оценка недвижимости

1. Оцените стоимость магазина со стабильным чистым операционным доходом 1,5 млн. рублей в год. Однако, в дальнейшем прогнозируется снижение стоимости объекта за счет износа: через 20 лет потеря стоимости объекта составит по прогнозам 20% его первоначальной цены. Безрисковая ставка составляет 7%, премия за риск вложения в недвижимость – 2,5%, премия за низкую ликвидность – 1,2%, премия за инвестиционный менеджмент – 1%. Норму возврата на капитал необходимо определить в данной задаче методом Ринга.

Решение задачи:


V = ЧОД/R,
где V – стоимость объекта,
R – ставка капитализации;
ЧОД = 1 500 000 руб. в год. – чистый операционный доход.
Определим R методом определения ставки капитализации с учетом возмещения капитальных затрат

Практикум
Дисциплина «Практика оценки стоимости недвижимости»
Выполнил(а): ФИО


1. Оцените стоимость магазина со стабильным чистым операционным доходом 1,5 млн. рублей в год. Однако, в дальнейшем прогнозируется снижение стоимости объекта за счет износа: через 20 лет потеря стоимости объекта составит по прогнозам 20% его первоначальной цены. Безрисковая ставка составляет 7%, премия за риск вложения в недвижимость – 2,5%, премия за низкую ликвидность – 1,2%, премия за инвестиционный менеджмент – 1%. Норму возврата на капитал необходимо определить в данной задаче методом Ринга.



2. Оцените стоимость офисного помещения с годовым чистым операционным доходом 700 тыс. руб. в год. В дальнейшем ожидается увеличение стоимости объекта, прирост цены по истечении 20 лет составит 40%. Безрисковая ставка составляет 7%, премия за риск вложения в недвижимость – 2,5%, премия за низкую ликвидность – 2,5%, премия за инвестиционный менеджмент – 2,5%. Норму возврата на капитал необходимо определить в данной задаче методом Инвуда.


3. Оцените стоимость офисного помещения с годовым чистым операционным доходом 700 тыс. руб. в год. В дальнейшем прогнозируется снижение стоимости объекта за счет износа: через 20 лет цена объекта составит по прогнозам 30% его первоначальной цены. Безрисковая ставка составляет 7%, премия за риск вложения в недвижимость – 2,5%, премия за инвестиционный менеджмент – 2,5%. Для определения премии за низкую ликвидность оценщик проанализировал срок экспозиции аналогичных объектов на рынке, который составляет 3 месяца. Норму возврата на капитал рассчитать методом Хоскальда.

4. Определить ЛНЭИ нежилого помещения. Возможные виды использования нежилого помещения: офис, ресторан или кафе, магазин. Все варианты являются законодательно разрешенными, физически осуществимыми и финансово реализуемыми, кроме организации места общественного питания.

Вариант использования
офис
магазин
кафе
1.
Площадь помещения, м2
500
2.
Рыночная ставка аренды, руб./м2 в год
14000
13500
13000
3.
Потери от недоиспользования, %
10
10
10
4.
Операционные расходы, руб./м2 в год
2500
2000
3500
5.
Коэффициент капитализации, %
15
15
15
6.
Расходы на ремонт, который необходимо провести до начала использования объекта по данному варианту, руб.
200000
0
0


5. Оцените стоимость нежилого помещения, по которому спрогнозированы денежные потоки (ЧОД) в тыс. рублей: 1-й год – 700; 2-й год - 1100; 3-й год – 1300; 4-й год – 900. В конце прогнозного периода (через 4 года) прогнозируется продажа объекта недвижимости за 4500 тыс. руб. Безрисковая ставка составляет 8%, премия за риск вложения в недвижимость – 2,5%, премия за низкую ликвидность – 1,5%, премия за инвестиционный менеджмент – 1,5%.

