Договор аренды зданий и сооружений в гражданском законодательстве России

Актуальность и степень научной разработанности исследуемой темы. С развитием в нашей стране рыночных отношений, аренда прочно закрепилась как один из самых востребованных гражданско-правовых договоров. По своим функциональным характеристикам аренда зданий, сооружений является многоцелевой, что весьма благоприятно для любого вида деятельности. Из этого и складывается высокий спрос на договор аренды недвижимости, но и появляется много неразрешенных вопросов в правоприменении установленных правовых норм на практике.
Одной из нерешенных проблем в сфере арендных отношений остается правовой статус нежилых помещений как объектов недвижимости, в связи с чем на практике возникают проблемы в применении к ним специальных норм об аренде зданий и сооружений. Законодательно установлено правило о государственной регистрации договоров аренды недвижимости сроком не менее года. Вместе с тем, неурегулированным остается вопрос о государственной регистрации договоров аренды зданий и сооружений, заключенных на неопределенный срок, а также пролонгации краткосрочных договоров аренды во избежании дополнительных затрат контрагентов.
Арбитражная практика свидетельствует о нередких ошибках в применении норм Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) о расторжении договора аренды зданий, сооружений, что порождает определенные риски, как для арендодателя, так и для арендатора.
Анализ проблемных вопросов правового регулирования договора аренды зданий и сооружений широко распространен в юридической научной литературе. Так, правовая характеристика и вопросы правоприменения договора аренды зданий и сооружений рассматривались такими советскими и российскими учеными, как М.И.Брагинский, В.В.Витрянский, Д.М. Генкин, В.П. Грибанов, С.М. Корнеев, О.Н. Садиков, Е.А. Суханов, Ю.К. Толстой, В.А. Хохлов, Ц.И. Цыбуленко и др. В качестве теоретической основы исследования служат также работы И.С. Иоффе, Л.А. Лунц, Д.И. Мейер, Л.И. Петражицкий, И.А. Покровский, Г.Ф. Шершеневич и других ученых.
Целью дипломной работы является комплексное исследование особенностей правового регулирования договора аренды зданий и сооружений в Российской Федерации.
Для достижения поставленной цели требуется решить задачи:
• Исследовать экономические предпосылки и правовые основы аренды зданий и сооружений;
• Рассмотреть здания и сооружения в качестве объектов договора аренды;
• Провести общую характеристику, определить форму и правовое содержания договора аренды здания (сооружения);
• Изучить отдельные виды договоров аренды (финансовую аренду зданий или сооружений; аренду зданий или сооружений, находящихся в государственной или муниципальной собственности);
• Исследовать основания и порядок государственной регистрации договора аренды здания (сооружения);
• Исследовать правовой статус земельного участка при аренде находящегося на нем здания или сооружения;
• Выявить возможные риски сторон договора аренды здания (сооружения);
• Рассмотреть особенности изменения и расторжения договора аренды здания (сооружения).
и т.д.

Содержание
ВВЕДЕНИЕ 3
ГЛАВА 1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ ОБ АРЕНДЕ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ ПО ГРАЖДАНСКОМУ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВУ РОССИИ 7
1.1 Экономические предпосылки и правовые основы аренды зданий и сооружений 7
1.2 Здания и сооружения как объекты аренды 12
1.3 Общая характеристика, форма и содержание договора аренды зданий и сооружений 19
ГЛАВА 2. ОСОБЕННОСТИ ОТДЕЛЬНЫХ ВИДОВ ДОГОВОРОВ АРЕНДЫ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ. 29
2.1 Аренда зданий и сооружений, находящихся в государственной или муниципальной собственности 29
2.2 Лизинг (финансовая аренда) зданий и сооружений 33
ГЛАВА 3. ПРАКТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ПРИМЕНЕНИЯ ГРАЖДАНСКОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА РОССИИ ОБ АРЕНДЕ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ 40
3.1 Государственная регистрация договора аренды зданий и сооружений 40
3.2 Права на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения 47
3.3 Риски сторон договора аренды зданий и сооружений 51
3.4 Особенности изменения и расторжения договора аренды зданий и сооружений 58
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 64
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ 69

