Оценка стоимости единого объекта недвижимости для налогообложения

Одним из важнейших инструментов осуществления экономической политики являются налоги. Особенно наглядно это проявляется в период развития рыночных отношений, когда в условиях рынка налоги являются одним из основных рычагов воздействия на развитие экономики.
Налоги на имущество и землю в отличие от многих других налогов носят более объективный характер, поэтому при развитой рыночной экономике в структуре налогов налоги на землю и имущество достигают до 80%.
В связи с этим наличие соответствующей оценки объектов недвижимого и другого имущества является необходимым фактором регулирования и развития экономики городов, субъектов Федерации и страны в целом, а также стабилизации общества.
Происходящие в настоящее время в стране процессы изменения системы налогообложения связаны, с одной стороны, с общим уменьшением налогового бремени на субъекты экономической деятельности, а с другой – с упрощением системы, делающим ее более прозрачной и контролируемой. Одной из актуальных проблем, обсуждаемых в связи с этим, является проблема налогообложения недвижимости.
Актуальность темы исследования в том, что налогообложение является одной из важнейших целей оценки недвижимости. По существу, это две части единого механизма, создающего важные предпосылки эффективного функционирования субъектов экономической деятельности всех уровней.
При оценке недвижимости для целей налогообложения используются как методы массовой оценки, так и методы индивидуальной оценки.
Оценка налогооблагаемой стоимости (стоимости для целей налогообложения) осуществляется с применением методов массовой оценки в рамках создания земельных кадастров, которые нередко называют кадастрами недвижимости.
В индивидуальной оценке используются три основных метода: затратный метод, метод капитализации дохода и метод сравнения продаж. Затратный метод, по сути, является раздельным: оценивается стоимость земли, стоимость зданий и сооружений, и стоимость недвижимости получается как сумма этих двух величин.
В массовой оценке недвижимости также используется как нераздельный, так и раздельный подход. Первый представлен методом сравнения продаж, а второй – группой методов, различающихся прежде всего в подходах к оценке земли и основанных на экспертных оценках, на методах математического моделирования и на их сочетаниях.
Как в массовой, так и в индивидуальной оценке предпочтительны методы, основанные на раздельном подходе к оценке недвижимости, позволяющие получать наиболее адекватные, проверяемые и интерпретируемые результаты.
В соответствии с налоговым законодательством РФ установлено, что налоговая база для целей налогообложения налогом на имущество определяется по данным бухгалтерского учета.
В соответствии с правилами ведения бухгалтерского учета организация имеет право не чаще одного раза в год (на 1 января отчетного года) переоценивать полностью или частично объекты основных средств по текущей (восстановительной) стоимости путем индексации (с применением индекса - дефлятора) или прямого пересчета по документально подтвержденным рыночным ценам.
При определении текущей (восстановительной) стоимости могут быть использованы данные на аналогичную продукцию, полученные от организаций - изготовителей; сведения об уровне цен, имеющиеся у органов государственной статистики, торговых инспекций и организаций; сведения об уровне цен, опубликованные в средствах массовой информации и специальной литературе; оценка бюро технической инвентаризации; экспертные заключения о текущей (восстановительной) стоимости объектов основных средств.
В результате переоценки остаточная стоимость объектов основных средств может либо увеличиться, либо уменьшиться, что влияет на величину налога на имущество.
Цель работы – рассмотреть особенности оценки единого объекта недвижимости для целей налогообложения.
Задачи, поставленные для решения следующие:
- рассмотреть особенности использования стоимостной оценки в налогообложении;
- проанализировать методы и подходы определения налоговой базы при стоимостной оценке недвижимости;
- выявить основные проблемы оценки стоимости земли для целей налогообложения;
- провести оценку рыночной стоимости объекта недвижимости для целей налогообложения.
Объект исследования - единый объект недвижимости. Предмет исследования – особенности стоимостной оценки для целей налогообложения.
Теоретическую и методологическую основу исследования составляют научные положения, содержащиеся в трудах отечественных и зарубежных экономистов по проблемам рыночной экономики, экономики недвижимости, развитию рынка земельных участков, оценке стоимости и эффективности использования земельных участков.
