Оценка рыночной стоимости офисной недвижимости для целей залога

ВВЕДЕНИЕ
В современных условиях развития экономики большое внимание уделяется вопросам финансирования, неотъемлемым элементом которого является обеспечение обязательств возврата финансовых ресурсов. Кредиты коммерческих банков выступают одним из важнейших источников финансирования инвестиционной деятельности юридических лиц и основным источником заемных средств для населения страны. Значительный объем кредитных операций приходится на ипотеку. Обеспечением кредитов в большинстве случаев является залог имущества, в составе которого преобладающую долю занимает недвижимость: застроенные и незастроенные земельные участки.
Среди объектов недвижимости, выступающих обеспечением выдаваемых кредитов, несомненно, наиболее привлекательными для банков являются объекты коммерческой недвижимости (наряду с жилой недвижимостью). Коммерческая недвижимость всегда востребована на рынке продаж и на рынке аренды. В залоге у банков находится большое количество коммерческой недвижимости. Это, прежде всего, офисная и торговая недвижимость, кроме нее значительное место в залоговых портфелях банков занимает складская и производственная недвижимость, а также специфические объекты недвижимого имущества – такие, как имущественные комплексы производственных предприятий, нефтебазы, автозаправочные станции и другие объекты коммерческой недвижимости, приносящие доход их собственникам.
Оформление залога сопровождается оценкой рыночной стоимости предмета залога. Услуги по оценке в таком случае оказывают профессиональные оценщики. Результат их труда – значение рыночной стоимости предмета залога, имеет первостепенное значение для определения величины кредита. По этой причине к работе оценщика пристальное внимание оказывают все участники залоговых отношений: собственник имущества (заемщик) и коммерческий банк (кредитор). Каждая из сторон заинтересована в объективной оценке стоимости предмета залога.
Ликвидность предмета залога – одна из важнейших характеристик с точки зрения риск-менеджмента, которая напрямую связана с залоговым обеспечением. В отчетах об оценке такой анализ выполнен, как правило, поверхностно, часто встречаются ошибки в определении степени ликвидности объектов, что не позволяет сделать качественный анализ категории качества залога. [36, С. 3171-3175]
Качество и результативность работы оценщика обусловлены в общем случае уровнем развития методического и информационного обеспечения процесса определения рыночной и ликвидационной стоимости недвижимости для цели залога. В настоящее время процесс формирования указанных видов обеспечения не завершен. Методы оценки, входящие в арсенал оценщиков, не в полной мере учитывают особенности оценки в сфере залоговых отношений.

Содержание

ВВЕДЕНИЕ 3
1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ И МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ ОФИСНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ДЛЯ ЦЕЛЕЙ ЗАЛОГА 7
1.1 Специфика коммерческой недвижимости как объекта залога 7
1.2 Анализ нормативно-правовой и информационной базы оценки стоимости предметов залога 14
1.3 Подходы к стоимостной оценки объектов недвижимости для целей залога 21
2. ПРАКТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОФИСНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ КАК ОБЪЕКТА ЗАЛОГА 28
2.1 Идентификация объекта оценки 28
2.2 Анализ рынка офисной недвижимости и выявление основных ценообразующих параметров, влияющих на стоимость и ликвидность объекта оценки 35
2.3 Анализ ликвидности и рисков, которые сопряжены с объектом оценки при принятии его в залог 44
3. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ 51
3.1 Оценка объекта сравнительным и доходным подходами 51
3.2 Согласование результатов и выведение итоговой рыночной стоимости 72
3.3 Прогнозирование рыночной стоимости и ликвидности объекта на период кредитования 78
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 85
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ 87
ПРИЛОЖЕНИЕ 1 93
ПРИЛОЖЕНИЕ 2 94
ПРИЛОЖЕНИЕ 3 95

Авторская ВКР на тему "Оценка рыночной стоимости офисной недвижимости для целей залога" .Работа выполнена на отлично для Финансового университета при Правительстве РФ" 2017 г июнь, оформлена ВКР в соответствии с требованием оформления на 100 % . Антиплагиат по системе "Антиплагиат.ВУЗ"- 87% оригинальности

