Оценка инвестиционного проекта на примере строительства торгового центра

В ВЕДЕНИЕ Эффективность развития экономики страны , ее отдельных регионов , отраслей и предприятий во многом зависит от характера инвестиционной политики , ее направленности на наиболее полное и рациональное использование всех видов ресурсов . Для планирования и осуществления инвестиционной деятельности особую важность имеет предварительный анализ , который проводится на стадии разработки инвестиционных проектов и способствует принятию разумных и обоснованных управленческих решений . Главное направление этого анализа − определение показателей возможной экономической эффективности инвестиций , т . е . отдачи от капитальных вложений , которые предусматриваются проектом . Как правило , в расчетах принимается во внимание временной аспект стоимости денег . Производственно-хозяйственная деятельность связана с инвестированием, осуществление которого требует знаний теории и практики оценки эффективности инвестиционных проектов, в целях обеспечения наиболее рационального распределения ресурсов предприятия. Процессы становления и развития рыночных отношений в России существенно изменили характеристики и условия инвестиционной деятельности. Предоставление свободы для предпринимательства, создание правовой и экономической базы для привлечения капитала российских и зарубежных инвесторов, появление новых для российской экономики видов сделок и другие факторы привели к коренному реформированию ранее действовавшего организационного механизма долгосрочного инвестирования. Это в свою очередь потребовало развития методологии анализа инвестиций и управления ими. Управление инвестиционными процессами, связанными с вложениями денежных сре дств в д олгосрочные материальные и финансовые активы, представляет собой наиболее важный и сложный раздел финансового менеджмента. Принимаемые в этой области решения рассчитаны на длительные периоды времени и, как правило: являются частью стратегии развития фирмы в перспективе; влекут за собой значительные оттоки средств; с определенного момента времени могут стать необратимыми; опираются на прогнозные оценки будущих затрат и доходов. Поэтому, значение анализа для планирования и осуществления инвестиционной деятельности достаточно значимо. Принятие решений инвестиционного характера, как и любой другой вид управленческой деятельности, основывается на использовании различных формализованных и неформализованных методов. Степень их сочетания определяется разными обстоятельствами, в том числе и тем из них, насколько менеджер знаком с имеющимся аппаратом, применимым в том или ином конкретном случае. В отечественной и зарубежной практике известен целый ряд формализованных методов, расчеты, с помощью которых могут служить основой для принятия решений в области инвестиционной политики. Какого-то универсального метода, пригодного для всех случаев жизни, не существует. В российской экономике тенденция опережающего роста инвестиций в основной капитал по сравнению с динамикой ВВП фиксировалась с 2002 г . Пик инвестиционного кризиса был пройден в первой половине 2009 г ., и с III квартала наблюдалась тенденция к ослаблению спада инвестиций, которая поддерживалась улучшением финансового состояния предприятий. По мере улучшения внутренней экономической конъюнктуры с 2010 г . фиксировалось постепенное изменение ситуации в инвестиционном секторе. Сегодня в России от эффективности инвестиционной политики зависят с о стояние производства, положение и уровень технической оснащенности основных фондов предприятий, возможности структурной перестройки экономики, решение социальных и экологических проблем. Актуальность тем ы определяется необходимостью активизации инвестиционной деятельности в реальном секторе экономики и требованием совершенствования управления инвестиционной деятельностью. Объектом исслед ования является инвестиционный проект по созданию торгового комплекса с последующей сдачей его полезных площадей в аренду. Предметом исследования являются методы и механизмы управления инвестиционной деятельностью предприятия.

