Оценка рыночной стоимости жилой недвижимости г. Улан - Удэ

Оценка недвижимости или недвижимого имущества является одной из самых востребованных сфер рыночной экономики, которая берёт свое начало со времен римского права.
Институт профессиональной оценки объектов недвижимости в нашей стране начал формироваться в 1992-1993 гг. и продолжает развиваться в настоящее время. Без оценки не обходится практически ни одна операция, проводимая с недвижимостью. В современном обществе недвижимость занимает одно из главных мест, как место проживания, так и вложение капитала. Люди, не имеющие собственного жилья, стремятся его приобрести, а тот, у кого оно уже есть, и кто имеет достаточно средств на его приобретение, желает проживать в комфортных и лучших условиях, приобретая более дорогое и современное жилье.
Рынок недвижимости - это сектор рыночной экономики, представляющий собой взаимосвязанную систему рыночных механизмов, через которые передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования.
На рынке недвижимости, все объекты выступают как товар, в который можно инвестировать капитал, и который имеет свою стоимость.
Смысл оценки состоит в том, чтобы показать реальную стоимость объекта. Потому как цены на объекты недвижимости могут возрастать или снижаться в зависимости от различных условий рынка.
Стоимость недвижимости, прежде всего, зависит от того, какой доход она может принести. Доход бывает прямой – это может быть арендная плата и косвенный – экономия от использования недвижимого имущества. В тоже время доход зависит от того, как используется объект недвижимости, а его величина – от спроса на рынке на подобную недвижимость, а также от процента износа здания, от уровня инфляции и др. Для наиболее эффективного использования и определения объективной стоимости недвижимости, адекватной состоянию рынка, нужна профессиональная и независимая оценка.
На сегодня оценка стоимости в обязательном порядке используется для: целей налогообложения; для всех объектов принадлежащих РФ, ее субъектам и муниципальным образованиям; в случае возникновения спора о стоимости объекта оценки; бухгалтерского учета объектов недвижимости. Также оценка является одним из главных элементов при совершении гражданско-правовых сделок, при принятии инвестиционных решений, при управлении территорией и территориальном планировании.
В настоящее время появился слой новых владельцев недвижимости, как в сфере личного потребления, так и во многих сферах предпринимательской деятельности; разворачивается деятельность отечественных и зарубежных инвесторов, для которых большое значение имеет приобретение гарантированных прав пользования землей и правовая защита их интересов; образовались коммерческие структуры, действующие на рынке недвижимости. Наряду с этим, возрастает актуальность и востребованность независимой оценки стоимости объектов недвижимости. Независимая оценка недвижимости представляет собой обоснованное мнение независимого оценщика о стоимости прав на объект недвижимости. На основе, которой обеспечивается защита имущественных прав собственника. Отчет об оценке недвижимости является юридическим документом, который может представляться в банки для получения кредита, в государственные учреждения, судебные органы и в другие организации. В связи с этим, тема дипломной работы является актуальной.
Объектом исследования данной дипломной работы является трехкомнатная квартира общей площадью 58,6 кв.м. (согласно документации БТИ), расположенной по адресу г. Улан-Удэ, ул. Ключевская, д. 26, кв. 66.
Основной целью работы является определение рыночной стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом.
Для достижения поставленной цели были поставлены следующие задачи:
– изучение теоретических и методических основ оценки недвижимости в рыночных условиях;
– характеристика социально-экономического положения и анализ рынка недвижимости г. Улан-Удэ;
– расчет рыночной стоимости объекта недвижимости с использованием сравнительного подхода.
Методической основой работы послужили научно-практические публикации в области оценки недвижимости, законодательные, нормативные, методические материалы.
Поставленная цель обусловила структуру дипломной работы. Дипломная работа состоит из введения, трех глав, заключения и списка использованных источников информации.
Во введении обоснована актуальность темы исследования, определены предмет, цель, задачи исследования.
В первой главе раскрыты теоретические аспекты оценки стоимости недвижимости
Во второй главе представлены анализ рынка жилой недвижимости города Улан-Удэ
В третьей главе проведена оценка стоимости недвижимости.

ВВЕДЕНИЕ 3
ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ 6
1.1 Особенности недвижимости как объекта оценки 6
1.2 Методические подходы к оценке недвижимого имущества 11
1.3 Практические аспекты оценки рыночной стоимости жилой недвижимости сравнительным подходом 21
ГЛАВА 2. ХАРАКТЕРИСТИКА СОЦИАЛЬНО – ЭКОНОМИЧЕСКОГО ПОЛОЖЕНИЯ И АНАЛИЗА РЫНКА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ Г.УЛАН-УДЭ 26
2.1 Общие сведения 26
2.2 Анализ рынка жилой недвижимости города Улан-Удэ 27
2.3 Описание и анализ объекта оценки 35
2.4 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта исследования. 41
ГЛАВА 3. ОЦЕНКА СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ ПОДХОДОМ СРАВНИТЕЛЬНОГО АНАЛИЗА ПРОДАЖ НА ПРИМЕРЕ КВАРТИРЫ, РАСПОЛОЖЕННОЙ ПО АДРЕСУ: Г. УЛАН-УДЭ, УЛ. КЛЮЧЕВСКАЯ, Д. 26, КВ. 66. 44
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 60
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ 61