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

Законы, нормативные акты, инструкции, письма, методические рекомендации
1. Гражданский кодекс (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 03.07.2016)
2. Земельный кодекс от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 03.07.2016)
3. Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 23.06.2016) "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
4. Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 03.07.2016, с изм. от 05.07.2016) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"
5. Федеральный закон от 03.07.2016 N 367-ФЗ "О внесении изменений в Кодекс внутреннего водного транспорта Российской Федерации и Федеральный закон "О приватизации государственного и муниципального имущества"
6. Приказ Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 297 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)»
7. Приказ Минэкономразвития от 20 мая 2015 г. № 298 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)»
8. Приказ Минэкономразвития от 20 мая 2015 г. № 299 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)»
9. Приказ Минэкономразвития от 01 июня 2015 г. № 327 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Оценка для целей залога (ФСО N 9)"
10. Приказ Минэкономразвития от 25 сентября 2014 г. № 611 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)"
11. Положение о порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, по ссудной и приравненной к ней задолженности (утв. Банком России 26.03.2004 N 254-П) (ред. от 14.11.2016)
12. Международные стандарты оценки, 2011. - М.: РОО, 2013.
13. Свод стандартов и правил РОО 2015
14. Требования к Отчету об оценке ПАО Сбербанк // http://www.sberbank.ru/common/img/uploaded/engage/Prilozhenie_4.doc

Монографии, учебники, учебные пособия
15. Иванова Е.Н.Оценка стоимости недвижимости. - М.: Кнорус, 2010. - 344 с.
16. Ильин М.О. Оценка собственности: курс лекций. – М.: Московский государственный строительный университет. – 2012. – с. 16
17. Красулина, Т.В. Типология зданий и сооружений: Конспект лекций/ Т.В. Красулина, М.И. Петрушина.–М.: Кадастр недвижимости,2006
18. Мирзажанов С.К. Маховикова Г.А., Есипов В.Е., Касьяненко Т.Г. Оценка недвижимости: учебное пособие. - М.: Кнорус, 2014. - 752 с.
19. Настольная книга оценщика. - М.: СМАО, 2012.
20. Оценка стоимости ценных бумаг и бизнеса: учеб. пособие / И.В. Косорукова, С.А. Секачев, М.А. Шуклина; под ред. И.В. Косоруковой. - М.: Московская финансово-промышленная академия, 2011.
21. Справочник оценщика недвижимости - 2016. Том 2. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов / под ред. Лейфера Л.А. - Н.Новгород: 2016 г.
22. Справочник оценщика недвижимости // под редакцией Лейфера Л.А., Шегуровой Д.А. - Н.Новгород: Приволжский центр финансового консалтинга и оценки,2014.
23. Чеботарев Н. Ф. Оценка стоимости предприятия, бизнеса. Учебник. - М.: «Издательский дом Дашков и К», 2012. - 256 с.
24. Щербакова Н.А. Оценка недвижимости: теория и практика: учебное пособие. - М.: Омега-Л, 2012. - 269 с.

