Рынок коммерческой недвижимости г. Москвы: анализ современного состояния

Актуальность темы исследования обусловлена тем, что российский рынок является перспективным для развития коммерческой недвижимости и, несмотря на текущую нестабильную экономико-политическую ситуацию, по-прежнему остается привлекательным для развития девелоперских проектов и сетевых операторов. Одним из главных показателей развития страны является состояние рынка недвижимости в целом и его отдельных секторов в частности. В данной выпускной квалификационной сделан акцент на наиболее перспективных видах коммерческой недвижимости Москвы: торговой, офисной, складской и гостиничной.
Коммерческая недвижимость является важной частью организации практически любого торгового предприятия. От правильно выбранного местоположения торговой точки зависит цена аренды, а следовательно, и дальнейшая прибыльность бизнеса. В настоящее время существует несколько методик, позволяющих решить подобную проблему, каждая из которых имеет свои преимущества и недостатки. Большое количество владельцев предприятий не имеет возможности провести адекватную оценку выбранного объекта коммерческой недвижимости.
На сегодняшний день появляется все большая необходимость в компетентной и объективной оценке стоимости недвижимости, а институт оценки собственности еще не полностью сформирован, отсутствует информационная база оценки, профессиональная подготовка оценщиков в России еще не достигла мирового уровня.
Рынок аренды коммерческой недвижимости влияет на функционирование сопряженных секторов экономики, в том числе на рынок оптовой и розничной торговли, так как все цены на товары корректируются в зависимости от того места, где осуществляется продажа. В России на ставки аренды оказывают давление внешние факторы, такие как снижение роста ВВП и резкая девальвация рубля в сочетании с выходом большого количества новых предложений.
Объектом исследования данной работы является рынок коммерческой недвижимости
Предметом исследования - система методов анализа и оценки коммерческой недвижимости г. Москвы
Целью работы является получение достоверной картины рынка коммерческой недвижимости, его анализ и прогнозирование на краткосрочную перспективу.
Для достижения цели исследования необходимо решить следующие задачи:
1. Рассмотреть понятие рынка коммерческой недвижимости, и структуру рынка коммерческой недвижимости;
2. Охарактеризовать методы оценки и основные индикаторы коммерческой недвижимости Москвы;
3. Исследовать состояние рынка коммерческой недвижимости Москвы по таким видах, как торговая, офисная, складская и гостиничная.
3. Проанализировать рынок коммерческой недвижимости методом опроса (углубленного интервью) участников рынка, спрос и предложение коммерческой недвижимости в Москве.
4) Смоделировать рынок коммерческой недвижимости Москвы, используя экономико-математические методы.
5)Сформулировать и обосновать прогноз развития рынка коммерческой недвижимости в Москве.
Для решения поставленных задач используются следующие научные методы исследования: абстрагирования; индукции и дедукции; методы анализа и синтеза; экономико-математический метод; статистический метод.
Теоретическая основа Для проработки теоретической части ВКР были использованы труды авторов: А. Варламова; Л. Лейфера, Н. Симионова, В. Слюсаренко, А. Боровкова, посвященные вопросам определения границ рынка недвижимости и коммерческой недвижимости в частности, а так же его характеристикам и функциям. Анализом коммерческой недвижимости в свое время занимались такие ученые как Фридман Д., Ордуей Н., Тарасевич Е., Галасюк В.И. и многие другие.
Информационная база. Практическая часть выпускной квалификационной работы формировалась на основании коммерческих данных специализированных агентств недвижимости и прочих профессиональных порталов по недвижимости.

Содержание

Введение.............................................................................................................
Глава 1. Теоретические аспекты рынка коммерческой недвижимости: ключевые понятия, особенности и структура рынка.....................................
1.1 Понятие и структура рынка недвижимости..............................................
1.2 Основные характеристики и функции рынка коммерческой недвижимости....................................................................................................
1.3 Особенности коммерческой недвижимости как объекта оценки, основные индикаторы рынка недвижимости Москвы...................................
Глава 2. Анализ состояния и тенденций рынка коммерческой недвижимости Москвы на современном этапе...............................................
2.1 Анализ современного состояния рынка коммерческой недвижимости Москвы.....................................................................................
2.2 Оценка коммерческой недвижимости методом опроса субъектов рынка коммерческой недвижимости...............................................................
2.3 Прогнозирование рынка коммерческой недвижимости Москвы трендовой моделью...........................................................................................
Заключение.........................................................................................................
Список использованных источников...............................................................
5