Оценка недвижимости или недвижимого имущества является одной из самых востребованных сфер рыночной экономики, которая берёт свое начало со времен римского права.
Институт профессиональной оценки объектов недвижимости в нашей стране начал формироваться в 1992-1993 гг. и продолжает развиваться в настоящее время. Без оценки не обходится практически ни одна операция, проводимая с недвижимостью. В современном обществе недвижимость занимает одно из главных мест, как место проживания, так и вложение капитала. Люди, не имеющие собственного жилья, стремятся его приобрести, а тот, у кого оно уже есть, и кто имеет достаточно средств на его приобретение, желает проживать в комфортных и лучших условиях, приобретая более дорогое и современное жилье.
Рынок недвижимости - это сектор рыночной экономики, представляющий собой взаимосвязанную систему рыночных механизмов, через которые передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования.
На рынке недвижимости, все объекты выступают как товар, в который можно инвестировать капитал, и который имеет свою стоимость.
Смысл оценки состоит в том, чтобы показать реальную стоимость объекта. Потому как цены на объекты недвижимости могут возрастать или снижаться в зависимости от различных условий рынка.
Стоимость недвижимости, прежде всего, зависит от того, какой доход она может принести. Доход бывает прямой – это может быть арендная плата и косвенный – экономия от использования недвижимого имущества. В тоже время доход зависит от того, как используется объект недвижимости, а его величина – от спроса на рынке на подобную недвижимость, а также от процента износа здания, от уровня инфляции и др. Для наиболее эффективного использования и определения объективной стоимости недвижимости, адекватной состоянию рынка, нужна профессиональная и независимая оценка.
На сегодня оценка стоимости в обязательном порядке используется для: целей налогообложения; для всех объектов принадлежащих РФ, ее субъектам и муниципальным образованиям; в случае возникновения спора о стоимости объекта оценки; бухгалтерского учета объектов недвижимости. Также оценка является одним из главных элементов при совершении гражданско-правовых сделок, при принятии инвестиционных решений, при управлении территорией и территориальном планировании.
В настоящее время появился слой новых владельцев недвижимости, как в сфере личного потребления, так и во многих сферах предпринимательской деятельности; разворачивается деятельность отечественных и зарубежных инвесторов, для которых большое значение имеет приобретение гарантированных прав пользования землей и правовая защита их интересов; образовались коммерческие структуры, действующие на рынке недвижимости. Наряду с этим, возрастает актуальность и востребованность независимой оценки стоимости объектов недвижимости. Независимая оценка недвижимости представляет собой обоснованное мнение независимого оценщика о стоимости прав на объект недвижимости. На основе, которой обеспечивается защита имущественных прав собственника. Отчет об оценке недвижимости является юридическим документом, который может представляться в банки для получения кредита, в государственные учреждения, судебные органы и в другие организации. В связи с этим, тема дипломной работы является актуальной.
Объектом исследования данной дипломной работы является трехкомнатная квартира общей площадью 58,6 кв.м. (согласно документации БТИ), расположенной по адресу г. Улан-Удэ, ул. Ключевская, д. 26, кв. 66.
Основной целью работы является определение рыночной стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом.
Для достижения поставленной цели были поставлены следующие задачи:
– изучение теоретических и методических основ оценки недвижимости в рыночных условиях;
– характеристика социально-экономического положения и анализ рынка недвижимости г. Улан-Удэ;
– расчет рыночной стоимости объекта недвижимости с использованием сравнительного подхода.
Методической основой работы послужили научно-практические публикации в области оценки недвижимости, законодательные, нормативные, методические материалы.
Поставленная цель обусловила структуру дипломной работы. Дипломная работа состоит из введения, трех глав, заключения и списка использованных источников информации.
Во введении обоснована актуальность темы исследования, определены предмет, цель, задачи исследования.
В первой главе раскрыты теоретические аспекты оценки стоимости недвижимости
Во второй главе представлены анализ рынка жилой недвижимости города Улан-Удэ
В третьей главе проведена оценка стоимости недвижимости.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ
1. Гражданский кодекс Российской Федерации от 30 ноября 1994 года №51-ФЗ (принят ГД ФС РФ 21 октября 1994 года), редакция от 01 октября 2015 года.
2. Федеральный закон Российской Федерации от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
3. Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденный Приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015г. № 297;
4. Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 298;
5. Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 299;
6. Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611;
7. Лейфер Л.А. Справочник оценщика недвижимости. Том 1. Корректирующие коэффициенты для сравнительного подхода. Н.Новгород. 2014 г.;
8. Щербакова Н.А. Оценка недвижимости: теория и практика: учеб.пособие,М.: Изд-во «Омега-Л»,2010.
9. Ужегов А. Н. Квартира в кредит: ипотечная сделка. – СПб.: Питер, 2011.
10. Грибовский С.В. Оценка стоимости недвижимости: учеб.пособие.Изд. «Маросейка»,2009.
11. Болдырев В.С., Федоров Л.Е. «Введение в теорию оценки недвижимости», М.: Азбука, 1997;
12. Горемыкин В.А. – Экономика недвижимости: Учебник – 3-е изд., перераб. и доп. – М.: Издательско-торговая корпорация «Дашков и К°», 2003. – 836с.
13. Татарова А.В. Оценка недвижимости и управление собственностью. Учебное пособие. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2003.
14. Гиляровская Л.Т. Экономический анализ. - М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2005.-615с.
15. Оценочная деятельность в экономике" по ред. Джуха В.М., Киреев В.Д. – М., Р-наД, ИКЦ "МарТ", 2008г. – 301 с.
16. А.И.Драпиковского и И.Б.Ивановой. Оценка недвижимости: Учебник. Второе издание / - изд. 2-ое. - Б. : Изд-во «Ега-Басма», 2007. - 480 с.
17. Крутик А.Б., Горенбургов М.А., Горенбургов Ю.М. Экономика недвижимости. (Учебники для вузов.Специальная литература) – СПб.: Издательство «Лань», 2001. – 480 с.