6. Рассчитать стоимость офисного помещения, данные в таблице. Безрисковая ставка составляет 7%, премия за риск вложения в недвижимость – 2,5%, премия за низкую ликвидность – 1,5%, премия за инвестиционный менеджмент – 2,5%. Через 3 года стоимость реверсии рассчитать методом капитализации дохода, если прогнозируется, что стоимость перепродажи будет составлять 100% от первоначальной стоимости недвижимости.

Вариант использования
Прогнозный период
Постпрог-нозный период


1-й год
2-й год
3-й год
4-й год
1.
Площадь помещения, м2
300
2.
Рыночная ставка аренды, $/м2 в год
500
510
515
520
3.
Потери от недоиспользования, %
50
20
15
15
4.
Операционные расходы ( без учета ремонта), $/м2 в год
90
95
100
110

5.
Расходы на ремонт, $/ м2
100
0
0
0

7. Рассчитать стоимость магазина с годовым чистым операционным доходом 4500000 руб., если известны данные по продажам аналогичных объектов недвижимости.
Показатель

Объекты -аналоги


№1
№1

№2

№3

№4

Цена продажи, руб.

12 000 000

1 500 000

1 400 000

1 000 000

ЧОД, руб.

2 200 000

305 000

310 000

215 000


8. Выявлены идентичные объекты недвижимости, которые отличаются по местоположению. Цена объекта в центре города – 147 000 руб/кв.м., цена объекта в спальном районе – 128 000 руб/кв.м., цена объекта в рядом с промышленной зоной - 115 000 руб/кв.м. Определите коэффициентные корректировки на местоположение для различных оценочных ситуаций и заполните таблицу корректировок.
Таблица корректировок на местоположение
Объект оценки
Объект-аналог

В центре
В спальном районе
В промзоне
В центре



В спальном районе



В промзоне




9. По данным рынка недвижимости был выявлен среднегодовой прирост цен в размере 4% год в сегменте офисных помещений до 100 метров. Выявлены цены по сопоставимым объектам, по всем отличающимся характеристикам по аналогам и объекту оценки поправки внесены кроме поправки на время продажи. Рассчитать стоимость оцениваемого объекта недвижимости (дата проведения оценки – 10 апреля 2009) площадью 75 кв.м..

Характеристики
Оцениваемый объект
Аналоги


1
2
3
Первоначальная цена, тыс. руб./кв.м




Корректировка




Скорректированная цена, тыс. руб./кв.м




…
…
…
…
…
Скорректированная цена, тыс. руб./кв.м
-
150
145
140
Время продажи
10 апреля 2009
Апрель 2009
Январь 2009
Октябрь 2008
Корректировка на время продажи
-



Скорректированная цена
-



Средняя скорректированная цена по аналогам

Стоимость объекта оценки




10. Выявлены цены по сопоставимым объектам, по всем отличающимся характеристикам по аналогам и объекту оценки корректировки внесены, кроме поправки на состояние объектов недвижимости. Рассчитать стоимость оцениваемого объекта недвижимости (состояние удовлетворительное) площадью 205 кв.м.
Выявлены парные продажи: два идентичных объекта недвижимости, цена объекта парной продажи в хорошем состоянии 67 тыс. руб./кв.м, в удовлетворительном составляет 54 тыс. руб./кв.м .
Характеристики
Оцениваемый объект
Аналоги


1
2
3
Первоначальная цена, тыс. руб./кв.м




Корректировка




Скорректированная цена, тыс. руб./кв.м




…
…
…
…
…
Скорректированная цена, тыс. руб./кв.м
-
150
120
115
Состояние
удовл
хор
удовл
удовл
Корректировка на время продажи
-



Скорректированная цена
-



Средняя скорректированная цена по аналогам

Стоимость объекта оценки




10. Определите стоимость объекта недвижимости, если стоимость земельного участка равна 750000 рублей. Суммарный накопленный износ здания составляет 26%. Строительный объем здания – 1500 куб.м.