В работах И.Т. Балабанова, Н.В. Буланова, В.А. Горемыкина, Н.Р. Гинзбурга, П.Г. Грабовского, Л.Л. Игнатова, А.В. Константиновского, Н.В. Маслова, Б.Д. Новикова, В.В. Смирнова, Г.М. Стерника, А.В. Черняка, В.Г. Шабалина раскрываются более широкие проблемы рынка недвижимости – маркетинг, управление, правовые аспекты, риэлтерские услуги и другие вопросы.
В процессе исследования использовались методы исторического и логического исследования, теоретического обобщения и прогнозирования, системного экономического анализа, экономико-математического моделирования и др.

Введение 3
1.Использование стоимостной оценки в налогообложении 6
1.1. Законодательные и регулирующие документы, регламентирующие применение стоимостной оценки в налогообложении 6
1.2. Применение стоимостной оценки при начислении налога на прибыль и налога на имущество 12
1.3. Применение стоимостной оценки в налоговой практике 20
2. Методы и подходы определения налоговой базы при стоимостной оценке недвижимости 26
2.1. Методологические основы и исходные предпосылки для стоимостной оценки недвижимости для целей налогообложения 26
2.2. Определение налоговой базы при оценке объекта недвижимости основными подходами оценки 34
2.3. Проблемы оценки стоимости земли для целей налогообложения 45
3. Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости для целей налогообложения 50
3.1.Оценка земельного участка и строения сравнительным подходом с анализом рынка в данной местности 50
3.2. Оценка улучшений затратным методом 56
3.3. Оценка сравнительных подходов единого участка недвижимости 62
Заключение 70
Список использованных источников 73
Приложения 78

Оценка недвижимости во всем мире рассматривается как один из механизмов эффективного управления собственностью. Постепенно и в России с формированием класса собственников недвижимости встает проблема ее эффективного использования и соответственно возникает потребность в услугах оценщика.
Основные проблемы, которые обычно призваны решать оценщики, связаны с оценкой стоимости. Она имеет большое значение для потенциального покупателя или продавца при определении обоснованной цены сделки, для кредитора - при принятии решения о предоставлении ипотечного кредита, для страховой компании - при возмещении ущерба. Если правительство отчуждает собственность, собственнику может потребоваться ее оценка, чтобы оспорить предложение правительства о «справедливой компенсации».
При заключении арендного договора с включением положения о повышении уровня арендной платы последняя устанавливается в процентах от рыночной стоимости. Если одна компания стремится приобрести другую, то ей может потребоваться оценка текущей стоимости недвижимости, принадлежащей последней. Оценка может проводиться в целях оптимизации налогообложения и т.д.
Потребность в оценке стоимости может возникать в ряде случаев. Так, если гражданин или организация владеют каким-либо имуществом, находящимся в собственности государства или правительства на правах хозяйственного ведения, то при продаже или приватизации данного объекта необходимо заключение профессионального оценщика. Обязательность оценки предусматривается также при выкупе либо любом другом изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд.
Оценка совокупной стоимости предприятия - целенаправленный упорядоченный процесс определения величины стоимости объекта в денежном выражении с учетом влияющих на нее факторов в конкретный момент времени в условиях конкретного рынка.
Для целей налогообложения принимается цена товаров, работ или услуг, указанная сторонами сделки. Пока не доказано обратное, предполагается, что эта цена соответствует уровню рыночных цен. Налоговые органы при осуществлении контроля за полнотой исчисления налогов вправе проверять правильность применения цен по сделкам лишь в следующих случаях.
При определении налоговой базы учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах. Переход на налог на недвижимость является важным шагом и с точки зрения гармонизации общих правил налогообложения имущества, применяемых в различных международных налоговых системах.
Предметом оценки недвижимости является стоимость. Данная категория, сохраняя общетеоретическое содержание, приобретает в процессе оценки специфические оценочные формы, которые называют видами стоимости. Виды стоимости, рассчитываемые оценщиком, можно классифицировать по различным критериям.
В зависимости от предполагаемого состояния объекта после оценки, различают стоимость при существующем использовании и ликвидационную стоимость.
Стоимость для целей налогообложения — стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов (в том числе инвентаризационная стоимость).
Конечная цель оценки для налогообложения определение налоговой стоимости объекта на базе его рыночной стоимости. Это означает, что при отсутствии погрешности измерения последней, налоговая стоимость могла бы быть приравнена к рыночной стоимости.
При недооценке рыночной стоимости занижается налоговая база, при переоценке – будут недовольны налогоплательщики с вытекающими отсюда последствиями: апелляции, суды и т. д.