ОГЛАВЛЕНИЕ
ВВЕДЕНИЕ
ГЛАВА 1.ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ИНВЕСТИЦИОННОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ
1.1.Роль и значение инвестиций на современном этапе развития экономики России
1.2.Принципы и критерии отбора инвестиционных проектов
1.3.Сравнительная характеристика методов оценки экономической эффективности инвестиционных проектов
ГЛАВА 2.ПРОЕКТ – СТРОИТЕЛЬСТВО ТОРГОВОГО КОМПЛЕКСА ДЛЯ ПОСЛЕДУЮЩЕЙ СДАЧИ В АРЕНДУ КАК ОБЪЕКТ ИНВЕСТИЦИОННОГО ПРОЕКТА
2.1.Анализ торгового сегмента рынка коммерческой недвижимости города Москвы
2.2.Характеристика проекта
2.3.Оценка финансовой состоятельности проекта
ГЛАВА 3.АНАЛИЗ ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ЭФФЕКТИВНОСТИ ПРОЕКТА
3.1.Определении экономической эффективности проекта
3.2.Анализ чувствительности и устойчивости проекта
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
ЛИТЕРАТУРА
ПРИЛОЖЕНИЕ

В классической экономике инвестиции трактуются как отказ от сегодняшнего потреб л ения благ ради более полного удовлетворения потребностей в последующие периоды, т.е. инвестирование представляет собой обмен удовлетворения сегодняшней потребности на ожидание удовлетворить ее в будущем с помощью инвестиционных благ. В коммерческой практике принято различать следующие типы таких инвестиций: инвестиции в физические активы, инвестиции в денежные активы, инвестиции в нематериальные (незримые) активы. Многие компании сталкиваются с проблемой выбора инвестиционных проектов для реализации. Это связано с ограниченностью объемов собственных и заемных средств, привлекаемых для финансирования инвестиционной деятельности. Нехватка финансовых ресурсов для реализации всех возможных инвестиционных проектов означает необходимость отбора наиболее предпочтительных из них. Критерии отбора инвестиционных проектов можно разделить на две крупные категории. В первую категорию входят так называемые качественные критерии, которые определяют, прежде всего, качественные характеристики инвестиционных проектов. Вторая крупная категория – это количественные критерии, которые можно измерить в абсолютных и в относительных показателях. Можно выделить следующие наиболее распространенные количественные критерии, по которым определяется приоритетность финансирования инвестиционных проектов: необходимая сумма инвестиций, срок окупаемости инвестиций, чистая стоимость капитала, индекс прибыльности, внутренняя норма доходности. Критерии отбора инвестиционных проектов можно разделить на следующие группы: критерии, связанные со стратегией и политикой предприятия; финансовые, рыночные, производственные, научно-технические, внешние и экологические критерии. При выборе проекта, оценке его эффективности следует учитывать факторы неопределенности и риска. Привлекательность инвестиционного проекта может быть оценена с различных позиций, в том числе с технической, технологической, экологической, социальной, организационной. Однако важнейшим критерием привлекательности инвестиционных проектов проекта служат экономические показатели. Ожидаемая эффективность инвестиций должна отражать экономическую привлекательность проекта. Для этого определяются основные показатели эффективности проекта. Наиболее часто применяются методы оценки экономической эффективности инвестиционных проектов основанные на применении концепции дисконтирования: метод определения чистой текущей стоимости; метод расчета рентабельности инвестиций; метод расчета внутренней нормы прибыли; метод расчета дисконтированного периода окупаемости инвестиций. Предлагается построить торговый центр в районе «Царицыно» Южного административного округа г . Москвы общей площадью 46 513 кв. м . Продолжительность инвестиционной фазы рассматриваемого проекта (время осуществления капитальных вложений) составляет 3 года с начала реализации проекта. Общая потребность в инвестициях составляет 3 732 296 тыс . руб . В качестве источников ф и нансирования приняты: кредит банка и собственные средства. В ходе оценки экономич е ской эффективности инвестиционного проекта было проверено его соответствие различным критериям приемлемости. Инв е стиционный проект рассмотрен с точки зрения чистой текущей стоимости, рентабельности инвестиций, внутренней нормы приб ы ли, срока окупаемости. Анализ экономической привлекательности инвестиционного проекта показал его приемл е мость по всем рекомендуемым критериям. Анализ интегральных показателей экономической эффективности проекта характеризует его как приемлемый для реализации и позволяет рекомендовать проект к внедрению. Оценка экономической привлекательности проекта предполагает использование, как правило, всей системы показателей. Это связано с тем, что каждому методу присущи некоторые недостатки, устраняемые в процессе расчета другого показателя. Экономическое содержание каждого показателя неодинаково. Аналитик получает информацию о различных сторонах инвестиционного проекта, поэтому только совокупность расчетов позволит принять правильное инвестиционное решение. Проведен анализ чувствительности и устойчивости проекта к рискам. Определена точка безубыточности за весь период реализации проекта. Ее значение снижается, что связано с уменьшением условно-постоянных расходов за счет выплаты кредитов. Проведена оценка устойчивости проекта к негативным изменениям параметров проекта. Определены предельные значений параметров проекта, т.е. таких их значений, при кот о рых интегральный коммерческий эффект становится равным нулю. Проведенный анализ устойчивости инвестиционного проекта к неблаг о приятным внешним воздействием показал, что проект имеет положительный NPV при всех неблагоприятных внешних воздействиях, что говорит о его пр и емлемости. Наибольшее влияние на NPV оказывают цена.

