Подходы и методы, применяемые к оценке недвижимого имущества

Введение

Актуальность темы дипломной работы обусловлена тем, что в связи с развитием рыночных отношений в России возникла необходимость в оценочной деятельности, т.е. определение стоимости объекта торговой недвижимости.
Понятие «недвижимое имущество» впервые сформулировано в римском праве в связи с введением в гражданский оборот земельных участков и других природных объектов, и в настоящее время оно стало общепринятым во всех странах мира.
В мировой практике недвижимость – это земля как физический объект, а также все, что прочно с ней связано, включая объекты, присоединенные к ней, не зависимо от того, имеют ли они природное происхождение или созданы руками человека.
То есть недвижимость – это участок территории с имеющимися на нем природными ресурсами (почва, зеленые насаждения и др.), зданиями и сооружениями. Ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам или к недвижимости относят земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в т.ч. леса, многолетние насаждения, здания и сооружения.
В Российском законодательстве понятие недвижимости включает приравненные к нему движимые вещи. Не по родовым или видовым признакам, а по целесообразности распространения на них специального правового режима, установленного для действительно недвижимых вещей.
Недвижимость включает в себя не только понятие физического или материального объекта, но и комплекс экономико-правовых и специальных отношений.
С переходом России к рыночным отношениям недвижимость становится товаром и возникает рынок недвижимости. Рынок недвижимости – это определенный набор механизмов, по средствам которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами использования.
Способы оценки недвижимости обладают универсальной значимостью, однако, отдельным типам недвижимости присущи личные характерные черты, свои особенные факторы, позволяющие объекту недвижимости оптимальным способом отвечать своему многофункциональному назначению. Поэтому выбранная тема для дипломной работы является актуальной.
Рыночные методы оценки помогают максимально выгодно распоряжаться торговым недвижимым имуществом, этим новым ресурсом, который предприятия и граждане получают в свое распоряжение. Эта оценка становится необходимой уже тогда, когда собственники торговой недвижимости хотят совершить сделку купли – продажи. Без должной оценки нельзя рассчитывать на получение действительной прибыли от сделки.
Объект исследования – жилая трехкомнатная квартира.
Предмет исследования – оценка стоимости нежилого здания.
Целью дипломной работы является анализ различных подходов и методов оценки недвижимого имущества.
Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:
1. Дать общую характеристику понятию нежилого имущества, его типам и классификации.
2. Описать цели и принципы оценки недвижимого имущества
3. Охарактеризовать подходы, методы оценки недвижимого имущества, особенности оценки отдельных типов недвижимости.
4. Проанализировать практику оценки недвижимости на примере жилой трехкомнатной квартиры.
Методологическую основу работы составили следующие методы: метод сравнения, анализ, обобщение справочной литературы.
Теоретической и методологической основой исследования является труды отечественных и зарубежных авторов в области оценки недвижимости, а именно: С.А. Баронин, К.Ю. Кулаков , Е.В. Григораш, С.А. Самодуров, А.И. Шишканов, Ш.Ш. Гулбердиев , А.В. Дубровский, А.Л. Ильиных, О.И. Малыгина, В.Н. Москвин, А.В. Вишнякова , Е.В. Лаврова, Т.Н. Моргун, О.Е. Полякова , Т.М. Новикова, В.Ф. Гранкин, Р.С. Воронцов и некоторые другие. А также материалы сети Интернет по исследуемой проблеме.
Практическая значимость работы состоит в том, что в работе подробно рассмотрены основные аспекты осуществления сделок купли-продажи торговой недвижимости; проведен анализ наиболее оптимального метода оценки недвижимости, используемого при оценке доходности торговой недвижимости; на конкретном примере произведена оценка действующего торгового павильона.
Структура дипломной работы: введение, основная часть (содержит две главы, поделенные на п

