализации и прочих операциях.
Так, в связи с широким распространением ипотечного кредитования существенную роль стала играть оценка жилой недвижимости в целях ипотечного кредитования
По определению, к оценке недвижимости относится прикладной экономический анализ, выявляющий наиболее эффективное с экономической точки зрения использование объекта, исследование спроса и предложения на рынке, а также включающий разработку модели оценки объекта, прогнозирующий вероятную цену продажи.
Оценка жилой недвижимости представляет собой определение стоимости собственности как имущественного комплекса, который обеспечивает получение прибыли его владельцу. В процессе оценки стоимости жилой недвижимости оцениваются настоящие и прогнозируемые доходы, конкурентная среда на этом рынке и перспективы развития. На основе такого детального и комплексного анализа проводится сравнение оцениваемой жилой недвижимости с недвижностью - аналогами и предоставляется рыночная оценка недвижимости как имущественного комплекса, приносящего прибыль.
Основнаяцель работы –рассмотреть теоретические и методологические основы оценки жилой недвижимости в целях ипотечного кредитования и рассмотреть практический пример.
Для достижения данной цели были поставлены задачи:
1. Рассмотреть понятие жилищной ипотеки, недвижимости, особенностей жилой недвижимости
2. Определить необходимость оценки недвижимости для целей ипотечного кредитования
3. Изучить требования банков к отчетам по оценке жилой недвижимости в целях ипотечного кредитования (определение банками величины залоговой стоимости)
4. Раскрыть методику оценки недвижимости для целей ипотечного кредитования: принципы и стандарты оценки, виды стоимости, рассчитываемые оценщиком и подходы к оценке
5. Определить стоимость оценки недвижимости (расчетная часть)
6. Выявить особенности оценки недвижимости в целях ипотечного кредитования (выводы и рекомендации)
Объект исследования - объект жилой недвижимости, который может быть приобретен с помощью ипотечного кредита
Предмет исследования – поэтапный процесс проведения оценки жилой недвижимостив целях ипотечного кредитования
Информационная база исследования - это законодательные акты и нормативные документы; научные источники, статистические источники; периодическая печать и электронные ресурсы.
Методическая база исследования. В основу работы были положены общенаучные методы исследования, такие как анализ и синтез, индукция и дедукция, а также метод абстрагирования, который очень тесно связан с методом анализа и синтеза. Исследование основано на системном методе работы с информацией.
Практическая значимость данного исследовательского проекта состоит в определении алгоритма оценки стоимости объекта жилой недвижимости, выведении его окончательной стоимости, которая может быть использована в целях ипотечного кредитования.
Теоретической базой исследования являются законодательные акты, федеральные законы, ГОСТы, а также труды авторов, исследовавших оценку недвижимости и управление стоимостью: Валдайцев С.В., Войтов А.Г. , Грибовский С.В., Григорьев В.В., Федотова М.А., Поршнева А.Г., Румянцева З.П., Савицкая Г.В., Фридман Дж., Ордуэй Н., Щербаков В.А., Щербакова Н.А. и другие.
Структура работы. Данная работа включает введение, три главы, состоящие из подразделов, заключение, список использованной литературы и приложения.
В первой главе рассмотрены теоретические основы оценки недвижимости для целей ипотечного кредитования. Раскрыто понятие жилищной ипотеки, недвижимости, определена необходимость оценки недвижимости для целей ипотечного кредитования, а также рассмотрены требования банков к отчетам по оценке жилой недвижимости в целях ипотечного кредитования.
Во второй главе описана методика оценки недвижимости для целей ипотечного кредитования. Сюда относятся принципы и стандарты оценки, виды стоимости, рассчитываемые оценщиком, характеристика подходов к оценке (затратный, сравнительный, доходный подходы).
В третьей главе показан практический пример определения стоимости оценки недвижимости. Даны общие сведения о проводимой оценке и объекте оценки, проведен анализ факторов, влияющих на стоимость объекта оценки, рассчитанастоимость объекта оценки и выявлены особенности оценки недвижимости в целях ипотечного кредитования.
В заключении подведены итоги и сделаны основные выводы.
В приложении приведены дополнительные материалы, призванные облегчить восприятие содержания всей работы.

