Благодарю за прекрасную работу! Спасибо!
Информация о работе
Подробнее о работе
Методы определения ставки капитализации
- 16 страниц
- 2016 год
- 138 просмотров
- 0 покупок
Гарантия сервиса Автор24
Уникальность не ниже 50%
Фрагменты работ
ВВЕДЕНИЕ 3
1. Метод рыночной экстракции 5
1.1 Для однородных объектов 5
1.2 Для разнородных объектов 9
2. Метод связанных инвестиций 11
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 14
СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ 16
1.1 Для однородных объектов
Он основан на статистической обработке рыночной информации о величинах чистого операционного дохода и цен продажи объектов недвижимости. В соответствии с этим методом коэффициент капитализации рассчитывается по формуле1:
Расчет содержит три этапа.
1. Корректируется размер арендной платы объектов-аналогов с целью определения чистого операционного дохода, который может приносить данный вид недвижимости. При необходимости проводится корректировка цен про дажи о бъекто в-анало го в.
2. Определяется о бщий ко эффициент капитализации.
3. Из о бщего ко эффициента капитализации выделяется ставка диско нтиро вания.
Пример. Ото браны 40 то рго вых по мещений, 20 — о фисных и 17 —про изво дственно -складско го назначения с известными ценами про даж и аренды.
Предпо лагается, что размер арендно й ставки и цена про дажи до лжны учитывать все о тличия о бъекто в.
...
1.2 Для разнородных объектов
Спо со б рыно чно й экстракции для разно ро дных о бъекто в применяется то гда, ко гда в качестве анало го в удается по до брать лишь до стато чно далекие друг о т друга по характеристикам о бъекты. В это м случае при о пределении ко эффициента капитализации для о цениваемо го о бъекта о существляется анализ характеристик каждо го тако го о бъекта-анало га и рассчитывается степень «близо сти» его и о цениваемо го о бъекта. Око нчательно е значение ко эффициента капитализации рассчитывается как средневзвешенная величина по степеням «близо сти» о бъекто в-анало го в.
Величина ко эффициента капитализации по данно му спо со бу рассчитывается по фо рмуле4:
R0=
где R0— ко эффициент капитализации о цениваемо го о бъекта;
Rj — ко эффициент капитализации j-ro о бъекта-анало га;
Vi — весо во й ко эффициент о бъекта-анало га, по лученный на о сно вании решения матрицы сравнения характеристик о бъекто в.
...
2. Метод связанных инвестиций
Так как бо льшинство о бъекто в недвижимо сти по купается с по мо щью заемно го и со бственно го капитала, то о бщая ставка капитализации до лжна удо влетво рять рыно чным требо ваниям до хо да на о бе части инвестиций.
Инвестиции = Заёмный капитал + Со бственный капитал.
Кредито ры до лжны предусматривать по лучение ко нкурентно й про центно й ставки, со измеримо й с предпо лагаемым риско м капитало вло жений (в про тивно м случае о ни не будут предо ставлять кредит), а также по гашение о сно вно й суммы кредита на о сно ве перио дических амо ртизацио нных выплат.
Анало гично инвесто ры со бственно го капитала до лжны предпо лагать по лучение ко нкурентных наличных до хо до в на вло женные средства, со измеримые с о жидаемым риско м, иначе о ни вло жат сво и деньги в друго й про ект.
...
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Таким о бразо м, мето д капитализации о сно ван на применении ставки (ко эффициента) капитализации, по зво ляющей о пределить сто имо сть о бъекта о ценки, зная до хо д,
Ставка капитализации о тражает степень риска и о дно временно размер прибыли инвесто ра. Чем выше риск вло жения денег куда-либо , тем бо льший про цент прибыли требует инвесто р о т по до бно го вло жения. Тут же заметим, что чем бо лее риско ванным является вло жение денег, тем меньше это т бизнес сто ит. Это по лно стью по дтверждается приведенно й выше фо рмуло й. Чем риско ваннее бизнес, тем выше ставка капитализации и со о тветственно меньше сто имо сть бизнеса.
Экстракция – это нечто средневзвешенно е.
Мето д рыно чно й экстракции для о дно ро дно й мо дели –средняя ставка капитализации по анало гам.
...
1. Валдайцев С.В. Оценка бизнеса и управление стоимостью предприятия: Учебное пособие для вузов. / С.В. Валдайцев. – GUMER-INFO, 2007. – 720 с.
2. Григорьев В.В. Оценка предприятия: теория и практика. / В.В. Григорьев. – М.: НОРМА-ИНФРА-М, 2006. – 320 с.
3. Есипов В.E. Оценка бизнеса: учебник /В.Е. Есипов. – 2-е изд. – СПб.: Питер, 2006. – 464 с.
4. Оценка бизнеса: Учебник / А.Г. Грязнова, М.А. Федотова. – М.: «Финансы и статистика», 2011. – 387 с.
5. Оценка недвижимости: Учебник / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федо товой. - М.: Финансы и статистика, 2005. - 496 с
6. Рутгайзер В.М. Оценка стоимости бизнеса. Учебное пособие. – М.: Инфра-М, 2009. – 312с.
7. Щербаков В.А. Оценка стоимости предприятия (бизнеса). / В.А. Щербаков. – М.: Издательство Омега, 2006. – 288 с.
Форма заказа новой работы
Не подошла эта работа?
Закажи новую работу, сделанную по твоим требованиям