Для совершения любой операции с недвижимостью, купля-продажа, дарение залог, наследование, определение налогооблагаемой базы, а так же решения спорных вопросов в суде или арбитраже необходимо провести оценку недвижимого имущества.
В результате работ по кадастровой оценке недвижимости определяется адекватная рыночной стоимости кадастровая стоимость объектов налогообложения, применяемая в качестве налоговой базы.
Применение налоговых льгот позволяет учесть интересы различных категорий налогоплательщиков. Здесь очевиден системный подход к анализу взаимосвязи трех основных элементов налога - налоговой базы, ставки налога, налоговых льгот. Рассмотрим эти элементы подробно.
Анализ расчета налоговой базы - это проверка адекватности и интерпретируемости расчета кадастровой стоимости объектов налогообложения. Она включает анализ адекватности и анализ зависимости кадастровой стоимости объектов налогообложения от факторов стоимости - характеристик объектов недвижимости, оказывающих существенное влияние на их стоимость.
Анализ налогового потенциала проводится с целью определения ставки налога в зависимости от класса объектов недвижимости, достаточной для решения задач функционирования и развития территории на долгосрочный период действия результатов оценки в качестве налоговой базы недвижимости.
Недостаточный налоговый потенциал указывает на отсутствие собственной доходной базы бюджета территориального образования в части анализируемого вида разрешенного использования
В случае использования метода капитализации доходов спецификой расчета стоимости для целей налогообложения является то, что налог на землю не вычитается из эффективного валового дохода), а ставка налогообложения земельного участка включается в состав нормы отдачи (прибыли) - в соответствии с правилами метода суммирования (кумулятивного построения) для норм отдачи.
Нами была проведена оценка объекта недвижимости, находящегося по адресу Владимирская область, г. Владимир, ул. Прокатная, которая определяется адекватная рыночной стоимостью объектов налогообложения, применяемая в качестве налоговой базы.
По проведенной оценке стоимость земельного участка, определённая подходом сравнительного анализа продаж с учётом округления равна: 389 914 руб.
Полная восстановительная индивидуального жилого дома с пристройками равна 2 079 063 руб., стоимость объекта оценки, определённая подходом сравнительного анализа продаж с учётом округления равна 1 488 148 руб.

1. Конституция РФ: с комментариями.- М.,2012.
2. Гражданский кодекс РФ. Ч I и II.- М.,2011.
3. Налоговый Кодекс РФ с комментариями.-М.:Юристъ,2012.
4. Федеральный закон № 135-ФЗ от 29 июля 1998г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации (в действующей редакции).// Справочно- правовая система Консультант Плюс.
5. Федеральный закон от 18 июня 2001 г. N 78-ФЗ
«О землеустройстве» ( в ред. от 18 июля 2011 г.) // Справочно –правовая система Консультант Плюс.
6. Федеральный закон от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ «О государственном кадастре объектов недвижимости» (в ред. от 5 апреля 2013 г.) //.) // Справочно –правовая система Консультант Плюс.
7. Федеральный закон от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ
«О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» ( в ред. 5 апреля 2013 г.)// Справочно –правовая система Консультант Плюс.
8. Постановление Правительства Российской Федерации от 7 февраля 2008 года № 52 «О порядке доведения кадастровой стоимости земельных участков до сведения налогоплательщиков» // Справочно –правовая система Консультант Плюс.
9. Закон города Москвы от 19 декабря 2007 г. N 48 «О землепользовании в городе Москве» // Справочно –правовая система Консультант Плюс.
10. Письмо Минэкономразвития России от 07.09.2009 N Д23-2903 "По вопросу осуществления кадастровой деятельности .) // Справочно –правовая система Консультант Плюс.
11. Приложение №1 к Постановлению Госстроя СССР от 11 мая 1983г. «Индексы изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ прочих затрат и территориальные коэффициенты».
12. Приложение к Постановлению Госстроя СССР от 6 сентября 1990г. 314-Д «Индексы изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ прочих затрат и территориальные коэффициенты».
13. СТО РОО 21-01-98 «Оценка недвижимости». Основные положения. (Стандарт российского общества оценщиков) // Справочно - правовая система консультант Плюс.
14. Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами точной деятельности, утвержденные Правительством РФ. Постановление от 6 июля 2001 г. №519. ).// Справочно- правовая система Консультант Плюс.