Стоимость строительства 1 куб. м. на 01.01.05г., руб./куб.м.
4954,65
Коэффициент перехода из уровня цен 1.01.2005г. на дату проведения оценки
1,67
Прибыль предпринимателя
25%
НДС
18%


12. Определите стоимость объекта недвижимости, если полная стоимость воспроизводства оцениваемого объекта равна 13500000 рублей. Рыночная стоимость земельного участка определена на уровне 4500000 рублей. Признаки функционального и внешнего износа не выявлены. Данные для определения физического износа представлены в таблице.
Конструктивные элементы здания
Характеристика материалов здания
Выявленные дефекты конструктивного элемента

Оценка физиче-ского износа, %
Удельный вес элемента, %
Фундамент
Железобетонный
Признаки неравномерной осадки, незначительные трещины
20
5
Стены и перегородки
Железобетонные панели
признаков продолжающейся неравномерной осадки не наблюдается; качество материалов вполне удовлетворительное, местами незначительная сырость стен.
20
14
Перекрытие
Железобетонные плиты
Трещины в стыках, мелкие трещины
10
25
Крыша / Кровля
Рулонная по бетонному основанию
Общий износ, мелкие повреждения, материал вполне удовлетворительный
10
6
Полы
Плиточные
Стирание поверхности в ходовых местах
20
8
Проемы
Оконные: двойные створные, двери: филенчатые
Оконные – гнили нет, рамы исправны, окраска в порядке;
Двери – полотна вполне исправны
10
10
Отделка
улучшенная штукатурка с высококачественной окраской
Частичное осыпание штукатурки
20
9
Санитарно-технические и электротехнические устройства
Центральное отопление, вентиляция, водопровод, канализация, электроосвещение
Общий износ, нагревательные и другие приборы всей системы в исправности и на месте; изолировка местами повреждена; водопровод – в трубопроводе имеются следы мелкого ремонта; функционирование правильное, утечки воды не наблюдается;
30
21
Прочие работы
Отмостки
Трещины
40
2

Практикум
Дисциплина «Практика оценки стоимости недвижимости»
Выполнил(а): ФИО


1. Оцените стоимость магазина со стабильным чистым операционным доходом 1,5 млн. рублей в год. Однако, в дальнейшем прогнозируется снижение стоимости объекта за счет износа: через 20 лет потеря стоимости объекта составит по прогнозам 20% его первоначальной цены. Безрисковая ставка составляет 7%, премия за риск вложения в недвижимость – 2,5%, премия за низкую ликвидность – 1,2%, премия за инвестиционный менеджмент – 1%. Норму возврата на капитал необходимо определить в данной задаче методом Ринга.



2. Оцените стоимость офисного помещения с годовым чистым операционным доходом 700 тыс. руб. в год. В дальнейшем ожидается увеличение стоимости объекта, прирост цены по истечении 20 лет составит 40%. Безрисковая ставка составляет 7%, премия за риск вложения в недвижимость – 2,5%, премия за низкую ликвидность – 2,5%, премия за инвестиционный менеджмент – 2,5%. Норму возврата на капитал необходимо определить в данной задаче методом Инвуда.


3. Оцените стоимость офисного помещения с годовым чистым операционным доходом 700 тыс. руб. в год. В дальнейшем прогнозируется снижение стоимости объекта за счет износа: через 20 лет цена объекта составит по прогнозам 30% его первоначальной цены. Безрисковая ставка составляет 7%, премия за риск вложения в недвижимость – 2,5%, премия за инвестиционный менеджмент – 2,5%. Для определения премии за низкую ликвидность оценщик проанализировал срок экспозиции аналогичных объектов на рынке, который составляет 3 месяца. Норму возврата на капитал рассчитать методом Хоскальда.

4. Определить ЛНЭИ нежилого помещения. Возможные виды использования нежилого помещения: офис, ресторан или кафе, магазин. Все варианты являются законодательно разрешенными, физически осуществимыми и финансово реализуемыми, кроме организации места общественного питания.

