Оценка рыночной стоимости жилого дома с земельным участком с целью перепродажи. (На примере конкретного дома в г.Новосибирске)

ВВЕДЕНИЕ

Независимая оценка необходима при принятии самых разных управленческих решений — о покупке, продаже, аренде имущества, при реализации инвестиционных проектов, осуществлении сделок по слиянию, присоединению или разделению бизнеса, кредитовании под залог, страховании. И этот список далеко не полон. Многие известные представители крупного и среднего бизнеса давно приобрели в лице оценочных компаний надежных деловых партнеров, помогающих делать бизнес стабильнее и успешнее. Спрос на услуги оценщиков все еще не отражает реальной потребности.
Оценка: точка отсчета частного бизнеса и государственных структур в получении достоверной информации о стоимости имущества.
Тем не менее, повышение деловой культуры отечественных предпринимателей, осознание роли независимой оценки как инструмента защиты прав и интересов собственника, с одной стороны, и постоянный рост профессионализма и качества услуг оценщиков — с другой, позволяют судить о перспективности дальнейшего развития рынка оценочных услуг и о постепенном расширении границ взаимовыгодного сотрудничества оценщиков и бизнеса.
Недвижимость – это товар, имеющий обращение в инвестиционной сфере. Объектами недвижимости могут выступать жилые и нежилые помещения (дома, квартиры, коттеджи, таун-хаусы, офисные здания и иные сооружения), земельные участки. Согласно действующему законодательству РФ, обладать правом собственности на объекты недвижимости могут как юридические лица, так и физические.
С развитием в стране рыночных отношений появилась необходимость в том, чтобы в тех или иных сделках участвовал профессиональный и независимый оценщик, способный предоставить объективную информацию о стоимости участвующего в сделке актива. Мировая практика показывает, что именно участие в сделке оценщика в максимальной степени обеспечивает баланс интересов всех сторон и, таким образом, снижает взаимные риски. Независимая оценка позволяет выявлять пути оптимальной реструктуризации бизнеса, снижения налогообложения. Ведущие компании, следуя принципам увеличения прозрачности бизнеса, нередко используют независимую оценку для повышения своего кредитного рейтинга и инвестиционной привлекательности. Руководители тысяч российских предприятий на практике оценили конкурентные преимущества, которые дает независимая оценка, для многих из них оценка стала привычным инструментом управленческой деятельности.
Цель данной работы – проанализировать рыночную стоимость жилого дома и земельного участка с целью перепродажи.
Исходя из поставленной цели, в работе решаются следующие задачи:
 Рассмотреть теоретические аспекты оценки рыночной стоимости недвижимости.
 Провести оценку рыночной стоимости объекта недвижимости на примере жилого дома с земельным участком.

СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ 2
1. Теоретические аспекты оценки рыночной стоимости жилой недвижимости 4
1.1. Сущность и виды оценки объектов недвижимости 4
1.2. Принципы оценки жилой недвижимости 18
1.3. Особенности оценки рыночной стоимости земельных участков 30
2. Характеристика объекта оценки 38
2.1. Текущие тенденции на рынке жилой недвижимости 38
2.2. Местоположение и основные характеристики объекта оценки 44
3. Оценка рыночной стоимости жилой недвижимости 47
3.1 Расчет стоимости объекта методами затратного подхода 47
3.2 Расчет стоимости объекта методами сравнительного подхода 63
3.3 Расчет стоимости объекта методами доходного подхода 66
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 74
СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ 76
ПРИЛОЖЕНИЕ 81