СОДЕРЖАНИЕ

Введение 4
1.Теоретические основы оценки недвижимости для целей ипотечного кредитования 7
1.1 Понятие жилищной ипотеки 7
1.2 Понятие недвижимости, особенности жилой недвижимости 11
1.3 Необходимость оценки недвижимости для целей ипотечного кредитования 19
1.4. Требования банков к отчетам по оценке жилой недвижимости в целях ипотечного кредитования (определение банками величины залоговой стоимости) 23
2. Методика оценки недвижимости для целей ипотечного кредитования 30
2.1 Принципы и стандарты оценки 30
2.2 Виды стоимости, рассчитываемые оценщиком 34
2.3 Характеристика подходов к оценке 37
2.3.1 Затратный подход и его методы 37
2.3.2 Сравнительный подход и его методы 41
2.3.3 Доходный подход и его методы 48
3. Определение стоимости оценки недвижимости (расчетная часть) 54
3.1. Общие сведения об объекте оценки 54
3.2. Анализ рынка и факторов, влияющих на стоимость объекта оценки 56
3.3. Расчет стоимости оценки объекта оценки 63
3.4. Особенности оценки недвижимости в целях ипотечного кредитования (выводы и рекомендации) 74
Заключение 78
Список использованной литературы 81
Приложения 84

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Под ипотечным кредитом рассматривается кредит под залог недвижимого имущества. Его выдает банк, при этом кредитором может быть и любое другое юрлицо. Заемщик обеспечивает свое обязательство по погашению кредита залогом в виде недвижимости, которая принадлежит ему на правах собственности. Для открытой модели характерно, что кредитные организации финансируются за счет собственных средств и краткосрочного заимствования. Они могут выдавать ипотечные кредиты и обслуживать их.
Отличительной особенностью недвижимости является ее неразрывность с землей, при этом земельные участки сами по себе тоже рассматриваются как объекты недвижимости, что и определяет ее большую стоимость. Жилая недвижимость как жилое помещение предназначена для проживания, которая не может быть использована для производственных целей.
Банками разработаны специальные требования к осмотру и отчету по оценке жилой недвижимости. Ключевая цель залоговой работы – это необходимость обеспечить возвратность денежных средств, которые предоставляются заемщикам.
Проводя оценку, рассчитывают такие виды стоимости объектов жилого имущества : ликвидационная; рыночная; инвестиционная; кадастровая.
Затратный подход является более уместным для оценки объектов жилой недвижимости, которые недавно были сданы в эксплуатацию. Он позволяет получить наиболее убедительные результаты при довольно аргументированной стоимости земельного участка и небольшом накопленном износе его улучшений.
Необходимое условие для использования методов рыночного (сравнительного) подхода - это наличие сведений о сделках с подобными объектами жилой недвижимости. Сравнительный подход полагает, что ценность жилой недвижимости определяется той величиной, за которую она может быть продана при условии достаточно сформированного рынка.
Существует два главных метода доходного подхода: метод капитализации и метод дисконтированных будущих денежных потоков
Метод капитализации используется, когда ожидают, что объект жилой недвижимости в течение длительного срока будет получать приблизительно одинаковые величины ренты, то есть темпы ее роста будут постоянными.
Ожидаемая рента должна быть оценена, исходя из таких характеристик, как природа данной жилой недвижимости; показатели деятельности аналогичных объектов, взятые в ретроспективе; перспективы развития данной недвижимости, а также других экономических факторов.
Объект оценки, предложенный для ипотечного кредитования - земельный участок площадью 0,15 гектаров, на котором располагается одноэтажный кирпичный дом. Общая площадь дома равна 200 кв. м, жилая площадь составляет - 128 кв. м. Расположен по адресу Рублево – Успенское шоссе, 16 км, Солослово д., ул. Горького, 3.
Сведения о заказчике: Банк «Сбербанк России», в который поступило обращение на выдачу ипотечного кредита под залог загородного дома. По этой причине банк обратился к независимой оценочной компании.
В процессе оценки был проведен сбор сведений о последних совершаемых сделках купли - продажи жилых домов с участками, находящимися в Подмосковье по Рублево- Успенскому шоссе. При подборе сравниваемых объектов главное значение уделялось размерам земельных участков, площади дома, их месторасположению и уровню благоустройства.
При определении итоговой стоимости, были учтены особенности методов и специфика их применения для оцениваемого объекта недвижимости.
Стоимость объекта загородной недвижимости затратным подходом составляет 16 672 тысруб, сравнительным подходом - 14 875 тыс.руб. , доходным подходом - 10 646 тыс.руб. Итоговая величина после согласования результатов составляет 14 201 тыс. руб.
Оценка земельного участка принадлежащего залогодателю на праве собственности и предназначенного для застройки производится методом рыночной информации, при отсутствии достоверной информации могут использоваться методы затратного подхода (по официально установленным государственным ставкам). В случае если на земельном участке расположено строение, то оценка земельного участка производится вместе со зданием/сооружением, расположенном на нем.