15. Абрамов М.Д., Кашин В.А. О путях совершенствования налоговой системы // ЭКО. -2012. -№ 10.-С.6-9.
16. Абрамов М.Д., Кашин В.А. О налоговой системе России // Налоги и налогообложение. -2013.- № 3.-С.12-18.
17. Антипов А.А, Носов С.И. Организация и оценка эффективности землепользования и землевладения.- М.: РЭА, 2011.- 389с.
18. Балабанов И.Г. Операции с недвижимостью в России. - М.: Финансы и статистика,2009.
19. Баглай М.В. Конституционное право Российской Федерации. - М.: ИНФРА-М., 2008.
20. Боброва А.В. О критерии оптимального налогового бремени / А.В. Боброва // Общество и экономика. – 2009. - № 11 – 12. – С. 160 – 175.
21. Боброва А.В. Проблемы применения комплексных схем оптимизации налогов // Финансы и кредит. – 2009. - № 8. – С. 43 – 50.
22. Богатырев Ф. Как дальше регулировать оборот недвижимости? // Хозяйство и право. - 2011.- № 11.-С.11-25.
23. Брагинский М. Залог и закон о залоге //Хозяйство и право. - 2010.- №1.- С.2-9.
24. Беренс В., Хааранек П.М. Руководство по оценке эффективности вложе¬ний. - М.: ИНФРА- М, 2010.
25. Брызгалин А.В. Методы налоговой оптимизации / А.В. Брызгалин, В.Р. Берник, В.В. Брызгалин. - М.: Аналитика-Пресс, 2010.
26. Брызгалин А.В., Берник В.Р., Головкин А.Н. Налоговая оптимизация: принципы, методы, рекомендации, арбитражная практика / Под ред. А.В. Брызгалина.- М.: Налоги и право, 2012.
27. Вечер Н.Ф., Ольховский А.А. Инвестиции в коммерческую недвижимость.- М., 2008.
28. Витрянский В. Пути совершенствования законодательства о недвижимом имуществе // Хозяйство и право. - 2012.- N 6.- С.5-12.
29. Воронцов А.П. Кадастровая оценка земли.- М.: ИКФ «ЭКМОС», 2011.- 401с.
30. Гаджиев Г.А. Защита основных экономических прав и свобод предпринимателей за рубежом в Российской Федерации: Опыт сравнительного исследования. - М.: Манускрипт, 2010.
31. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: Учебник.- М.: Маркетинг, 2009.
32. Гражданское право: Учебник: В 2 т. / Отв. ред. Е.А. Суханов. 2-е изд. - М.: БЕК, 2011.
33. Грабовый П.Г., Петрова С.Н., Романова Г.К. и др. Риски в современ¬ном бизнесе. - М.: АЛАНСБ, 2008.
34. Гриненко С.В. Экономика недвижимости. Конспект лекции.-, Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2008.
35. Грибовский С.В., Жуковский В.В., Табала Д.Н. Ставка дисконтирования - не игра воображения, а строгая наука // Вопросы оценки.- 2007.-№3.-С.5-9.
36. Грибовский С.В. Оценка доходной недвижимости. - СПб.: Питер, 2011.
37. Грязнова А.Г. Оценка недвижимости.- М.: Финансы и статистика, 2009.
38. Дуканич, Л. В. Налоги и налогообложение / Л.В. Дуканич. – Ростов на Дону: Феникс, 2009.
39. Измайлов А.Т. Налоговое администрирование и его значение в повышении собираемости налогов: Дис. ...к. э. н. - М., 2007.
40. Ипотечно – инвестиционный анализ: Учебное пособие / Есипов В.Е., Попов А.В., Маховикова Т.А., и др. – СПб., 2009.
41. Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе / Под общ. ред. В.В. Витрянского, О.М. Козырь, А.А. Маковской- М.,2010.
42. Калачева С.А. Операции с недвижимостью: Учебник для вузов.- М.: ПРИОР, 2009.
43. Капканщиков С.Г. Государственное регулирование экономики. – М.: КноРус, 2010.
44. Кисилевич, Т.И. Практикум по налоговым расчетам: Учебное пособие / Т.И. Кисилевич. -М., 2009.- 497с.
45. Кожинов В.Я. Налоговое планирование. Рекомендации бухгалтеру. - М.: Федеративная книготорговая компания, 2012.
46. Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе / Под общ. ред. В.В. Витрянского, О.М. Козырь, А.А. Маковской- М.,2011.
47. Крутякова Т.Л. Налог на прибыль 2010.-М.: АйСи Групп, 2010.
48. Кузнецов Д.Д., Озеров Е.С. Аналитический метод определения величины прибыли предпринимателя в затратном методе оценки недвижимости // Вопросы оценки.- 2008.-№2.-С.12-18.
49. Лекции по экономике города и муниципальному управлению. - М.: Фонд «Институт экономики города», 2011.
50. Мазур И.И., Шапиро В.Д., Ольдероги Н.Г. Девелопмент: Учебник для вузов.- М.,2009.
51. Мелкумов Я.С. Экономическая оценка инвестиций. - М.: ИКЦ ДИС, 2010.
52. Новодворский В.Д., Сабанин Р.Л. Бухгалтерский учет на малых предприятиях: Учебник.- М.: Проспект, 2009
53. Основы бизнеса на рынке недвижимости: Практическое пособие. - СПб.: Просветительско-изда¬тельское объединение ДЕАН АДИЛ,2009.
54. Оценка недвижимости: Учебник для вузов /Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. – М.: Финансы и статистика, 2011.
55. Оценка рыночной стоимости земельных участков. Учебно-методическое пособие / Под ред. Д.Б. Аратского и Л.И. Кошкина - М.: ВШПП, 2012.
56. Организация оценки и налогообложения недвижимости, Т.1, Т.2., / ред. Эккерт Д.К. М.: Стар-Интер, 2007.
57. Организация и методы налоговых проверок: Учебное пособие для вузов / Под ред. А.Н. Романова. - М.: Вузовский учебник, 2012.
58. Паскачев А.Б., Кашин В.А. Обзор фискальной политики в Российской Федерации и за рубежом. - М.: Изд-во экономико-правовой литературы, 2011.
59. Павлодский Е. Залог недвижимого имущества//Хозяйство и право.- 2011.- №4.- С.12-14.
60. Прорвич В.А. Основы экономической оценки городских земель.- М.: Дело, 2009.
61. Пейзер Ричард Б., Фрей Анна Б. Профессиональный девелопмент недвижимости. Руководство ULI по ведению бизнеса.- М., 2007.
62. Правовое регулирование оценочной деятельности. - М.: Российское общество оценщиков, 2008.
63. Разгулин С. В.Налоговые проверки // Налоговый вестник. - 2012. - N 11. - С. 77-85.
64. Ресин В.И. Экономика недвижимости.- М.: Дело, 2007.
65. Сашичев В.В. О контрольной работе налоговых органов и мерах по повышению ее эффективности // Налоговый вестник. - 2012. - N8. - С.3-7.
66. Смирнов А.Л. Организация финансирования инвестиционных проек¬тов. - М.: АО Консалтбанкир,2009.
67. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости: Учебник.- СПб.: СПбГТУ,2009.
68. Теория и методы оценки недвижимости: Учебник для вузов.- СПб.: Изд-во СПб ГУЭФ, 2011.
69. Татарова А.В. Оценка недвижимости и управление собственностью Учебное пособие. - Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2008.
70. Щербакова Ю.В. Экономика недвижимости: Учебник.- Ростов-на-Дону: ФЕНИКС, 2007.
71. Экономика и управление недвижимостью. Учебник для вузов/ Под ред. проф. П.Г. Грабовского. - Смоленск: Изд-во «Смолин плюс», 2010.
72. Фридман Д., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости: Пер. с англ. – М., 2008.
73. Харрисон Генри С. Оценка недвижимости: Пер.с англ. – М.: РИО Мособлупролиграфиздата, 2009.
74. Черник Д. Г., Павлова Л. Н.. Налоги и налогообложение: Учебник.– М.: Инфра - М, 2009.- 364с.
75. Черник, Д.Г. Основы налоговой системы: Учебник. /Д.Г. Черник, А.П. Починок, В.П. Морозов. – 5-е изд. перераб. и доп. – М.: ЮНИТИ, 2009. – 312с.
76. Юткина, Т.Ф. Налоги и налогообложение: Учебник / Т.Ф. Юткина. – 2-е изд. перераб. и доп. М.: ИНФРА – М , 2010.
77. www.novostroy.ru.
78. www.miel.ru.
79. www.mian.ru.
80. www.arn.ru.
81. www.vladimir.ru.