ЛИТЕРАТУРА
I. Законодательные и нормативные акты
1.Федеральный закон от 25.02.1999г. №39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемый в форме капитальных вложений»
2.Федеральный закон от 9 июля 1999 г. N 160-ФЗ «Об иностранных инвестициях в Российской Федерации» (с изменениями от 21 марта, 25 июля 2002 г., 8 декабря 2003 г., 22 июля 2005 г., 3 июня 2006 г., 26 июня 2007 г., 29 апреля 2008 г.)
3.Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов. Официальное издание. - М.:Экономика, 2000. – 422 с.
4.Постановление Правительства РФ от 30.10.2010 N 880 «О порядке распределения и предоставления за счет бюджетных ассигнований Инвестиционного фонда Российской Федерации бюджетам субъектов Российской Федерации субсидий на реализацию проектов, имеющих региональное и межрегиональное значение»
5.Методика расчета показателей и применения критериев эффективности региональных инвестиционных проектов, претендующих на получение государственной поддержки за счет бюджетных ассигнований Инвестиционного фонда Российской Федерации. Утверждена приказом Министерства регионального развития Российской Федерации от 30 октября 2009 г. № 493
II.Учебники, учебные пособия, монографии
6.Брынцев А.Н. Инвестиционный проект. Да или нет. – М.: Экономическая газета, 2012, -126 с.
7.Бусов В. И., Землянский О. А., Поляков А. П. Оценка стоимости предприятия (бизнеса). - М.: Юрайт, 2013, - 432 с.
8.Виленский П.Л. Лившиц В.Н. Смоляк С.А. Оценка эффективности инвестиционных проектов: Теория и практика. - М.: Дело, 2008. - 1104 с.
9.Голов Р.С., Балдин К.В., Передеряев И.И. Инвестиционное проектирование. – М.: Дашков и Ко, 2010, - 368 с.
10.Грачева М., Секерин А. Риск-менеджмент инвестиционного проекта. – М.: Юнити-Дана, 2009, - 544 с.
11.Дамодаран Асват. Инвестиционная оценка. Инструменты и методы оценки любых активов. – М.: Альпина Паблишер, 2011, - 1324 с.
12.Забродин Ю.Н., Михайличенко А.М., Шапиро В. Д. Управление инвестиционными программами и портфелями проектов. – М.: Дело АНХ, 2010, - 576 с.
13.Казакова Н. А. Экономический анализ в оценке бизнеса и управлении инвестиционной привлекательностью компании. – М.: Финансы и статистика, Инфра-М, 2009, - 240 с.
14.Ковалев В. В. Управление денежными потоками, прибылью и рентабельностью. – М.: Проспект, 2013, - 334 с.
15.Крапчатова И.П. Управление рисками инвестиционных проектов. Комплексный подход. Практические рекомендации. – М.: Ламберт, 2011, - 140 с.
16.Кукукина И. Г., Малкова Т. Б. Экономическая оценка инвестиций. – М.: КноРус, 2011, - 304 с.