Работа 2020 г., писалась индивидуально.
В Федеральное государственное образовательное бюджетное учреждение высшего образования
«ФИНАНСОВЫЙ УНИВЕРСИТЕТ ПРИ ПРАВИТЕЛЬСТВЕ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ»
(Финансовый университет)

Список использованной литературы

Новицкий И.Б. Римское право: учебник / И.Б. Новицкий. - 4-е изд., стер. – М.: КНОРУС, 2016. С. 142.
"Основы законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде"(утв. ВС СССР 23.11.1989 N 810-1)(ред. от 07.03.1991) // Ведомости СНД и ВС СССР. – 1989. № 25. ст. 481
Гражданский кодекс РФ. Часть вторая от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 23.05.2016)// Собрание законодательства РФ.1996. № 5. Ст. 2457.
Гражданское право: Учебник: В 4 т. Т. 4 / Под ред. Е.А. Суханова. М.: Волтерс Клувер, 2011.
Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости" от 13.07.2015 № 218-ФЗ// Собрание законодательства РФ. 20.07.2015. № 29 (часть I), ст. 4344.
Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. Т. 1. – М.: Статут, 2005. С. 410.
Абесалашвили М.З. Существенные условия и срок договора аренды // Бизнес в законе. Экономико-юридический журнал. 2011. - №2. С.58
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 28.03.2017) // Собрание законодательства РФ. - 29.01.1996. - № 5. - Ст. 410.
Федеральный закон "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" от 30.12.2009 № 384-ФЗ// Собрание законодательства РФ. 04.01.2010. № 1. ст. 5.
Васюта Д.В. Понятие здания и сооружения как объектов недвижимости // Вестник Омского университета. Серия «Право». 2013. - №2(35). С.124
СП 158.13330.2014. Свод правил. Здания и помещения медицинских организаций. Правила проектирования" (утв. Приказом Минстроя России от 18.02.2014 N 58/пр) // М.: ФАУ «ФЦС». 2014.
Жилищный кодекс РФ от 29.12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 06.07.2016)// Собрание законодательства РФ. 2005. № 1. Ст. 202.
Постановление Правительства Москвы от 27.10.2015 № 692-ПП (ред. от 24.05.2016) «О переводе жилых (нежилых) помещений в нежилые (жилые) помещения, признании нежилых помещений жилыми помещениями, пригодными для проживания» // Вестник Мэра и Правительства Москвы. - № 61. - 03.11.2015
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» // Вестник ВАС РФ. - №7. - 2000.
Незнамова А.А. Особенности договора купли-продажи объекта незавершенного строительства // Юридический мир. 2014. - № 11. С. 31.
Постановление ФАС Дальневосточного округа от 11.02.2010 № Ф03-7965/2009 по делу № А51-2198/2009 // СПС «Консультант Плюс».
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 17.07.2006 по делу № А56-49787/04 // Постановление ФАС Северо-Западного округа от 17.07.2006 по делу № А56-49787/04
Брагинский М.И. Договоры о передаче имущества. Книга 2-я. / М.И. Брагинский, В.В. Витрянский. – М.: Статут, 2000. С. 445.
Учебник по гражданскому праву. Ч. 1 / Под ред. Калпина А.Г. – М.: Юрист, 1997. С. 379.
Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 (ред. от 25.12.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» Вестник ВАС РФ. - № 1. Январь. - 2012.
Постановление Арбитражного суда МО от 07.12.2015 по делу № А40-9482/15 // СПС «Консультант Плюс».
Постановление Тринадцатого ААС от 04.06.2013 по делу № А21-8761/2012 // СПС «Консультант Плюс».
Постановление ФАС Центрального округа от 25.09.2008 по делу № А54-5104/07-С10 // СПС «Консультант Плюс».
Определение ВАС РФ от 27.02.2010 №ВАС-7379/09 // СПС «Консультант Плюс».
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»// Вестник ВАС РФ. - № 3. - 2002.
Постановлениу ФАС Северо-Западного округа от 03.08.2004 № А56-5726/04 // СПС «Консультант Плюс».
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 06.04.2009 № 09АП-3569/2009-ГК // СПС «Консультант Плюс».
Федеральный закон от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» // Собрание законодательства РФ. 31.07.2006. - № 31 (1 ч.). - Ст. 3434.
Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 03.07.2016) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2017) // Собрание законодательства РФ. 29.10.2001. № 44. ст. 4147.
Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 (ред. от 25.12.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» // Вестник ВАС РФ. - № 1. Январь. - 2012
Письмо ФАС РФ от 17.07.2008 № ИА/17747 «О применении статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» // Журнал руководителя и главного бухгалтера ЖКХ. - № 1.- Январь. 2009 (ч. II).
Постановление ФАС Поволжского округа от 20.12.2011 по делу № А57-2540/2011 // СПС «Консультант Плюс».
Федеральный закон "О финансовой аренде (лизинге)" от 29.10.1998 № 164-ФЗ// Собрание законодательства РФ. 1998. № 44. ст. 5394
Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» // Вестник ВАС РФ. № 9. Сентябрь. 2011.
Постановление Президиума ВАС РФ от 16.09.2008 № 8215/08 по делу № А41-К1-66/07 // Вестник ВАС РФ", 2008. №12
Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в редакции Федерального закона от 06.12.2011 № 405-ФЗ // Собрание законодательства РФ. – 28.07.1997. - №.- 30. ст. 3594
Витрянский В.В. Договорное право. Договоры о передаче имущества. / Брагинский М.И., 4-е изд., стереотипное. М.: Статут. 2002. Кн. 2. 800 с.
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» // Вестник ВАС РФ. - № 7. - 2000.
Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 31.03.2010 по делу № А53-17516/2009 // СПС «Консультант Плюс».
Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»// Собрание законодательства РФ. 20.07.2015. - № 29 - (часть I). ст. 4344
Постановление Правительства РФ от 01.06.2009 № 457 (ред. от 15.02.2017) «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии» // Собрание законодательства РФ». 22.06.2009. № 25. ст. 3052.
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Вестник ВАС РФ. - № 4. – 2001.
Постановление Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» // Вестник ВАС РФ. - № 5. - 2005.
Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 24.08.2011 по делу № А32-50665/2009 // СПС «Консультант Плюс».
Постановление ФАС Московского округа от 05.06.2007, 13.06.2007 № КА-А40/4838-07-2 // СПС «Консультант Плюс».
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными»// Вестник ВАС РФ. - № 4.- 2014.
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 11.01.2008 по делу № А56-139/2007 // СПС «Консультант Плюс».
Постановление ФАС Уральского округа от 13.08.2007 № Ф09-6352/07-С6 // СПС «Консультант Плюс».
Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 17.09.2010 по делу № А38-7246/2009 // СПС «Консультант Плюс».
Постановление ФАС Московского округа от 24.04.2013 по делу № А40-116037/11-113-1031 // СПС «Консультант Плюс».
Постановление ФАС Московского округа от 22.08.2011 № КГ-А40/8987-11 // СПС «Консультант Плюс».
Постановление ФАС Московского округа от 25.03.2008 № КГ-А450/1915-08 // СПС «Консультант Плюс».
Постановление ФАС Московского округа от 21.07.2009 № КГ-А40/6507-09, Постановление ФАС Московского округа от 17.02.2009 № КГ-А40/439-08 // СПС «Консультант Плюс».
Постановление ФАС Московского округа от 06.05.2011 № КГ-А40/3399-11, Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 28.12.2009 № 08АП-6986/2009 // СПС «Консультант Плюс».
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 02.02.2011 по делу № А56-29517/2005 // СПС «Консультант Плюс».
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» // Вестник ВАС РФ. - № 3.- 2002.
Грибанов В. П. Право на защиту как одно из правомочий субъективного гражданского права // Грибанов В. П. Пределы осуществления и защиты гражданских прав. М.: Изд-во МГУ, 1972. С. 152 - 168, или с. 104 - 117 настоящего издания.
Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. - М.: «Статут», 2000. - 800 с.