Вариант использования
офис
магазин
кафе
1.
Площадь помещения, м2
500
2.
Рыночная ставка аренды, руб./м2 в год
14000
13500
13000
3.
Потери от недоиспользования, %
10
10
10
4.
Операционные расходы, руб./м2 в год
2500
2000
3500
5.
Коэффициент капитализации, %
15
15
15
6.
Расходы на ремонт, который необходимо провести до начала использования объекта по данному варианту, руб.
200000
0
0


5. Оцените стоимость нежилого помещения, по которому спрогнозированы денежные потоки (ЧОД) в тыс. рублей: 1-й год – 700; 2-й год - 1100; 3-й год – 1300; 4-й год – 900. В конце прогнозного периода (через 4 года) прогнозируется продажа объекта недвижимости за 4500 тыс. руб. Безрисковая ставка составляет 8%, премия за риск вложения в недвижимость – 2,5%, премия за низкую ликвидность – 1,5%, премия за инвестиционный менеджмент – 1,5%.

6. Рассчитать стоимость офисного помещения, данные в таблице. Безрисковая ставка составляет 7%, премия за риск вложения в недвижимость – 2,5%, премия за низкую ликвидность – 1,5%, премия за инвестиционный менеджмент – 2,5%. Через 3 года стоимость реверсии рассчитать методом капитализации дохода, если прогнозируется, что стоимость перепродажи будет составлять 100% от первоначальной стоимости недвижимости.

Вариант использования
Прогнозный период
Постпрог-нозный период


1-й год
2-й год
3-й год
4-й год
1.
Площадь помещения, м2
300
2.
Рыночная ставка аренды, $/м2 в год
500
510
515
520
3.
Потери от недоиспользования, %
50
20
15
15
4.
Операционные расходы ( без учета ремонта), $/м2 в год
90
95
100
110

5.
Расходы на ремонт, $/ м2
100
0
0
0

7. Рассчитать стоимость магазина с годовым чистым операционным доходом 4500000 руб., если известны данные по продажам аналогичных объектов недвижимости.
Показатель

Объекты -аналоги


№1
№1

№2

№3

№4

Цена продажи, руб.

12 000 000

1 500 000

1 400 000

1 000 000

ЧОД, руб.

2 200 000

305 000

310 000

215 000


8. Выявлены идентичные объекты недвижимости, которые отличаются по местоположению. Цена объекта в центре города – 147 000 руб/кв.м., цена объекта в спальном районе – 128 000 руб/кв.м., цена объекта в рядом с промышленной зоной - 115 000 руб/кв.м. Определите коэффициентные корректировки на местоположение для различных оценочных ситуаций и заполните таблицу корректировок.
Таблица корректировок на местоположение
Объект оценки
Объект-аналог

В центре
В спальном районе
В промзоне
В центре



В спальном районе



В промзоне




9. По данным рынка недвижимости был выявлен среднегодовой прирост цен в размере 4% год в сегменте офисных помещений до 100 метров. Выявлены цены по сопоставимым объектам, по всем отличающимся характеристикам по аналогам и объекту оценки поправки внесены кроме поправки на время продажи. Рассчитать стоимость оцениваемого объекта недвижимости (дата проведения оценки – 10 апреля 2009) площадью 75 кв.м..

Характеристики
Оцениваемый объект
Аналоги


1
2
3
Первоначальная цена, тыс. руб./кв.м




Корректировка




Скорректированная цена, тыс. руб./кв.м




…
…
…
…
…
Скорректированная цена, тыс. руб./кв.м
-
150
145
140
Время продажи
10 апреля 2009
Апрель 2009
Январь 2009
Октябрь 2008
Корректировка на время продажи
-