17.Лимитовский М.А. Инвестиционные проекты и реальные опционы на развивающихся рынках. – М.: Юрайт, 2011, - 496 с.
18.Липсиц И.В. Коссов В.В. Экономический анализ реальных инвестиций. М.: Экономистъ, 2007. - 412 с.
19.Лумпов А.И., Лумпов А.А. Бизнес-планирование инвестиционных проектов. – М.: Флинта, 2012, - 156 с.
20.Майкл Кэхилл. Инвестиционный анализ и оценка бизнеса. – М.: Дело и Сервис, 2012, - 432 с.
21.Масленкова О. Ф. Оценка стоимости предприятия (бизнеса). – М.: КноРус, 2011, - 288 с.
22.Мазур И.И., Шапиро В.Д. Управление инвестиционно-строительными проектами. Международный подход. – М.: Омега-Л, 2011, - 736 с.
23.Методы и модели системного анализа. Оценка эффективности и инвестиционных проектов. Системная диагностика социально-экономических процессов. Том 61. Выпуск 3. – М.: ЛКИ, Труды Института системного анализа РАН, 2011, - 122 с.
24.Орлова Е. Инвестиции и инновации. – М.: Ленанд, 2009, - 200 с.
25.Оценка стоимости имущества. // Под редакцией И. В. Косоруковой. – М.: Синергия, 2012, - 736 с.
26.Проскурин В. К. Анализ и финансирование инновационных проектов. – М.: Вузовский учебник, Инфра-М, 2011, - 112 с.
27.Ричард Брейли, Стюарт Майерс. Принципы корпоративных финансов. – М.: Олимп-Бизнес, 2012, - 1008 с.
28.Романов Б. А. Математическая модель реализации предприятиями инвестиционного производственного проекта. – М.: РИОР, 2010, - 332 с.
29.Романов Б. А. Оптимизация инвестиционного производственного проекта на основе модели "затраты-выпуск". – М.: Компания Спутник , 2009, - 304 с.
30.Силкина Н.Г. Дисконтирование денежных потоков в инвестиционных проектах. – М.: ООО "ТНТ", 2012, - 200 с.
31.Сироткин С.А., Кельчевская Н.Р. Экономическая оценка инвестиционных проектов. – М.: Юнити-Дана, 2011, - 312 с.
32.Рутгайзер В. М. Справедливая стоимость бизнеса. Проекция рыночных условий на процедуры оценивания стоимости активов и обязательств. – М.: Маросейка, 2010, - 138 с.
33.Чеботарев Н. Ф. Оценка стоимости предприятия. – М.: Дашков и Ко, 2013, - 254 с.
34.Экономическая оценка инвестиций.// Под редакцией М. И. Римера. – СПб, Питер, 2011, - 432 с.
III. Статьи из периодической печати

35.Воронина Л.А., Иосифова Л.В., Нестеренко Е.А. Оценка ожидаемой эффективности инвестиций в развитие новых фирм одной технологии.// Финансы и кредит, 2013, № 8.
36.Бабанова Ю.В. Томашева В.В. Управление инвестиционной деятельностью как фактор устойчивого функционирования компании.// Финансы и кредит, 2012, № 46.
37.Чалдаева Л.А. Билый А.В. Инвестиционная деятельность современного предприятия: организация и проектирование. // Финансы и кредит, 2012, № 44.
38.Локтионов В.И. Проблема выбора метода оценки эффективности инвестиционных проектов, программ и стратегий в энергетике. // Финансы и кредит, 2012, № 38.
39.Бирючков Д.Н. Особенности управления инвестициями в многоуровневых компаниях. // Финансы и кредит, 2012, № 35.
V. Интернет-ресурсы
40.Агентство инвестиционного синтеза. Проектирование бизнеса и организация инвестиционной деятельности. Статья: Инвестиционная стратегия для производственного предприятия - URL: http://www.zinsin.ru
41.Финансы. RU - URL: http://www.finansy.ru/publ/inv/007zubov.htm
42.Сайт Корпоративный менеджмент http://www.cfin.ru/