Спасибо огромное! Хорошая и интересная работа раньше срока!!! Доработки все учли и быстро переделали! Сдала!!!
Информация о работе
Подробнее о работе
Анализ стоимости объектов недвижимости
- 15 страниц
- 2016 год
- 89 просмотров
- 0 покупок
Гарантия сервиса Автор24
Уникальность не ниже 50%
Фрагменты работ
Стоимость относится к числу фундаментальных экономических категорий и не имеет единственного или даже хотя бы общепринятого определения. Стоимость ассоциируется, во-первых, с полезностью – способностью вещей удовлетворять благосостоянию или приносить удовлетворение – и выступает как мера ее полезности. По выражению К. Менгера, стоимость – «характеристика того, насколько важны для нас отдельные товары (или наборы товаров), когда мы осознали, что без владения этими товарами невозможно удовлетворить наши потребности».
Стоимость относится к числу фундаментальных экономических категорий и не имеет единственного или даже хотя бы общепринятого определения. Стоимость ассоциируется, во-первых, с полезностью – способностью вещей удовлетворять благосостоянию или приносить удовлетворение – и выступает как мера ее полезности. По выражению К. Менгера, стоимость – «характеристика того, насколько важны для нас отдельные товары (или наборы товаров), когда мы осознали, что без владения этими товарами невозможно удовлетворить наши потребности».
2. Курс лекций Кулакова Ю.Н. по дисциплине «Экономика недвижимости» и «Введение в специальность»
3. Хикс Д.Р. Стоимость и капитал. М.: Прогресс, 1993.
4. Оценка рыночной стоимости недвижимости, под общей редакцией Зарубина В.Н и Рутгайзера В.М., М.: Дело,1998.
5. Фридман Д., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. М.: Дело 1997.
6. ФЗ РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 г. №1135-ФЗ.
7. «Экономика недвижимости» под редакцией Ресина В.И. М.: Дело,1999г.
...
1.2.Виды стоимости
Рыночная стоимость объекта5 – наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т.е. когда:
• Одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
• Стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
• Объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;
• Цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
• Платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
...
2.1. Динамика стоимости по воспроизводственному циклу
Одним из характерных признаков, присущих существованию во времени(в равной степени относящимся и к происходящим процессам, и к материальным объектам), является цикличность, то есть периодическая возобновляемость во времени. Одновременно сосуществует множество различных по своему содержанию циклов, определенным образом соотносящихся между собой, соподчиненных друг другу. Исходными являются природные циклы, которые оказывают прямое или опосредованное влияние на все остальные, сами же таковому влиянию не подвергаются: человек может сколь угодно активно воздействовать на природу в самых различных формах, однако не в его власти отменить или изменить смену времен года или дня и ночи.
Поэтому естественно, что человеческая деятельность (в т.ч. экономическая), которая всегда осуществляется в природных условиях, испытывает влияние этих циклов, а иногда и подчиняется им.
...
а. Динамика стоимости в зависимости от накопленного физического износа.
Как известно, содержанием жизненного цикла является изменение во времени (динамика) полезности. Началом жизненного цикла служит момент появления возможности использования блага для удовлетворения потребности. Используется ли благо на самом деле, значения не имеет, главным является наличие у него полной меры полезности (U).
Таким образом, для начала жизненного цикла имеет место условие U=Umax. Окончанием же цикла является момент исчерпания полезности, полного потребления блага, когда U=Umin=0. Продолжительность жизненного цикла фактически совпадает со сроком физической жизни экономического блага. Это вполне естественно, ибо U отражает совокупность потребительских характеристик блага, имеющих натурально-вещественную основу.
...