Скорректированная цена
-



Средняя скорректированная цена по аналогам

Стоимость объекта оценки




10. Выявлены цены по сопоставимым объектам, по всем отличающимся характеристикам по аналогам и объекту оценки корректировки внесены, кроме поправки на состояние объектов недвижимости. Рассчитать стоимость оцениваемого объекта недвижимости (состояние удовлетворительное) площадью 205 кв.м.
Выявлены парные продажи: два идентичных объекта недвижимости, цена объекта парной продажи в хорошем состоянии 67 тыс. руб./кв.м, в удовлетворительном составляет 54 тыс. руб./кв.м .
Характеристики
Оцениваемый объект
Аналоги


1
2
3
Первоначальная цена, тыс. руб./кв.м




Корректировка




Скорректированная цена, тыс. руб./кв.м




…
…
…
…
…
Скорректированная цена, тыс. руб./кв.м
-
150
120
115
Состояние
удовл
хор
удовл
удовл
Корректировка на время продажи
-



Скорректированная цена
-



Средняя скорректированная цена по аналогам

Стоимость объекта оценки




10. Определите стоимость объекта недвижимости, если стоимость земельного участка равна 750000 рублей. Суммарный накопленный износ здания составляет 26%. Строительный объем здания – 1500 куб.м.

Стоимость строительства 1 куб. м. на 01.01.05г., руб./куб.м.
4954,65
Коэффициент перехода из уровня цен 1.01.2005г. на дату проведения оценки
1,67
Прибыль предпринимателя
25%
НДС
18%


12. Определите стоимость объекта недвижимости, если полная стоимость воспроизводства оцениваемого объекта равна 13500000 рублей. Рыночная стоимость земельного участка определена на уровне 4500000 рублей. Признаки функционального и внешнего износа не выявлены. Данные для определения физического износа представлены в таблице.
Конструктивные элементы здания
Характеристика материалов здания
Выявленные дефекты конструктивного элемента

Оценка физиче-ского износа, %
Удельный вес элемента, %
Фундамент
Железобетонный
Признаки неравномерной осадки, незначительные трещины
20
5
Стены и перегородки
Железобетонные панели
признаков продолжающейся неравномерной осадки не наблюдается; качество материалов вполне удовлетворительное, местами незначительная сырость стен.
20
14
Перекрытие
Железобетонные плиты
Трещины в стыках, мелкие трещины
10
25
Крыша / Кровля
Рулонная по бетонному основанию
Общий износ, мелкие повреждения, материал вполне удовлетворительный
10
6
Полы
Плиточные
Стирание поверхности в ходовых местах
20
8
Проемы
Оконные: двойные створные, двери: филенчатые
Оконные – гнили нет, рамы исправны, окраска в порядке;
Двери – полотна вполне исправны
10
10
Отделка
улучшенная штукатурка с высококачественной окраской
Частичное осыпание штукатурки
20
9
Санитарно-технические и электротехнические устройства
Центральное отопление, вентиляция, водопровод, канализация, электроосвещение
Общий износ, нагревательные и другие приборы всей системы в исправности и на месте; изолировка местами повреждена; водопровод – в трубопроводе имеются следы мелкого ремонта; функционирование правильное, утечки воды не наблюдается;
30
21
Прочие работы
Отмостки
Трещины
40
2

1. Оцените стоимость магазина со стабильным чистым операционным доходом 1,5 млн. рублей в год. Однако, в дальнейшем прогнозируется снижение стоимости объекта за счет износа: через 20 лет потеря стоимости объекта составит по прогнозам 20% его первоначальной цены. Безрисковая ставка составляет 7%, премия за риск вложения в недвижимость – 2,5%, премия за низкую ликвидность – 1,2%, премия за инвестиционный менеджмент – 1%. Норму возврата на капитал необходимо определить в данной задаче методом Ринга.

Решение задачи:


V = ЧОД/R,
где V – стоимость объекта,
R – ставка капитализации;
ЧОД = 1 500 000 руб. в год. – чистый операционный доход.
Определим R методом определения ставки капитализации с учетом возмещения капитальных затрат