8
8

17

27

43

43

62

70
75
79

Структура работы. Выполненная выпускная квалификационная работа состоит из введения, основной части, состоящей из двух глав, заключения и списка использованных источников.
В первой главе ВКР рассмотрены факторы, влияющие на рынок коммерческой недвижимости. рассмотрены основные понятия и категории, такие как: рынок недвижимости, рынок коммерческой недвижимости, субъект и объект рынка коммерческой недвижимости, функции и оценка рынка коммерческой недвижимости, основные характеристики, присущие данному рынку.
Во второй главе проведен анализ текущего состояния российского рынка коммерческой недвижимости Москвы в разрезе таких показателей как структура спроса и предложения, уровень цен, динамика уровня цен, арендная ставка для коммерческой недвижимости. Также представлен анализ рынка коммерческой недвижимости Москвы методом анкетирования и методом глубинного интервью. Так же проанализировано текущее состояние рынка коммерческой недвижимости при помощи системы показателей, таких как индекс доходности, индекс арендных ставок и другие.
В заключении представлены основные выводы исследования

Список использованных источников

1. Акимова И.О., Биктимирова Н.В. Новые подходы к стандартизации оценки недвижимого имущества в системе действующего законодательства и реальной правоприменительной практики / И.О. Акимова, Н.В. Биктимирова. Москва: Право и экономика, 2015. 21 с.
2. Анфимова А.Ю., Рукина И.М. Региональная экономика и управлении /А.Ю. Анфимова, И.М. Рукина. Москва: Издательский дом Международного университета, 2013. 250 с.
3. Асаул, С. Н. Иванов, М. К. Старовойтов. - СПб.: АНО «ИПЭВ», 2009. -304 с.
4. Бабенко, И. А. Оценка инвестиционной стоимости страховой организации при слияниях и поглощениях / И.А. Бабенко, В.Ф. Бадю ков, И.Н. Жук. - М.: Анкил, 2017. - 284 c.
5. Белых Т.И., Бурдуковская А.В., Шерстянкина Н.П. Исследование ценообразования на городском рынке коммерческой недвижимости с использованием экономических методов / Т.И. Белых, А.В. Бурдуковская, Н.П. Шерстянкина // Известия Иркутской государственной экономической академии. 2016. № 2. С.312-321.
6. Бирли Оценка 360 градусов. Стратегии, тактики и техники для воспитания лидеров / Бирли, Козуб Уильям; , Татьяна. - М.: Эксмо, 2016. - 336 c.
7. Боровков, А.А. Математическая статистика: оценка параметров, проверка гипотез / А.А. Боровков. - М.: [не указано], 2015. - 883 c.
8. Бринчук М.М. Экологическое право / М.М. Бринчук. Москва: Юрист, 2013. 670 с.
9. Бюллетень Недвижимости URL: https://www.bn.ru/ (дата об ращения 14.04.2018) 5. Варламов, А. А. Земельный кадас. В 6 томах. Том
10. Варламов, А. А. Оценка объектов недвижимости / А.А. Варламов, С.И. Комаров. - М.: Форум, 2015. - 288 c.
11. Воронцова Д.С., Попова И.В., Кутузова А.А. Исследование тенденция развития рынка торговых центров в России // Д.С. Воронцова, И.В. Попова, А.А. Кутузова // Современные проблемы науки и образования. 2018. № 1. С. 491-497.
12. Гарбузов Д.О., Стерхов А.В. Моделирование ставки дисконтирования при оценке коммерческой недвижимости методом дисконтированных денежных потоков / Д.О. Гарбузов, А.В. Стерхов // Актуальные вопросы современной науки. 2014. № 38. С.36-46.
13. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости / В.А. Горемыкин. Москва: Проспект, 2016. 126 с.
14. Горькова Н.А. Развитие проектного финансирования в России: автореф. дис. На соискание ученой степени канд. экон. наук. / Н.А. Горькова; [Московский государственный университет управления] – Москва, 2011. 170 С.
15. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. От 29.12.2017) статья 130. URL: http://www.consultant.ru/docu- ment/cons_doc_LAW_5142/55a35d47bb8d27420b8797763c673447e56c05 ab/ (дата обращения 15.04.2018)
16. Григорьева И.Л. Проблемы оценки собственности / И.Л. Григорьева. Москва: Финансовый бизнес, 2014. 49 с.
17. Дамодаран Инвестиционная оценка / Дамодаран, Асват. - М.: Альпина Бизнес Букс, 2016. - 554 c.
18. Данные агенства Knight Frank URL http://www.knightfrank.ru/ (дата обращения 26.04.2018)
19. Евграфов, М.А. Асимптотические оценки и целые функции / М.А. Евграфов. - М.: [не указано], 2014. - 608 c.
20. Зайверт Л.К. Ваше время – в Ваших руках. / Л.К. Зайверт. Москва: ИНФРА-М, 2012. 267 с.
21. Иванов М.А., Шустерман Д.М. Организация как ваш инструмент: российский менталитет и практика бизнеса. / М.А. Иванов, Д.М. Шустерман. Москва: Альпина Бизнес Букс, 2017. 392 с.
22. Лебедева О. И. Проблемы оценки недвижимости в условиях рыночных товарно-денежных отношений / О.И. Лебедева // Проблемы современной экономики. 2014. №2 С.112-116.
23. Лейфер Л.А., Кашникова З. А. Определение рыночной стоимости недвижимости на основе коллективных экспертных оценок / Л.А. Лейфер, З.А. Кашникова // Имущественные отношения в РФ. 2012. №2 С.20-28.
24. Лейфер, Лев Методы и модели оценки недвижимости / Лев Лейфер. - М.: LAP Lambert Academic Publishing, 2017. - 104 c.
25. Литовченко, В. А. Кадастр, экспертиза и оценка объектов недвижимости / В.А. Литовченко, В.И. Наназашвили. - М.: Высшая школа, 2015. - 432 c.
26. Лондарева Л.А. Принципы и методы эффективной организации рынка недвижимости. / Л.А. Лондарева. Ростов-на-дону: Алвина, 2015. 368 с. 64
27. Лочан С.А., Шульга А.П. Методы регулирования и устойчивого развития рынка коммерческой недвижимости крупного города / С.А. Лочан, А.П. Шульга // Интеграл. 2012. №5. С. 80-81.
28. Луков, А. В. Комплексная оценка зданий-памятников истории и культуры на рынке недвижимости / А.В. Луков, И.Л. Владимирова, В.В. Холщевников. - М.: Издательство Ассоциации строительных вузов, 2015. - 344 c.
29. Мурзин, А. Д. Недвижимость. Основы экономики, оценки и кадастра / А.Д. Мурзин. - М.: Феникс, 2016. - 224 c. 54
30. Мурзин, А. Д. Недвижимость. Экономика, оценка и девелопмент / А.Д. Мурзин. - М.: Феникс, 2016. - 384 c.
31. Наназашвили, И. Х. Оценка недвижимости / И.Х. Наназашвили, В.А. Литовченко. - М.: Архитектура-С, 2014. - 200 c.
32. Натенберг, Шелдон Опционы. Волатильность и оценка стоимости. Стратегии и методы опционной торговли / Шелдон Натенберг. - М.: Альпина Паблишер, 2015. - 546 c.
33. Натенберг, Шелдон Опционы. Волатильность и оценка стоимости. Стратегии и методы опционной торговли / Шелдон Натенберг. - М.: Альпина Паблишер, 2016. - 546 c.
34. Нормативно-правовая база оценочной деятельности. Электронный ресурс]. Режим доступа: http://dom-khv.ucoz.ru/index/normativno_ pravovaja_baza_ocenki/0-375
35. Оценка земли и иной недвижимости / А.А. Варламов, А.В. Севостьянов. - М.: КолосС, 2017. - 265 c.
36. Симионова, Н. Е. Методы оценки имущества. Бизнес, недвижимость, земля, машины, оборудование и транспортные средства / Н.Е. Симионова. - М.: Феникс, 2016. - 368 c.
37. Слюсаренко, В. А. Определение стоимости недвижимого имущества. Учебник / В.А. Слюсаренко. - М.: Academia, 2015. - 288 c.
38. Государственные облигации [Электронный ресурс]. Материал сайта rusbonds.ru – режим доступа : http://www.rusbonds.ru/cmngos.asp
39. Аналитика. Торговая недвижимость Московской области. [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://idemnn.ru/analitika/2018g_analitika_torgovaya_ nedvizhimost_ obzor_rynka/.