б. Динамика полезности и стоимости
Дело в том, что жизненный цикл экономических благ отличается от классической модели циклических процессов. Согласно этой модели цикл имеет 3 последовательно сменяющих друг друга стадии: рост→стабильность→спад. Потребление (использование) экономического блага и жизненный цикл его существования начинаются при U=Umax. Это означает, что стадия роста у экономических благ отсутствует и сам жизненный цикл имеет двустадийный характер: стабильность→спад. Отметим также, что для целого ряда экономических благ период использования весьма ограничен, и жизненный цикл оказывается «свернутым» в точку: утрата полезности происходит одномоментно от U=Umax до U=0, и при этом, как правило, экономическое благо перестает существовать физически7.
Несколько иначе дело обстоит с динамикой стоимости (С). разумеется, ее изменения во времени имеют тот же характер, что и у полезности, т.е. происходит ее последовательное убывание: при U=Umax имеем С=Сmax, при U=Umin имеем С=Сmin.
...
2.4.Влияние пространственного фактора на стоимость объекта недвижимости
В пространственном аспекте фактором, определяющим сравнительные преимущества какого-либо территориального фрагмента по отношению к центру, является доступность. Поскольку коммуникации не являются абсолютно обязательной компонентой жизнедеятельности, степень приближенности объекта недвижимости к центру выступает в качестве фактора полезности (с пространственной точки зрения). В реальных условиях доступность должна пониматься как транспортная доступность, мерой которой выступает время, необходимое для перемещения от объекта недвижимости с конкретным территориальным расположением до внешних границ центра с учетом основной городской транспортной схемы. Ранжированные значения транспортной доступности могут считаться обоснованным критерием зонирования территории города9. Интервалы значений, как правило, равны 30 мин., что позволяет обеспечить рациональные размеры зоны:
• 1 зона – 0 мин.
...
2.5.Зависимость стоимости от вида использования объекта недвижимости
Нужно отметить, что использование объектов недвижимости осуществляется в трех вариантах: для удовлетворения потребностей (целевое потребление), в качестве товара и в качестве источника дохода. Необходимо, следовательно, определить динамику U и C для двух последних вариантов.10 По существу это означает, что необходимо определить t0 и tж.ц. для недвижимости – товара и недвижимости – источника дохода.
Особенность заключается в том, что товаром может быть объект незавершенного строительства. Следовательно, имеет место соотношение:t0(g)≤ t0(w),(3)
Где t0(g) -начало жизненного цикла объекта недвижимости – товара; t0(w)- то же объекта недвижимости- блага.
Продолжая рассуждения можно прийти к выводу, что поскольку товаром на рынке недвижимости могут быть участки под застройку, то t0(g)min =0, т.е. экстремальным положением t0(g) является начало координат.
...
3.1. Модель взаимосвязи различных факторов, влияющих на стоимостной эквивалент.
На основании вышеизложенных положений главную проблему экономики недвижимости можно сформулировать следующим образом: нахождение стоимостного эквивалента объекта недвижимости, адекватно отражающего изменение его натурально – вещественных характеристик, пространственного окружения и факторов рыночной среды на всем протяжении жизненного цикла.
Решение этой проблемы предполагает:
• Определение состава и содержательной характеристики факторов влияния по каждой из разнородных групп (относящихся, соответственно, к натурально-вещественным характеристикам объекта, его пространственному окружению и рынку недвижимости);
• Раскрытие динамики факторов во времени (на протяжении всего срока физической жизни объектов недвижимости);
• Установление количественных зависимостей стоимостного эквивалента от факторов влияния;
• Определение целевых функций и критериев эффективности.
...
Стоимость относится к числу фундаментальных экономических категорий и не имеет единственного или даже хотя бы общепринятого определения. Стоимость ассоциируется, во-первых, с полезностью – способностью вещей удовлетворять благосостоянию или приносить удовлетворение – и выступает как мера ее полезности. По выражению К. Менгера, стоимость – «характеристика того, насколько важны для нас отдельные товары (или наборы товаров), когда мы осознали, что без владения этими товарами невозможно удовлетворить наши потребности».
Форма заказа новой работы
Не подошла эта работа?
Закажи новую работу, сделанную по твоим требованиям
