Договор купли-продажи земельного участка

Актуальность темы. Вне зависимости от экономической ситуации, недвижимость регулярно становится предметом перехода права владения, чаще всего по сделкам купли-продажи. Порядок оформления купли-продажи земельного участка предусматривает прохождение обязательной процедуры регистрации сделок. Это необходимо для фиксации перехода права владения и распоряжения имуществом. Формально, момент внесения сведений в Росреестре о смене владельца по конкретному документу считается моментом продажи.
Процедуры по купли-продаже земли сегодня, ввиду экономического кризиса, стали совершаться реже, вместе с этим увеличился риск попасть в сети мошенников. Для осуществления покупки или продажи земельного участка, необходимо учитывать все нюансы Российского законодательства, чтобы избежать различных правовых ошибок.
Тем более что покупатель при совершении сделки купли-продажи земли рискует больше, нежели продавец. Ведь если сделка будет оформлена без соблюдения действующих законодательных актов или в тексте договора будут прописаны лазейки, то она может быть признана недействительной в судебной порядке и, как следствие, расторгнута; при этом покупатель может потерять заранее уплаченные деньги.
При написании использовались такие авторы, как Дамдын О.С., Зильберштейн А.А., Остапенко А. Г., Сидоренко А.Ю., Потапова А.А. и другие.
Объектом исследования является совокупность правоотношений, возникающих при заключении договора купли-продажи в гражданском праве.
Предметом исследования является действующее гражданское и земельное законодательство, регламентирующее порядок и особенности заключения, исполнения и прекращения договора купли-продажи земельного участка.
Целью данной работы является исследование положений о сделках с земельными участками, их анализ, выявление особенностей сделок с земельными участками и анализ проблем, возникающих при их совершении,
Исходя и поставленной цели можно выделить следующие задачи:
1. Рассмотреть земельный участок как объект купли-продажи
2. Выделить правовое регулирование сделок с земельными участками. Особенности заключения договора купли-продажи земельного участка, находящегося в публичной собственности
3. Охарактеризовать существенные условия договора купли-продажи земельного участка
4. Выделить стороны и предмет договора купли-продажи земельного участка
5. Рассмотреть исполнение договора купли-продажи
6. Изучить расторжение, изменение и основания прекращения договора купли-продажи земельного участка
7. Выделить ответственность сторон договора купли-продажи земельного участка
8. Проанализировать судебную практику по делам, связанным с договорами купли-продажи земельного участка
Методологическая основа исследования. В настоящем исследовании использовались как общенаучные методы (системный анализ, синтез, сравнение, абстрагирование, индукция, дедукция), так и частно–научные методы (историко – правовой, сравнительно – правовой, формально-юридический).
Данная работа состоит из введения, основной части, заключения и списка используемой литературы.

Введение 3
Глава 1 Основные аспекты правового регулирования договора купли-продажи земельного участка 5
1.1 Земельный участок как объект купли-продажи 5
1.2 Правовое регулирование сделок с земельными участками. Особенности заключения договора купли-продажи земельного участка, находящегося в публичной собственности 10
1.3 Существенные условия договора купли-продажи земельного участка 11
1.4 Стороны и предмет договора купли-продажи земельного участка 13
Глава 2 Проблемы договорной и судебной практики 16
2.1 Исполнение договора купли-продажи 16
2.2 Расторжение, изменение и основания прекращения договора купли-продажи земельного участка 19
2.3 Ответственность сторон договора купли-продажи земельного участка 22
2.4 Судебная практика по делам, связанным с договорами купли-продажи земельного участка 26
Заключение 29
Список используемой литературы 33