Итак, для проведения оценки имущества в целях ипотечного кредитования применяются три подхода (каждый из которых включает ряд методов) – рыночный, доходный и затратный. Применение (не применение) тех или иных подходов (методов) оценки обуславливается видом имущества и должно быть обосновано.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ


1. Гражданский кодекс Российской Федерации, часть первая и часть вторая
2. Федеральный закон от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» принят ГД ФС РФ 16.07.1998 (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.04.2015)
3. Баяхметов Т.Б. Методологические основы ипотечного кредитования жилищного строительства. — Алматы, 2011. — С. 12.
4. Грибовский С.В. Методы капитализации доходов: Курс лекций. / С.В. Грибовский. - Санкт-Петербург, 2012. – 354 с.
5. Грибовский С.В. Оценка стоимости недвижимости: учебное пособие. – М.: Маросейка, 2009. – 297 с.
6. Дамодаран А. Инвестиционная оценка: инструменты и методы оценки любых активов. - М.: Альпина Бизнес Букс, 2009 – 339 с.
7. Дюкова О.М. Коммерция на рынке недвижимости : учебное пособие / О.М. Дюкова, Н.И. Пасяда. – СПб. : Изд-во СПбГУЭФ, 2011. – 340 с.
8. Зимин А.И. Оценка имущества: вопросы и ответы. - М.: ИД "Юриспруденция", 2006. – 209 с.
9. Иванова Е.Н. Оценка стоимости недвижимости. – М.: Кнорус, 2009. – 391 с.
10. Косарева Н.Б. Основы ипотечного кредитования. – М.: Инфра-М, Институт экономики города, 2007. – 338 с.
11. Логинов М.П. Антикризисные стратегии и модели системы ипотечного жилищного кредитования в России // Вопросы управления. URL: http://vestnik.uapa.ru/ru/issue/2008/04/06/.
12. Мониторинг «Об итогах социально-экономического развития Российской Федерации в 2014 году. Отчет Министерства экономического развития РФ. URL: http://economy.gov.ru/minec/activity/sections/macro/monitoring/monitoring2014 ( дата обращения 02.05.2014).
13. Официальный Web–сайт Центрального банка РФ htpp:/www.cbr.ru
14. Оценка недвижимости: учебник. / под ред. А.Г.Грязновой, М.А.Федотовой. – 2-е издание перераб. и доп. – М.: Финансы и статистика, 2010. – 287 с.
15. Оценочная деятельность. Оценка стоимости имущества. Кн.2. Учебное пособие под ред. И.В. Косоруковой.– М.:, Маркет ДС, 2009. – 378 с.
16. Пацкалев А. Ф. Оценка стоимости земельных участков // Вопросы оценки. – 2006. – № 1.
17. Пернебеков Д. Роль ипотечного кредитования в развитии рынка жилья // Вестник КарГу, 2010. № 4
18. Петров В.И. Оценка стоимости земельных участков. – М.: Кнорус, 2008. – 314 с.
19. Портал для оценщиков www.ocenchik.ru
20. Приказ Минэкономразвития России от 20.07.2007 №255 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)"
21. Прогноз рынка загородной недвижимости Подмосковья на 2014-2015 гг. Индикаторы рынка недвижимости. URL: http://www.irn.ru/articles/37612.html (дата обращения 02.05.2015 )
22. Разумова И. А. Ипотечное кредитование. – СПб.: Питер, 2009. – 314 с.
23. РЕГЛАМЕНТ ПО РАБОТЕ С ЗАЛОГОВЫМ ИМУЩЕСТВОМ В ДБ АО «СБЕРБАНК».- 25 с.
24. Севенард Ю.А. . Оценка стоимости при осуществлении залоговых операций // Банковское кредитование, № 2, 2008. URL: http://www.reglament.net/bank/credit/2008_2_article.htm
25. Соловьев М. М. Оценочная деятельность (оценка недвижимости): Учебное пособие. – М.: ГУ ВШЭ, 2012. – 297 с.
26. Соловьев М. М. Оценочная деятельность (оценка недвижимости): Учебное пособие. – М.: ГУ ВШЭ, 2012. – 471 с.
27. Степанов С.А. Недвижимое имущество в гражданском праве. – М. Статут. 2009. – 266 с.
28. Татарова А.В. Оценка недвижимости и управление собственностью. Уч. пособие. - Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2008. – 304 с.
29. Управление жилой недвижимостью. Учебное пособие под ред. М.Л. Разу. – М.: Кнорус, 2008. – 291 с.
30. Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Пер. с англ. – М.: Дело, 2009. – 411 с.