Оценка коммерческой недвижимости с учетом анализа наилучшего и наибо-лее эффективного использования

Актуальность темы работы заключается в том, что на сегодняшний день оценка коммерческой недвижимости рассматривается как один из дей-ственных рычагов эффективного управления собственностью. В производ-ственно-экономической практике возникает очень много случаев, когда необ-ходимо оценить рыночную стоимость имущества, поскольку ни одна опера-ция по купле-продаже имущества, страхованию, кредитованию под залог, налогообложению, разрешению имущественных споров и т. д. не может осуществится без проведения оценки. Но появилась еще одна серьезная про-блема, которая заключается в наиболее эффективном варианте использова-ния объекта недвижимости.
В Российской Федерации существует «Федеральный закон «Об оценоч-ной деятельности, который был принял был принят Государственной думой и одобрен Советом Федерации в июле 1998 года. Этот закон определяет правовые основы регулирования в отношении объектов различных форм собственности. В нем описаны формулировки оценочной деятельности, субъ-ектов оценочной деятельности, рыночной стоимости, объектов оценки, опре-делены права РФ и ее субъектов, физических и юридических лиц на проведе-ние оценки принадлежащих различных объектов» .
Ни для кого не секрет, что практически вся недвижимость может при-носить доход. И его получение будет во многом зависит от рационального варианта использования объекта недвижимости.
Как правило коммерческая недвижимость требует капиталовложений, которые с течением времени могут поменять свою стоимость, на это влияют такие факторы, как инфляция, физический, функциональный и экономиче-ский износ и изменение спроса на конкретный вид недвижимости. Именно поэтому при принятии решения об инвестировании средств в недвижимость важнейшее значение имеет оценка коммерческой недвижимости и проведение анализа НЭИ.
После возникновения нормативной базы купли и продажи объектов не-движимости, потребность определения стоимости имущества возникает чаще и теперь оценка недвижимости является необходимой процедурой. В нее входит расчет стоимости объекта или отдельных прав в отношении оценива-емого объекта, пользования и распоряжения, а также права аренды.
Определение рыночной стоимости объектов коммерческой недвижимо-сти — это сложный и универсальный процесс, так как фактические найти два, а то и более идентичных объекта не реально. Даже если здания построены по одному типовому проекту, но находятся в разных районах города и распо-ложены на разных земельных участках, их стоимость может значительно различаться.
Чаще всего, для владельцев или потенциальных покупателей, стоимость недвижимости является очевидной. Но к сожалению, это большая ошибка, так как после проведения независимой оценки недвижимости, стоимость оце-ниваемого объекта может быть значительно отличаться от реальной рыноч-ной стоимости. Для определения этой реальной стоимости и производится оценка недвижимости.
Что касается конкретно коммерческой недвижимости, то стоит отме-тить, что большинство собственников, нерационально используют свою не-движимость, тем самым это неблагоприятно сказывается на прибыльности, которую может приносить объект и на его стоимости в целом.
Еще важно отметить, что при оценке недвижимости, необходимо про-вести анализ наиболее и наилучшего эффективного использования объекта недвижимости. Анализ НЭИ предполагает проведение подробного исследо-вания рыночной ситуации, характеристик оцениваемого объекта, совмести-мых с параметрами оцениваемого объекта, идентификации востребованных рынком вариантов, расчет доходности каждого варианта и оценку стоимости недвижимости при каждом варианте использования. А также учитывается физическая пригодность, законодательная или юридическая допустимость.
Поэтому, есть все основания предполагать, что управление объектом коммерческой недвижимости должно осуществляться именно с позиции принципа наилучшего и наиболее эффективного использования, которое в наибольшей степени обеспечивает достижение поставленных целей.
Для этого необходимо подробно описать систему оценки и анализа наиболее эффективного использования. Так как определение НЭИ принимает во внимание цели собственника, технические ограничения, функциональное использование объекта недвижимости, существующие нормативно-правовые и, экономические и социальные результаты от различных вариантов исполь-зования объекта недвижимости.