Купля-продажа земельных участков является правовой сделкой, в рамках которой происходит передача права собственности на земельный участок. Сторонами сделки выступают владелец земельного массива и лицо, желающее приобрести участок.
Земельные участки ─ основной компонент недвижимого имущества. Хотя бы потому, что все жилые и нежилые строения в своем подавляющем большинстве расположены на земле, и судьбы зданий и строений с одной стороны и земельных участков, на которых они построены, ─ с другой, не могут не быть тесно связанными между собой. Не только в реальной жизни, но и согласно юридическим нормам. В соответствии с ЗК РФ одним из основных принципов земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, которые следуют судьбе земельных участков.
В соответствии с требованиями действующего гражданского законодательства, договор купли-продажи обязательно оформляется в письменной форме. Помимо установленной письменной формы этого документа, определенные требования предъявляются и к его структуре и содержанию. Поэтому все особенности оформления и правильного заполнения этого договора стоит рассмотреть более подробно.
Купля-продажа – одна из распространённых имущественных сделок в земельном праве, в результате которой одна сторона приобретает права на земельный участок на возмездной (платной) основе, за счёт прекращения права собственности контрагента.
Процедура включает в себя оформление стандартного договора купли-продажи, который должен отвечать требованиями закона и иметь однозначное трактование.
Перед тем как приступить к оформлению договора, продавец обязан провести межевание земельного участка, а также собрать необходимый пакет документов, включая справки об отсутствии задолженности по налогам и другим начислениям. Процедура оформления такого соглашения требует не только составления обязательного акта, но и регистрации в Росреестре. На это действие отводится один месяц.
Существует ряд основных условий, при нарушении которых соглашение купли-продажи может быть признано недействительным.
В качестве последствий признания договора недействительным, можно отметить отмену совершенных действий, конфискацию имущества участников сделки, нарушивших закон.
Так, в действующем законодательстве к особенностям купли-продажи земельных участков относится то, что к продаже они подлежат только в случае прохождения процедуры государственного кадастрового учета при предоставлении продавцом всей информации об ограничениях пользования земельного участка и об обременениях земли; условия договора, которые дают право выкупить земельный участок обратно, ограничить дальнейшее распоряжение участком или ограничить ответственность продавца в случае предъявления прав на участок третьими лицами являются недействительными, что в свою очередь является и проблемой, поскольку в настоящее время большое количество недобросовестных продавцов и покупателей.
В целях защиты прав собственников, гарантом которых выступает Конституция РФ, система государственной регистрации прав граждан на земельные участки должна в полной мере обеспечить создание механизмов действенного влияния государства на современный рынок недвижимости. В вопросе повышения благосостояния населения отдается приоритетная роль праву частной собственности, которая призвана обеспечить материальные интересы и потребности отдельного человека.
В результате регистрации права в органах государственного кадастра меняется статус земельного участка. Он может видоизмениться кардинально, к примеру, после приватизации участка. А может остаться в частной собственности. При этом участок просто поменяет хозяина. Вариантов может быть много.
На основании всего вышеизложенного, и проведенного были сделаны следующие выводы:
1. Особенности сделки купли-продажи земельных участков очевидны.
Четкое разделение понятия «земля» как природного объекта или природного ресурса и земельных участков и их частей неоправданно, учитывая принцип земельного законодательства, предусмотренный п. 1 ст. 1 ЗК РФ, провозгласивший приоритет охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды перед использованием ее в качестве недвижимого имущества, из смысла которого можно сделать вывод, что земельный участок и его часть являются прежде всего природными объектами и ресурсами.
Таким образом, в понятие «земля» должны включаться все объекты земельных отношений, и, следовательно, употребление этого термина необходимо при регулировании вопросов, касающихся всех земельных объектов.
Можно определить, что объектами земельных имущественных отношений могут выступать:
- земельный участок, который должен быть сформирован в соответствии с законодательством о кадастровом учете объектов недвижимости, в результате которого он обретает индивидуальные характеристики, отделяющие его от других земельных участков;
- земельная доля, которая вообще на представлена в перечне объектов земельных отношений, хотя ее собственник обладает правом пользования, и распоряжения определенной долей земельного участка и, следовательно, является участником земельного правоотношения. Земельная доля не является индивидуально-определенной недвижимой вещью и представляет собой идеальную (не выделенную на местности в натуре) долю в праве общей долевой собственности на земельный участок.
2. В перечень существенных условий договора купли-продажи земель сельскохозяйственного назначения, кроме имеющихся, внести такое условие, как качество продаваемого земельного участка (его экологическое и природоресурсное составляющие). Тогда, проверять свойство конкретного земельного участка было бы значительно проще, если бы в данных, которые вносятся в государственный кадастр недвижимости, эти качественные характеристики находили бы отражение.
3. Предлагается дополнить Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» положением, в соответствии с которым не подлежат нотариальному удостоверению сделки при отчуждении или ипотеке своей доли участником долевой собственности другому участнику долевой собственности. Данная новелла позволит исключить нецелесообразное понуждение обращаться к нотариусу и для большого количества участников долевой собственности поможет снизить финансовые и временные издержки.
Анализируя все вышенаписанное, из этого следует, что на сегодняшний день на практике, соблюдая необходимые требования законодателя в сфере земельно-правовых отношений, и непосредственно реализуя свои законные права на землю или осуществляя их защиту участники земельных правоотношений так или иначе испытывают некоторые сложности. Сложившаяся ситуация, во-первых, обусловлена тем, что в настоящее время регулирование земельных отношений помимо Земельного кодекса РФ осуществляется большим количеством федеральных законов и законов субъектов РФ, правильно сориентироваться в которых и найти ответы на все вопросы достаточно затруднительно. Однако, такое положение нередко усугубляется пробелами и противоречиями в действующем земельном законодательстве, ставящими земле обладателей в безвыходное положение, выйти из которых могут помочь только разъяснения и консультации специалистов в области земельного права.