Статьи, опубликованные в периодических изданиях
25. Агафонова М.С., Говоруха А.А. Методы оценки стоимости объектов недвижимости // Современные наукоемкие технологии. 2014. № 7-2. С. 121a.
26. Арашукова С.М. Специфика анализа рынка «доходной недвижимости» для целей её оценки // Вестник Челябинского государственного университета. 2012. № 24 (278). С. 15-19.
27. Балтин В.Э. Особенности оценки недвижимости в составе залоговых отношений // Современные проблемы науки и образования. 2015. № 1. С. 491.
28. Вовк А. С., Козин П. А., Кузнецов Д. Д. Рекомендации по оценке активов для целей залога. Утверждено Комитетом по оценочной деятельности Ассоциации Банков Северо-Запада 23.06.2014 года, Советом Некоммерческого партнерства Саморегулируемой организации оценщиков «Сообщество профессионалов оценки» 28.08.2014 года
29. Инхиреева М.Н. Система участников залогового правоотношения в свете изменения законодательства о залоге // Вестник Владимирского юридического института. 2015. № 3 (36). С. 81-86.
30. Костикова Ю.П.Подходы и методы оценки стоимости недвижимости // Интеллектуальный потенциал XXI века: ступени познания. 2013. № 17. С. 249-255.
31. Кроливецкая Л.П., Гаттунен Н.А. Коммерческая недвижимость и источники финансирования ее строительства // Журнал правовых и экономических исследований, 2012, 2: с. 144-148. с. 144.
32. Лаврухина Н.В. Особенности оценки залоговой стоимости // Успехи современной науки и образования. 2016. Т. 3. № 12. С. 24-27.
33. Лейфер Л.А., Кашникова З.А. Определение рыночной стоимости недвижимости на основе коллективных экспертных оценок // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2012. № 2. С. 20-28.
34. Мамонова А.А. Согласование оценок объектов недвижимости // Вестник науки и образования. 2014. № 2 (2). С. 128-130.
35. Оанца Е.А.Специфические особенности процесса оценки стоимости недвижимости // Вестник Московского государственного открытого университета. Москва. Серия: Экономика и право. 2012. № 3. С. 40-44.
36. Пацкалев А.Ф. О приемлемости объекта недвижимости в качестве предмета залога // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2012. N 3. С. 19 - 25
37. Петухова А.В. Залог: основные изменения законодательства // Индивидуальный предприниматель: бухгалтерский учет и налогообложение. 2014. N 4. С. 73 - 78.
38. Помулев А.А., Помулева Н.С. Методика обоснования ликвидности объектов коммерческой недвижимости // Научно-методический электронный журнал Концепт. 2014. Т. 20. С. 3171-3175.
39. Тазихина Т.В., Надеждина Я.В. Рыночная стоимость и цена реализации предметов залога // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2015. № 6 (165). С. 78-84.
40. Тарасова Л.А. Особенности определения оценки предмета залога в договоре о залоге // Наука и образование: хозяйство и экономика; предпринимательство; право и управление. 2016. № 1 (68). С. 92-95.
41. Федотова М.А., Синогейкина Е.Г. Анализ опыта оценки залогового обеспечения банковского кредита // Деньги и кредит. 2015. № 9. С. 52-57.
42. Фоменко А.Н. Ликвидационная стоимость: особенности и методы расчета // Вопросы оценки. 2015. № 1 (79). С. 2-12.
43. Хон С.С. Проблема введения налога на недвижимость: методика оценки недвижимого имущества // Экономика и современный менеджмент: теория и практика. 2015. № 47. С. 78-82.
44. Шеметова Н.Ю. Определение недвижимого имущества в России: экономические предпосылки и правовые подходы // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2014. N 7. С. 14 - 28.
45. Шитикова А. Банки: определение рыночной и справедливой стоимости залогового имущества // Бухгалтерия и банки. 2014. N 2. С. 25 - 28.
46. Шубина А.А. К вопросу учета налога на добавленную стоимость при оценке недвижимого имущества для целей залога // В сборнике: Инновационное развитие территорий материалы IV Международной научно-практической конференции. 2016. С. 40-44.
47. Юманов Е.Ю. Риски потери ликвидности земельного участка как объекта залога // Инновационная наука. 2015. № 9 (9). С. 213-215.
48. Якушенок К.С., Антонова Н.А. Правовое регулирование рынка ипотечного кредитования коммерческой недвижимости // Инновационная наука. 2016. №3-2 (15). URL: http://cyberleninka.ru/article/n/pravovoe-regulirovanie-rynka-ipotechnogo-kreditovaniya-kommercheskoy-nedvizhimosti (дата обращения: 05.01.2017).

Интернет-источники
49. ВВП в ценах 2011 г., млрд. руб. [Электронный ресурс] - http://www.gks.ru/free_doc/new_site/vvp/vvp-god/tab2.htm
50. Выпуск: ОФЗ-46023-АД [Электронный ресурс]. –http://www.rusbonds.ru/tyield.asp?tool=70198
51. Коммерческая недвижимость: классификация [Электронный ресурс]. – http://www.rb.ru/article/kommercheskaya-nedvijimost-klassifikatsiya/4856137.html
52. Мониторинг цен [Электронный ресурс]. – http://www.rek23.ru/monitoring/nedwig
53. Недвижимость е Кропоткине [Электронный ресурс]. – http://www.kubanrealty.info/city19.php
54. Официальный сайт Кавказского района Краснодарского края городского поселения Кропоткин [Электронный ресурс]. – http://gorod-kropotkin.ru/gorod37.html
55. СМИ узнали параметры подготовленных для Путина трехлетних прогнозов [Электронный ресурс]. – http://www.rbc.ru/economics/22/09/2016/57e3306c9a7947ec988ad16d?from=main
56. Справочник корректировок для оценки стоимости объектов жилой недвижимости в г. Москва [Электронный ресурс]. – https://www.google.ru/url?sa=t&rct=j&q=&esrc=s&source=web&cd=5&ved=0ahUKEwjplrDhk4vTAhVCBywKHQTUD8cQFggyMAQ&url=http%3A%2F%2Frbpinfo.ru%2F_ld%2F0%2F99___1_2014_DEMO.pdf&usg=AFQjCNGwcxAgyXZAFD8VArHoICKkEUHXMw&sig2=r_KpzS_4DrdPXiZaxiSoYg
57. Стоимость 1 м2 в краснодарском крае, руб. [Электронный ресурс] - https://rosrealt.ru/krasnodar/cena
58. Строительство и ремонт [Электронный ресурс]. – http://www.baurum.ru/_library/?cat=stroywork
59. Шиляев С. Политика банков при реализации заложенных объектов коммерческой недвижимости [Электронный ресурс]. - http://rway.ru/Bulletines/Item.aspx?id=7201.
60. Яскевич Е.Е. Время ликвидности объектов недвижимости на территории РФ [Электронный ресурс] - http://cpcpa.ru/Publications/019/