Введение
1. Теоретические основы оценки рыночной стоимости недвижимости
1.1. Оценка стоимости недвижимости: основные понятия и принципы оценки
1.2. Подходы и методы оценки стоимости недвижимости
1.3. Необходимость проведения анализа наилучшего и наиболее эффективного использования исследуемого объекта коммерческой недвижимости
2. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости
2.1. Описание объекта оценки
2.2. АННЭИ
2.3. Определение рыночной стоимости недвижимости в рамках сравнительного подхода
2.4. Определение рыночной стоимости недвижимости в рамках затратного подхода
2.5. Определение рыночной стоимости недвижимости в рамках доходного подхода
2.6. Согласование результатов оценки и итоговое значение рыночной стоимости объекта оценки
Заключение
Список использованной литературы
Приложения

Цель работы - необходимость проведение анализа наилучшего и наиболее эффективного использования объекта коммерческой невидимости, а также рассмотрение основных факторов, определяющих оптимальное ис-пользование объекта. И расчет рыночной стоимости рассматриваемого иму-щества.
Объект работы – коммерческая недвижимость г. Иркутска
Предмет работы – рассмотрение двух вариантов возможного исполь-зования данного объекта недвижимости и определение наиболее эффективно-го варианта использования, с последующим расчетом рыночной стоимости объекта, на примере нежилого двухэтажного здания коммерческого назначе-ния.
Степень личного вклада автора в их разработку: в рамках данной ди-пломной работы был проведен анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки, с помощью метода качественного анализа. Рассматривался объект коммерческого назначения, площадью 331 кв. м. расположенный на земельном участке общей площадью 430 кв. м., находя-щиеся по адресу: Иркутская Область, г. Иркутск, р-н Октябрьский, Байкаль-ская ул., 268г, на праве собственности, который на данный момент времени пользуется под офисные помещения.
В ходе проведения анализа НЭИ объекта, на основании полученных результатов, можно сделать вывод, что дальнейшим рациональном исполь-зованием объекта коммерческой недвижимости является гостиница.
Возможности внедрения и область применения полученных результа-тов: На основании требований, установленных Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», стандартами оценки и нормативными актами по оценочной может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки.
Результаты также могут быть использованы другими участниками рынка коммерческой недвижимости в качестве инструмента для принятия решения по распоряжению недвижимостью.
Бакалаврская работа состоит из двух глав, изложена на 88 листах, ис-пользовалось 29 таблиц, 3 приложения. В работе использовалось 38 источ-ников литературы.

1. Градостроительный кодекс Российской Федерации : [Электронный ресурс]: федер. закон от 29 дек. 2004 г. № 190-ФЗ (в ред. от 10.01.2016 г.) // Консультант Плюс. ВерсияПроф
2. Земельный кодекс Российской Федерации : [Электронный ресурс]: федер. закон от 25 окт. 2001 г. № 136-ФЗ (в ред. от 23.05.2016 г.) // Консуль-тант Плюс. ВерсияПроф
3. Об оценочной деятельности в Российской Федерации : [Электрон-ный ресурс]: федер. закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ (в ред. от 02.06.2016 г.) // Консультант Плюс. ВерсияПроф
4. Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оцен-ки (ФСО №1) : [Электронный ресурс]: федеральный стандарт оценки, утвержден приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. №297// Консультант Плюс. ВерсияПроф
5. Оценка недвижимости (ФСО № 7) : [Электронный ресурс]: феде-ральный стандарт оценки, утвержденный приказом Минэкономразвития Рос-сии от 25.09.2014 г. №611// Консультант Плюс. ВерсияПроф
6. Требования к отчету об оценке (ФСО №3) : [Электронный ресурс]: федеральный стандарт оценки, утвержден приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 299// Консультант Плюс. ВерсияПроф
7. Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2) : [Электронный ресурс]: федеральный стандарт оценки, утвержден приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 298 // Консультант Плюс. ВерсияПроф
8. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков: [Электронный ресурс]: утв. распоряжением Минимуще-ства России от 07.03.2002 г. № 568-р// Консультант Плюс. ВерсияПроф
9. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков: [Электронный ресурс]: утв. распоряже-нием Минимущества России от 10.04.2003 г. № 1102-р// Консультант Плюс. ВерсияПроф
10. Методика определения физического износа гражданских зданий: [Электронный ресурс]: утв. приказом по Министерству коммунального хо-зяйства РСФСР 27 октября 1970г. № 404// Консультант Плюс. ВерсияПроф
11. Гранова И. В. Оценка недвижимости: Учеб. пособие / И. В. Гранова – СПб. : Питер, 2001. – 256 с.