Нормативно-правовые акты

1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993 с изменениями, одобренными в ходе общероссийского голосования 01 07.2020) // Собрание законодательства РФ. 2009. № 4. Ст. 2; [Электронный ресурс] Официальный текст Конституции РФ с внесенными поправками от 14.03.2020 опубликован на Официальном интернет-портале правовой информации http://www.pravo.gov.ru, 04.07.2020.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 25.02.2022) // СЗ РФ. - 1994. - № 32. - Ст. 3301.
3. Гражданский Кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 01.07.2021, с изм. от 08.07.2021) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2022) // СЗ РФ. - 1996. - № 5. - Ст. 410.
4. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 №136-ФЗ (ред. от 01.05.2022) // СЗ РФ. - 2001. - №44. - Ст. 4147.
5. Налоговый кодекс Российской Федерации от 31.07.1998 № 146-ФЗ (ред. от 01.05.2022) // Рос. газ. – 1998. – 06 августа.
6. О государственной регистрации недвижимости Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 01.05.2022) // СЗ РФ. - 2015. - №29 (часть I). - Ст. 4344.
7. О кадастровой деятельности Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ (ред. от 01.05.2022) // СЗ РФ. - 2007. - №31. - Ст. 4017.





Материалы судебной правоприменительной практики:

8. Апелляционное определение Московского городского суда от 06.11.2018 по делу № 33–48106/2018 – Доступ из справочной правовой системы «Консультант Плюс».
9. Апелляционное определение Нижегородского областного суда от 02.05.2017 по делу № 33–5240/2017 – Доступ из справочной правовой системы «Консультант Плюс».
10. Решение Приволжского районного суда г. Казани Республики Татарстан от 24 мая 2017 г. № 2–2464/17 – Доступ из справочной правовой системы «Консультант Плюс».

Научная литература

11. Анисимов, А. П. Гражданское право. Особенная часть. Учебник для СПО. В 2-х томах. Том 1. / А.П. Анисимов, М.Ю. Козлова, А.Я. Рыженков. - М.: Юрайт, 2019. - 352 с.
12. Анисимов, А. П. Гражданское право. Особенная часть. Учебник для СПО. В 2-х томах. Том 2. / А.П. Анисимов, М.Ю. Козлова, А.Я. Рыженков. - М.: Юрайт, 2019. - 224 с.
13. Аюшеева, И. З. Гражданское право. Учебник. В 2 томах. Том 1. / И.З. Аюшеева, Е.Е. Богданова, Б.А. Булаевский. - М.: Проспект, 2020. - 440 с.
14. Белов, В. А. Гражданское право. В 4 томах. Том 3. Особенная часть. Абсолютные гражданско-правовые формы. В 2 книгах. Книга 1. Формы отношений принадлежности вещей. Учебник. / В.А. Белов. - М.: Юрайт, 2017. - 320 с.
15. Богданова, Е. Е. Гражданское право. Учебник. В 2 томах. Том 2. / Е.Е. Богданова, Д.Е. Богданов, Л.Ю. Василевская. - М.: Проспект, 2020. - 448 с.
16. Булаевский, Б. А. Гражданское право. Сроки. Исковая давность. Учебное пособие для бакалавров. / Б.А. Булаевский. - М.: Проспект, 2019. - 80 с.
17. Земельное право и правоспособность иностранных физических лиц в отношении земель, предоставляемых гражданам России. – М.: ИВЭСЭП, Знание, 2019. – 334 с.
18. Анисимов, А.П. Земельное право России. Конспект лекций. / А.П. Анисимов. – М.: Юрайт, 2017. – 240 с.
19. Зильберштейн, А.А. Земельное право. Шпаргалка. / А.А. Зильберштейн. – М.: РГ-Пресс, 2019. – 165 с.
20. Потапова, А.А. Земельное право. Конспект лекций. / А.А. Потапова. – М.: Проспект, 2019. – 91 с.

Периодические издания:

21. Дамдын, О. С. Земельное право: понятие, предмет и метод правового регулирования // Молодой ученый. — 2018. — №1 (60). — С. 211-213.
22. Остапенко, А. Г. Земельное право. Новые возможности в оформлении «прирезок» земельного участка / А. Г. Остапенко, А.Ю. Сидоренко // Молодой ученый. — 2018. — №24 (128). — С. 364-365.
23. Байрамкулова З. К. Особенности договора купли-продажи жилого помещения и проблемы, возникающие при его заключении / З.К. Байрамкулова // Молодой ученый. — 2021. — № 46 (388). — С. 125–127.