40. Для чего необходима оценка офисных помещений [Электронный ресурс]. Материал сайта cityval.ru - режим доступа:http://www.cityval.ru/ocenka-ofisnyh-pomeschenii
41. Как проводится оценка коммерческой недвижимости [Электронный ресурс]. Материал сайта intelis-ocenka.ru - режим доступа: http://www.intelis-ocenka.ru/faq/comrealestate2.html
42. Краткий обзор рынка коммерческой недвижимости, GVA Sawyer 2018[Электронный ресурс]. Материал сайта gvasawyer.ru режим доступа : http://www.gvasawyer.ru/ImgResearch/MoscowOffice4Q2018Ru.pdf
43. Корректировка на торг [Электронный ресурс]. Материал сайта ocenka-i.ru - режим доступа: http://www.ocenka-i.ru/korr-all/korr-torg.html
44. Обзор рынка коммерческой недвижимости, Blackwood 2014 [Электронный ресурс]. Материал сайта blackwood.ru - режим доступа: http://www.blackwood.ru/main.php?id=136659
45. Обзор рынка коммерческой недвижимости, Blackwood 2015[Электронный ресурс]. Материал сайта blackwood.ru - режим доступа: http://www.blackwood.ru/main.php?id=15464
46. Обзор рынка коммерческой недвижимости, Praedium Oncor International 2016 [Электронный ресурс]. Материал сайта praedium.ru - режим доступа: http://www.praedium.ru/articles.php?atid=1
47. Обзор рынка офисной недвижимости, S.A.Ricci Moscow 2018[Электронный ресурс]. Материал сайта ricci.ru - режим доступа: http://www.ricci.ru/ru/analytics/obzor-rynka-ofisnoj-nedvizhimosti-za-2018-god/
48. Обзор рынка офисной недвижимости, S.A.Ricci Moscow 2016 [Электронный ресурс]. Материал сайта ricci.ru - режим доступа: http://www.ricci.ru/ru/analytics/office_obzor_2016/
49. Обзор рынка офисной недвижимости, S.A.Ricci за I квартал 2018 [Электронный ресурс]. Материал сайта ricci.ru - режим доступа: http://www.ricci.ru/ru/analytics/office_Q1_2018/
50. Офисы от A до B - классификация офисной недвижимости [Электронный ресурс]. Материал сайта rview.ru - режим доступа: http://www.rview.ru/ofisy.html
51. Офисная недвижимость [Электронный ресурс]. Материал сайта real-realty.ru - режим доступа: http://www.real-realty.ru/commercial-realty/office
52. Оценка коммерческой недвижимости [Электронный ресурс]. Материал сайта koncalting.ru - режим доступа: http://www.koncalting.ru/index.php/otsenochnye-uslugi/otsenka-kommercheskoj-nedvizhimosti
53. Оценка недвижимости [Электронный ресурс]. Материал сайта dpo-group.ru - режим доступа: http://dpo-group.ru/real_estate/report7.asp#71
54. Оценка офиса [Электронный ресурс]. Материал сайта dplt.ru – режим доступа: http://www.dplt.ru/ocenka_nedvijimosti/otsenka_kommercheskoy_nedvijimosti/otsenka_ofisa.html
55. Оценка офиса [Электронный ресурс]. Материал сайта complex-ocenka.ru - режим доступа: http://www.complex-ocenka.ru/services_22.htm
56. Экономика недвижимости: учебник для вузов. - 3-е изд., исправл. / А. Н.
57. Cushman & Wakefield [Электронный ресурс]. URL: http://www.cwrussia.ru/web/guest/analytics/reviews
58. Рекламно-информационный ресурс[Электронный ресурс]. URL: Zdanie.info https://zdanie.info/2393/246/13212#office-2018
59. Cushman & Wakefield [Электронный ресурс]. URL: http://www.cwrussia.ru/web/guest/analytics/reviews
60. ПАО «Группа компаний ПИК» [Электронный ресурс] URL: https://www.pik.ru/sher?utm_source=yandex.direct&utm_medium=cpc&utm_campaign=sheremet&utm_content=competitors&utm_term=astat:14009954929|ret:|dsa:|cid:36471712|gid:3437064947|aid:6087866403|pt:
61. Расчет коэффициента капитализации [Электронный ресурс]. Материал сайта abc.vvsu.ru - режим доступа: http://abc.vvsu.ru/Books/up_oczenkanedvish/page0004.asp