ЗАКЛЮЧЕНИЕ


Оценка стоимости недвижимости в последнее время пользуется стабильно высоким спросом. И причин в этом несколько. Одной из них является активное формирование и развитие рынка недвижимости в России, условием существования, которого является институт независимой оценки стоимости недвижимости.
Оценка стоимости недвижимости необходима при совершении практически любой операции. Купля-продажа жилой и коммерческой недвижимости. Сдача в аренду офисных помещений или офисных зданий. Внесение доходной недвижимости в уставной капитал. Список можно продолжать еще – настолько оценка коммерческой и жилой недвижимости востребована.
Этот вид услуг подразумевает оценку имущественного права собственности, права владения, права аренды и т.д. на недвижимость, под которой понимаются:
• Земельные участки (свободные земельные участки (под застройку или другие цели использования земли), природные комплексы для эксплуатации природных ресурсов и т.д.);
• Жилая недвижимость (элитное жилье; типовое жилье; городское жилье; загородное жилье и т.п.);
• Коммерческая недвижимость (офисные помещения, складские помещения, торговые помещения, производственные помещения, многофункциональные комплексы и т.д.)
• Объекты незавершенные строительством (объекты, на которых ведутся работы, и объекты, на которых по тем или иным причинам работы прекращены (консервация, полное прекращение строительства);
• Сооружения (инженерно-строительные объекты, предназначенные для создания и выполнения технических функций: шахты, нефтяные скважины, дороги, эстакады, плотины и т.д.; или для обслуживания населения: сооружения городского благоустройства и т.д.)
Массовая оценка недвижимости — это оценка большого числа объектов недвижимости, назначенная на конкретную дату с использованием стандартных методик и статистического анализа. Этот метод применим и к оценке жилой недвижимости, и к оценке производственной недвижимости.
Индивидуальная оценка недвижимости заключается в оценке конкретного объекта, которая выполняется на определенный день. Это более точная методика, т.к. используется информация, полученная в результате тщательного анализа реальных данных об объекте оценки. Индивидуальная рыночная оценка недвижимости включает в себя ряд действий: сбор данных об объекте, сбор данных об объектах-аналогах, анализ проведенных за последнее время похожих сделок. Вся эта информация суммируется и анализируется. Именно поэтому индивидуальная оценка рыночной стоимости недвижимости обладает большей точностью.
Результатом работы оценки объектов недвижимости является отчет. Он представляет собой письменный документ, отвечающий всем требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, профессиональной этики, понятным и доступным образом отражающий ход процесса оценки и содержащий в себе использованные оценщиком исходные данные, их анализ, выводы и итоговую величину стоимости.

СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ



1. Гражданский кодекс РФ. Ч I и II
2. Асаул А.Н. Экономика недвижимости. СПб.: Питер, 2004.
3. Белокрыс А.М., Болдырев В.С., Олейник Т.Л., Зарубин В.Н., Нейман Е.И., Склярова Е.Н, Страхов Ю.И., Ушаков Е.П., Федоров А.Е., Школьников Ю.В. «Основы оценки стоимости недвижимости», Международная академия оценки и консалтинга, М. – 2004.
4. Болдырев В.С., Федоров Л.Е. «Введение в теорию оценки недвижимости», Конспект учебного курса, Изд-во «Азбука», М. – 2007.
5. Булгаков С.Н., Наназашвили И.Х., Мирошниченко А.С., Дарков А.К., Гольцов И.Н., Дукич Д.Й., Рыбалко И. «Система экспертиз» и оценка объектов недвижимости". М., 2007. - 352 с.
6. Грязнова А. Г., Федотова М. А. Оценка недвижимости Учебник - 2-е изд., переработанное и доп. М. 2008. 560 с.
7. Иванова Е.Н. Оценка стоимости недвижимости. Учебное пособие под ред. д-ра экон. наук, проф. Федотовой М.А. М., 2007. - 344 с.
8. Каминский А.В., Страхов Ю.И., Трейгер Е.М. «Анализ практики оценки недвижимости», Международная академия оценки и консалтинга, М. – 2004;
9. Калинин В.М., Сокова С.Д. Оценка технического состояния зданий: Учебник. М.: 2006. - 268 с.
10. Коростылев С.П. «Основы теории и практики оценки недвижимости», Учебное пособие, Изд-во «Русская Деловая Литература», М. – 1998;
11. Кузьминов Н.Н. Оценка и страхование коммерческой и промышленной недвижимости в Российской Федерации. - М., 2007. - 144 с.
12. Балабанов И.Г. Операции с недвижимостью в России. М.: Финансы и статистика, 2007.
13. Беренс В., Хааранек П.М. Руководство по оценке эффективности вложений. М.: АОЗТ «Интерэксперт», «ИНФРА-М», 2005.
14. Верхозина А.В. Правовое регулирование оценочной деятельности. М., 2007.
15. Волков А.С., Куликов М.М., Марченко А.А. Создание рыночной стоимости и инвестиционной привлекательности - М.: Вершина, 2007.
16. Волочков Н.Г. Справочник по недвижимости. М.: Инфра-М, 2006.
17. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: Учебник. – М.: Проспект, 2008.
18. Грабовый П.Г., Петрова С.Н., Романова Г.К. и др. Риски в современном бизнесе. М.: АЛАНСБ, 2011.
19. Григорьев В.В. Оценка и переоценка основных фондов. М.: Инфра-М, 2007.
20. Гровер Р., Соловьев М. Введение в управление недвижимостью. М.: Паритет, 2007.
21. Грязнова А.Г. Оценка недвижимости. - М.: Финансы и статистика, 2009.
22. Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка недвижимости. М., Финансы и статистика, 2010.
23. Иванова Е.Н. Оценка стоимости недвижимости. М., КНОРУС, 2007.
24. Калачева С.А. Сделки с недвижимостью. Изд.ЗАО «Книга сервис»,2005.
25. Киселев Б.Г. Оценка недвижимости. – М.: МИСиС, 2010.
26. Киселев Б.Г., Германова А.В. Экономика недвижимости. Оценка жилой недвижимости: Учеб. пособие. – М.: МИСиС, 2007.
27. Калачева С.А. Операции с недвижимостью. М.: ПРИОР, 2007.
28. Косорукова И.В. Оценка недвижимости: учебник. М.: МЭСИ, 2011.
29. Луков А.В., Владимирова И.Л., Холщевников В.В. Комплексная оценка зданий-памятников истории и культура на рынке недвижимости. Научно-учебное издание: - М., 2006 - 344 с.
30. Мелкумов Я.С. Экономическая оценка инвестиций. М.: ИКЦ ДИС, 2007.
31. Озеров Е.С. Экономический анализ и оценка недвижимости. СПб., 2007. - 536 с.
32. Основы бизнеса на рынке недвижимости. СПб.: Просветительско-издательское объединение ДЕАН АДИЛ-М, 2008.
33. Ордуэй Н., Фридман Д. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. - М.: Дело, ЛТД. 2005.
34. Оценка объектов недвижимости / Под ред. В.В. Григорьева. М.: Инфра-М, 2010.
35. Петров В.И. Оценка земельных участков. Изд. ООО «КноРус»,2009.
36. Прорвич В.А. Основы экономической оценки городских земель. М.:Дело, 2008.
37. Ронова Г.Н. Теория и практика оценочной деятельности. Учебно-практическое пособие. М.: МЭСИ, 2010.
38. Рутгайзер В.М. «Оценка рыночной стоимости недвижимости», Изд-во «Дело», М. – 2008.
39. Симионова Н.Е., Шеина С.Г. «Методы оценки и технической экспертизы недвижимости», Учебное пособие Ростовского государственного строительного университета, Изд. центр г. Ростова-на-Дону «МарТ», М. – 2006. – 448 с.
40. Смирнов А.Л. Организация финансирования инвестиционных проектов. М.: АО Консалтбанкир, 2010.
41. Соловьев М.М. Оценочная деятельность (оценка недвижимости). – 2-е изд. – М.: ГУ Высшая школа экономики, 2009.
42. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости. СПб.: СПбГТУ, 2009.
43. Тарасевич Е.И. Методы оценки недвижимости. – СПб.: ТОО Технобалт, 2008.
44. Теория и методы оценки недвижимости. СПб.: Изд-во СПб ГУЭФ, 2008.
45. Тэпман Л.Н. Оценка недвижимости / Под ред. В.А. Швандара. М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2002.
46. Федотова М. А., Уткин Э. А. Оценка недвижимости и бизнеса. Учебник. – М.: Издательство «ЭКМОС», 2008.
47. Фридман Д., Ордуэй Н. «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости», Изд-во «Дело», М. – 2009.
48. Харрисон Генри С. Оценка недвижимости: Учеб. пособие: Пер. с англ. М.: РОО "Мособлупрполиграфиздат", 2001.
49. Черняк А.В. Оценка городской недвижимости. М.: Русская деловая литература, 2011.
50. Швандар В.А. Оценка недвижимости». Учебное пособие. – М.: Юнити-Дана, 2009.
51. Шевчук Д.А. Оценка недвижимости и управление собственностью. - Ростов-н/Д., 2007. - 155 с.
52. Щербакова Ю.В. Экономика недвижимости. Ростов-на-Дону:ФЕНИКС, 2002.
53. Экономика недвижимости / Под ред. В.И. Ресина М.: Дело, 2010.
54. Экономика и управление недвижимостью. Учебник для вузов/ Под ред. проф. П.Г. Грабовского. Смоленск: Изд-во «Смолин плюс», М.: Изд-во «АСВ», 2009.
55. Яскевич Е.Е. Практика оценки недвижимости. Москва: Техносфера, 2011. — 504 c.
56. www.arn.ru – Анализ и прогноз развития рынка недвижимости
57. http://www.irn.ru/ - Индексы рынка недвижимости
58. www.consultat.ru – Информационно-аналитическая система «Консультант плюс»
59. www.issledovanie.ru – Исследования, обзоры рынка недвижимости
60. www.coinvest.ru – КО-ИНВЕСТ
61. www.gks.ru. – Служба государственной статистики