Введение……………………………………………………………………….. 3
ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ОЦЕНКИ
НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА…………………………………………...
6
1.1 Общая характеристика понятия нежилого имущества:
типы и классификация……………………………………..…………
6
1.2 Цели и принципы оценки недвижимого имущества………….. 10
1.3 Подходы, методы оценки недвижимого имущества, особенности оценки отдельных типов недвижимости…………….
17
ГЛАВА 2. ПРАКТИКА ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА
НА ПРИМЕРЕ ЖИЛОЙ КВАРТИРЫ…………………………….………….
35
2.1 Характеристика объекта оценки………………………………… 35
2.2 Определение стоимости объекта оценки затратным подходом. 42
2.3 Определение стоимости объекта оценки доходным подходом.. 44
2.4 Определение стоимости объекта оценки сравнительным подходом согласование результатов………………………………..
46
Заключение…………….……………………………………………………… 51
Глоссарий……………………………………………………………………… 55
Список сокращений…………………………………………………………... 57
Список использованных источников……………………………………….. 58
Приложения…………………………………………………………………… 62

Работа написана самостоятельно, защищена на "Отлично", содержит практическую часть с расчетами. Оригинальность "чистая", выполнена в ручную, по Антиплагиат.ру - 65%.
В работе есть наглядности в виде таблиц, рисунков, схем, приложений.
К ВКР есть речь на защиту и раздаточный материал

Список использованных источников

Нормативно-правовые акты:
1. "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 08.12.2020) // [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.consultant.ru
2. Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.1998 N 135-ФЗ (последняя редакция) // [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.consultant.ru
3. Приказ Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 256 (ред. от 22.10.2010) "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)" (Зарегистрировано в Минюсте РФ 22.08.2007 N 10040) // [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.consultant.ru
4. Постановление № 285 от 11.04.01 г. «Положение о лицензировании оценочной деятельности в РФ» (последняя редакция) // [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.consultant.ru
5. Постановление № 519 от 06.07.01 г. «об утверждении стандартов оценки» (последняя редакция) // [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.consultant.ru