12. Грибовский С. В. Оценка стоимости недвижимости / С. В. Грибов-ский, Иванова Е. Н., Д. С. Львов, О. Е. Медведева − М.: Интерреклама, 2003. − 704 с.
13. Грибовский С. В. Курс лекций, по оценке рыночной стоимости зе-мельных участков / С. В. Грибовский, П. В. Касьянов, О. Е. Медведева. – М.: АРМО, 2002. – 95 с.
14. Григорьев В. В. Оценка объектов недвижимости: теория и практи-ческие аспекты: Учеб. Пособие / В. В. Григорьев. – М.: ИНФРА- М, 1997. – 113 с.
15. Григорьев В. В. и др. Оценка объектов недвижимости / В. В. Гри-горьев. – М.: ИНФРА, 2000. – 78 с.
16. Калинин В. М. Оценка технического состояния зданий: учебник / В. М. Калинин, С. Д. Сокова. − М.: Инфра-М , 2006. — 268 с.
17. Курс лекций / Л. В. Гурьянова, В. А. Кухарчик. – Минск : БГУ, 2010. – 135 с.
18. Мирзоян Н. В. Оценка стоимости недвижимости / Мирзоян Н. В. – М. Московская финансово-промышленная академия, 2005. – 199 с.
19. Озеров Е.С. Экономика и менеджмент недвижимости/ Е. С.Озеров. − СПб. : МКС, 2003. − 422 с.
20. Орлова Д. М. обоснование наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости // Научное сообщество студентов XXI столетия. ЭКОНОМИЧЕСКИЕ НАУКИ: сб. ст. по мат. XVII междунар. студ. науч.-практ. конф. № 2(17).
21. Оценка недвижимости: Учебник / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. – М. : Финансы и статистика, 2002. – 512 с.: ил.
22. Оценка недвижимости. Учебник. Второе издание / Драпиковский А.И., Иванова И.Б., Игнатенко Н.С., Исаев Н.Б., Лукашова И.В., Мокроусов Н.В., Романенко Л.В. / Под ред. А.И.Драпиковского и И.Б.Ивановой - изд. 2-ое — Б.: Изд-во Ега-Басма, 2007. — 480 с.
23. Тарасевич Е. И. Оценка недвижимости / Е. И. Тарасевич. – СПб. : МКС, 1997. −422 с.
24. Тепман Л. Н. Оценка недвижимости. Учеб. пособие для студентов вузов, обучающихся по специальностям экономики и управления (060000) / Л. Н. Тепман; под ред. В. А. Швандара. - 2-е изд., перераб. и доп. - М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2012. - 463 с.
25. Соловьев М.М. Оценочная деятельность: Учеб. Пособие/ М. М.Соловьев. – М.: Москва, 2002. – 68 с.
26. Справочник расчетных данных для оценки и консалтинга (СРД №9) / Под ред. канд. техн. наук Е.Е. Яскевича. − М.: ООО «Научно-практический Центр Профессиональной Оценки», 2011. – 50 с.
27. Формулы для расчета: Оценка стоимости недвижимости: учебное пособие / Е.Н. Иванова; под ред. д-ра экон. наук, проф. М.А. Федотовой. – 2-изд., стер. – М.: КНОРУС, 2008;
28. Фридман Дж., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход не-движимости / Дж. Фридман, Н. Ордуэй– М.: ДЕЛО, 1997. – 288 с.
29. Шевчук Д.А. Оценка недвижимости и управление собственностью/ Д. А. Шевчук. — Ростов-н/Д., 2007. — 155 с.
30. Яскевич Е. Е. Практика оценки недвижимости / Е. Е. Яскевич. –М. : Техносфера, 2011. — 504 с.
31. Доска объявлений «Авито» [электронный ресурс]. Режим доступа: https://www.avito.ru/ (23.05.2016).
32. Доска объявлений «Реалтивизион» [электронный ресурс]. Режим доступа: http://www.realtyvision.ru/analytics/1243/ (23.05.2016).
33. Агентство недвижимости «Инвест38» [электронный ресурс]. Режим доступа: http://invest38.ru/report2012(23.04.2013).
34. Сборники укрупненных показателей восстановленной стоимости зданий и сооружений [электронный ресурс]. Режим доступа: http://upvs.kwinto.ru/interpr.php?link=_1111113.htm
35. На какой земле можно строить? Категории земель и виды разре-шённого использования [электронный ресурс]. Режим доступа: http://zemrus.ru/kategorii-zemel