Учебная и научная литература, монографии, статьи:
6. Афанасьева В.Р. Оценка стоимости недвижимости // Научный электронный журнал Меридиан. 2020. № 12 (46). С. 249-251.
7. Баронин С.А., Кулаков К.Ю. Генезис управления стоимостью контрактов жизненного цикла объекта капитального строительства и стоимости владения недвижимостью // Недвижимость: экономика, управление. 2020. № 1. С. 10-14.
8. Букалова А.Ю., Мутагарова О.Н. Оценка рыночной стоимости жилой недвижимости с учетом социальных факторов // Современные технологии в строительстве. Теория и практика. 2018. Т. 2. С. 563-569.
9. Власов А.Д., Жарников В.Б. Методические основы определения рыночной и кадастровой стоимости застроенных земельных участков населенных пунктов // Вестник СГУГиТ (Сибирского государственного университета геосистем и технологий). 2019. Т. 24. № 1. С. 158-173.
10. Григораш Е.В., Самодурова С.А., Шишканова А.И., Гулбердиев Ш.Ш. Методология определения рыночной стоимости недвижимости с учетом современных условий // Вестник Алтайской академии экономики и права. 2020. № 6-2. С. 222-228.
11. Гровер, Р. М. Управление недвижимостью : учебник для СПО [Текст] : Учебник / Р. М. Гровер. - 2-е изд., испр. и доп. - Электрон. дан.col. - М: Издательство Юрайт, 2018. - 372 с.
12. Дубровский А.В., Ильиных А.Л., Малыгина О.И., Москвин В.Н., Вишнякова А.В. Анализ ценообразующих факторов, оказывающих влияние на кадастровую стоимость недвижимости // Вестник СГУГиТ (Сибирского государственного университета геосистем и технологий). 2019. Т. 24. № 2. С. 150-169.
13. Колпакова Н.С., Хейфец Е.Е. Практика применения сравнительного подхода к оценке недвижимости: корректировка рыночной стоимости на интенсивность пешеходных потоков // Известия сельскохозяйственной науки Тавриды. 2020. № 6 (169). С. 123-131.
14. Котляров, Максим Александрович. Экономика недвижимости и развитие территорий: учебник и практикум для СПО: [Текст]: Учебник и практикум / М. А. Котляров. - 2-е изд., испр. и доп. - Электрон. дан.col. - М : Издательство Юрайт, 2018. - 152 с.
15. Лаврова Е.В., Моргун Т.Н., Полякова О.Е. Анализ рынка недвижимости как источник информации для формирования кадастровой стоимости // Фундаментальные исследования. 2018. № 6. С. 148-153.
16. Лепихина О.Ю., Ососкова Ю.Ф. К современным проблемам государственной кадастровой оценки недвижимости // Вестник Российского университета дружбы народов. Серия: Экономика. 2018. Т. 26. № 1. С. 19-27.
17. Любушина Е.А. Судебная экспертиза кадастровой стоимости // Инновационное развитие. 2018. № 4 (21). С. 106-109.
18. Марьин Е.В. Особенности затратного подхода к оценке земельных участков // Агропродовольственная экономика. 2020. № 3. С. 78-81.
19. Межуева Т.В., Тарасов А.Г., Чегошева К.А. Факторы, влияющие на рыночную стоимость жилой недвижимости // Регулирование земельно-имущественных отношений в России: правовое и геопространственное обеспечение, оценка недвижимости, экология, технологические решения. 2019. Т. 1. С. 193-197.
20. Мясников В.Ф., Похорукова Е.И. Кадастровая и рыночная стоимость жилой недвижимости: в чем разница? // Регулирование земельно-имущественных отношений в России: правовое и геопространственное обеспечение, оценка недвижимости, экология, технологические решения. 2019. Т. 1. С. 208-211.
21. Медведева Н.И., Бровкин А.В. Оценка рыночной стоимости объектов коммерческой недвижимости с использованием доходного подхода // Экономика: вчера, сегодня, завтра. 2018. Т. 8. № 9A. С. 79-91.
22. Новикова Т.М., Гранкин В.Ф., Воронцов Р.С. Формирование кадастровой стоимости объектов недвижимости // Вестник Курской государственной сельскохозяйственной академии. 2018. № 9. С. 257-262.
23. Объедкова Е.Н., Ращупкина В.Н. Сущность подходов в оценочной деятельности и методология оценки стоимости объектов недвижимости в условиях кризисной экономики // Экономика строительства и городского хозяйства. 2018. Т. 14. № 1. С. 87-94.
24. Павлова М.С. Теоретические основы оценки стоимости коммерческой недвижимости // Вестник современных исследований. 2018. № 4.2 (19). С. 490-493.
25. Савина О.В., Маликов В.П., Садовникова Н.П., Парыгин Д.С., Митягин С.А., Воронин Д.Ю. Прогнозирование стоимости объектов недвижимости на основе комплексного анализа их свойств // Прикаспийский журнал: управление и высокие технологии. 2019. № 4 (48). С. 60-70.
26. Серебренникова А.А. Кадастровая стоимость земельного участка: проблема оценки // Молодежь и наука. 2019. № 4. С. 96.
27. Старинский В.Н., Буга А.В., Петракова К.С. Особенности и классификация объектов коммерческой недвижимости в целях получения информации об основных параметрах, качестве и состоянии здания // Экономика и управление народным хозяйством (Санкт-Петербург). 2019. № 9 (11). С. 137-144.
28. Смирнова Ю.О., Гудкова В.С. История развития и практика оценки недвижимости в России и за рубежом // Аллея науки. 2019. № 4. С. 155-159.
29. Талонов, А. В.. Управление недвижимым имуществом: учебник для СПО [Текст]: Учебник / А. В. Талонов. - Электрон. дан.col. - М: Издательство Юрайт, 2019. - 411 с.
30. Филиппова Т.Я., Казаков О.Д., Трофимов Д.Д., Ющенко В.С. Взаимосвязь оценки стоимости объекта и тенденций на рынке недвижимости как основа принятия управленческих решений для контрагентов // Вестник Томского государственного университета. Экономика. 2020. № 50. С. 113-126.
31. Цитко Е.Е. Оценка недвижимости // Экономика, социология и право. 2020. № 12. С. 13-16.
32. Швецова Ю.А., Заступов А.В. Доходный подход в оценке рыночной стоимости коммерческой недвижимости // Вестник молодых ученых Самарского государственного экономического университета. 2020. № 1 (41). С. 89-91.
33. Официальный сайт службы Государственной статистики по Республике Карелия // [Электронный ресурс]. – Режим доступа: https://krl.gks.ru/ofstatistics